4.2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений

Стоимость недвижимости в соответствии с ЗП равна стоимости восста-новления или замещения улучшений минус их совокупный из­нос плюс стои-мость земельного участка (как свободного):

V_он = V_{восст/зам} – И + С_ЗУ

Прежде всего, необходимо решить, применение какого вида стоимо­сти более обоснованно: стоимости восстановления или стоимости за­мещения.

Стоимость восстановления (Reproduction cost new) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недо­статков и избыточных элементов, с использованием тех же строитель­ных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement cost new) – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, име­ющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с совре­менными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией ра­бочей силы и пр. Речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издерж­ками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функци­онального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым. С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обо­снованно определение стоимости замещения, поскольку маловероят­но, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оце­ниваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при за­мещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. Кроме того, восстановительная стоимость более удобна для последую­щего определения (выделения) и оценки всех видов износа, присущих реальному оцениваемому объекту.

Структура сметной стоимости нового строительства

Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогич­на стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и мо­делируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специаль­ных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от струк­туры стоимости строительства в традиционном строительном проек­тировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей смет­ной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости.

Во-первых, затраты на строительство, даже учитывающие при­быль подрядчика, – это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя). Прибыль предпринимателя (предпринимательская прибыль) – это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости па рынке) и за­висит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложив­шейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Эту прибыль можно также установить исходя из анализа доходности аль­тернативных проектов. На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства.

Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отража-ются затраты и интересы всех участников процесса создания зда­ний и сооружений в современных рыночных условиях.

Во-вторых, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме – затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса: получение разрешения на строительство, проценты по кредитам, затраты на рекламу в течение строительства, инвестиции в арендуемые помещения или арендная плата и др. Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости.

В-третьих, в случае использования оценщиком сметной докумен­тации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не от­носящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-мон­тажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.

Кроме того, следует внимательно отнестись к сметной стоимости объекта оценки: она уже содержит стоимость технологического обору­дования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и про­чих затрат, относящихся к этому оборудованию, которые должен учесть оценщик недвижимости в составе восстановительной стоимости, если это (встроенное) оборудование им идентифицировано как фикстуры.

Необходимо также различать структуру сметной стоимости зда­ний (сооружений), построенных до и после 1991 г., поскольку в сто­имость зданий, запроектированных до 1991 г., были заложены норма­тивы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время. Полные затраты застройщика на строительство нового объекта делятся:

– на прямые – расходы, непосредственно связанные со строитель­ными работами на объекте, с самим зданием (сооружением);

– косвенные – это расходы, которые необходимы для организации и со-провождения процесса строительства, возникающие в ходе строитель­ства, но которые нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Таким образом, восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Таблица 4.1.