2.3 Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель

Як і в багатьох інших сферах, виконання грошової оцінки на сьогоднішній день не­можливе без застосування інформаційних систем та комп'ютерних технологій. Але їх застосування в нормативній та експертній оцінці має свої особливості та специфіку Справді, підготовка та друкування звіту про грошову оцінку передбачає застосування одних технологій, а використання електронних карт, їх обробка та аналіз - зовсім ін­ших. Залежно від технологічних особливостей всі інформаційні технології можна роз­ділити на кілька груп (рис.2.3).

Інформаційні технологи

Непросторові

Просторові

; 'гч

Географічні інформаційні системи (ГІС)

Негеографічні (САПИ

Земельні

інформаційні

системи

<ЗІС)

Рис. 2.3 Класифікація інформаційних технологій за [48].

54

2.3.1 Непросторові технології в оцінці земель

До цієї групи технологій відносяться всі інформаційні системи, які не використову­ють просторову інформацію, тобто електронну карту (про технології, які використову­ють просторову інформацію йтиметься далі). Серед них можна виділити комп'ютерні бази даних, інформаційно-довідкові системи, електронні таблиці, офісні системи.

Комп 'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель

Цей вид непросторових інформаційних технологій є найпоширенішим в Україні. Іс­нує кілька десятків комп'ютерних програм різного рівня (від простого електронного калькулятора до складних інформаційно-аналітичних систем), які заповнюють ваку­ум, створений необхідністю в найкоротший термін виконати великий обсяг робіт з гро­шової оцінки земель. Вартість цих систем невелика і, як правило, коливається в межах від 50 до 1000 у.о. Переважна більшість систем цього виду спрямована на виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

Однією з найвдаліших комп'ютерