3.3. Критерии нэи

Проведенный анализ рынка и рыночных факторов позволяет из множества вариантов различного использования земельного участка отобрать несколько из них для детального анализа. Он же лежит в ос­нове формирования критериев выбора того единственного варианта из предварительно отобранных, который и будет являться НЭИ конкретного участка.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижи-мости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;

2) физической осуществимости;

3) финансовой обоснованности;

4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оце­ночной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимо­го финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую оче­редь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использова­ния объекта с юридическим требованием использования недвижимос­ти по ее прямому назначению.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключа­ется в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градострои-тельных нормативов (зонирования, охраны окружающей сре­ды, охраны исторических зданий-памятников, пожаробезопасности, энер­гопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планиров­ке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодатель­ство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В те­чение остаточного срока аренды использование объекта зависит от ус­ловий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант исполь­зования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок служ­бы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, кото­рые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недви­жимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений исполь­зования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противо­речие с более общими юридическими нормами, например строитель­ными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наи­более эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете, препят­ствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нор­мы и правила используются для снижения уровня нового строитель­ства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связан­ными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу за-стройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране па­мятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окру-жающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чис­тоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно пред­полагаемых проектов застройки территорий. Например, по строитель­ству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам, требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позво­ляют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Однако у оценщика могут быть достаточные основа­ния рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, кото­рые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального исполь­зования. Например: а) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку; б) предположение о включении в перспективе домов-памятников в рыночный оборот и т.д. Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью оп­ределенной.