Глава 3. Особенности оказания юридической помощи гражданам по отдельным категориям дел § 3.1. Особенности консультирования по вопросам, связанным с правами на жилые помещения

Обращения граждан по вопросам, связанным с реализацией прав на жилые помещения, в основном, связаны с:

• завещанием, дарением, куплей-продажей, сдачей в коммерческий наем объектов жилой недвижимости и налогообложением доходов, полученных при совершении данных юридических актов;

• реализацией и прекращением права пользования жилым помещением;

• вложением денежных средств в строительство жилья в многоквартирных домах.

Консультирование по каждому из указанных блоков имеет свои особенности, рассмотрим лишь некоторые из них. Так, например, при ответе на достаточно частый вопрос – что лучше: заключить договор пожизненного содержания с иждивением, дарения, или оформить завещание, на стадии интервьюирования необходимо выяснить, какую цель преследует лицо, отчуждающее жилое помещение. Существует ли договоренность между потенциальными участниками соответствующих правоотношений о содержании данного лица в денежной и/или натуральной форме? В какой степени лицо, отчуждающее жилое помещение, доверяет своему планируемому контрагенту по договору в плане выполнения им указанной обязанности по содержанию? Кроме того, необходимо уточнить, не находится ли жилое помещение в доме, включенном в адресную муниципальную программу по сносу ветхого и аварийного жилья.

На стадии дачи консультации по данному вопросу необходимо разъяснять, что договор пожизненного содержания с иждивением повлечет за собой переход права собственности на жилое помещение к плательщику ренты сразу после нотариального удостоверения сделки и передачи документов в регистрирующий орган. Главным правовым последствием для получателя ренты, которое не всегда осознается обратившимся за консультацией, является утрата правомочия по распоряжению жилым помещением. А неисполнение обязанности плательщика ренты по выплате рентных платежей и иному содержанию получателя ренты, конечно, в силу ст. 605 ГК РФ дает право требовать получателю ренты расторжения договора и возврата в собственность переданного под выплату ренты имущества, но исключительно в судебном порядке.

С другой стороны, следует разъяснять, что в силу ст. 604 плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. За получателем ренты сохраняется право пользования жилым помещением, и плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Если жилое помещение, передаваемое под выплату ренты, находится в доме, подлежащем сносу, то возможность негативных последствий для получателя ренты значительно возрастает. Он будет обеспечен жильем (на праве пользования), но новое жилое помещение не будет обременено его правами, правовых оснований для обременения в данном случае нет, следовательно, собственник жилого помещения сможет распоряжаться им без получения согласия со стороны получателя ренты.

Заключение договора дарения также влечет в качестве правового последствия переход права собственности на объект недвижимого имущества от дарителя к одаряемому. Но, в этом случае, даритель может потерять и право пользования жилым помещением. И даже в случае включения в договор дарения условия о том, что даритель имеет право пожизненно пользоваться подаренной недвижимостью, обременения прав нового собственника не возникает. Обязанности одаряемого по содержанию дарителя также не возникает (более того, при наличии такого условия договор признается недействительным по ст. 170 ГК РФ как притворная сделка).

Не возникает такой обязанности и при завещании жилого помещения, однако, право собственности на объект недвижимого имущества сохраняется.

Решая проблему обратившегося за юридической помощью лица относительно завещания принадлежащего жилого помещения субъекту, не являющемуся наследником по закону, на стадии интервьюирования необходимо получить ответы на следующие вопросы.

Во-первых, осуществлена ли государственная регистрация права собственности на соответствующее жилое помещение, что даст понимание того, что объект недвижимого имущества действительно после смерти завещателя будет включен в наследственную массу.

Во-вторых, каким образом была получена квартира – по отчуждательной сделке или в порядке наследования, и, в случае если речь идет об отчуждательной сделке, то была ли она приобретена в период брака.

В-третьих, каков состав наследников по закону, есть ли среди них недееспособные или несовершеннолетние дети, супруг, родители либо нетрудоспособные иждивенцы, подлежащие призванию к наследованию.

Наконец, в ходе интервьюирования следует выяснить, каково состояние здоровья завещателя – не признано ли лицо недееспособным, не страдает ли психическими заболеваниями, способно ли самостоятельно подписать завещание.

Исходя из полученной информации в ходе дачи консультации по рассматриваемому вопросу, необходимо довести до сведения лица, обратившегося за юридической помощью, что в соответствии со ст. ст. 33-34 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, даже если имущество приобретено на имя одного из них. В случае смерти того супруга, на которого оформлено жилое помещение, нотариус в соответствии со ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате выдает пережившему супругу по его заявлению свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. И в такой ситуации в наследственную массу будет включено не все жилое помещение, а лишь его доля.

На имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов хоть и во время брака, но в порядке наследования, в дар или по иным безвозмездным сделкам, режим совместной собственности супругов не распространяется согласно ст. 36 СК РФ. Следует помнить и о том, что режим совместной собственности супругов может быть изменен брачным контрактом.

Нарушить планы завещателя передать жилое помещение по завещанию лицу, не являющемуся наследником по закону, могут и положения ст. 1119 и 1149 ГК РФ, согласно которым свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, правом на которую обладают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, и нетрудоспособные иждивенцы, подлежащие призванию к наследованию.

Данные лица наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана.

Как и при консультировании по любым вопросам, связанным с наследованием по завещанию должно быть уделено внимание положениям ст. 1118 ГК РФ, которая определяет, что завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.

Завещание может быть признано недействительным по решению суда также в случаях:

• несоответствия лица, привлеченного в качестве свидетеля, а также лица, подписывающего завещание по просьбе завещателя (ст. 1125 ГК РФ), требованиям, установленным ст. 1124 ГК РФ;

• присутствия при составлении, подписании, удостоверении завещания и при его передаче нотариусу лица, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруга такого лица, его детей и родителей (ст. 1124 ГК РФ);

• в иных случаях, если судом установлено наличие нарушений порядка составления, подписания или удостоверения завещания, а также недостатков завещания, искажающих волеизъявление завещателя. Данные выводы подтверждены п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»¹⁹.

Вопросы по прекращению права пользования жилым помещением связаны, в основном, с правами бывших членов семьи собственника жилого помещения.

В этом случае в ходе интервьюирования следует в первую очередь уточнять, не получено ли жилое помещение в порядке приватизации и каким образом было вселено лицо, семейные отношения с которым прекращены – как член семьи или по договору безвозмездного пользования жилым помещением. Кроме того, значение имеет имущественное положение бывшего члена семьи, а также наличие у собственника жилого помещения алиментных обязательств.

В ходе дачи консультации по данной проблеме необходимо доводить до сведения лица, обратившегося за юридической консультацией, положения ст. 31 ЖК РФ, согласно которым в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Необходимо также помнить, что данные положения ст. 31 ЖК РФ согласно ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»²⁰ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Следует предупреждать лиц, обратившихся за консультацией и о том, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ст. 31 ЖК РФ, что подтверждено п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»²¹.

И еще об одном заблуждении. Принимая во внимание положения ст. 31 ЖК РФ, бытует мнение, что в случае прекращения семейных отношений, бывшего члена семьи собственника жилого помещения не следует указывать при заключении договора купли-продажи жилого помещения даже если он остается зарегистрированным в соответствующем жилом помещении.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Но, право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника прекращается не автоматически с прекращением семейных отношений, а лишь после вступления в законную силу решения суда о прекращении данного права.

Следовательно, до этого момента в случае заключения собственником договора купли-продажи жилого помещения бывший член семьи должен быть указан в договоре как обладатель права пользования помещением.

Правовые последствия несоблюдения этого правила, как известно, весьма серьезны. В рамках дачи консультации по данному вопросу необходимо разъяснять положения ст. 432 ГК РФ, согласно которым отсутствие в договоре его существенного условия означает незаключенность договора.

Таким образом, консультирование физических лиц по вопросам, связанным с правами на жилые помещения, требует серьезного изучения фактического состава в рамках интервьюирования и, кроме того, в ряде случаев большое значение имеет, несмотря на сугубо субъективный его характер, мотив лица (как побудительной причине его вступления в те или иные гражданские правоотношения), и его цель (те конкретные гражданские правоотношения, которые обратившийся за консультацией планирует к порождению своими действиями).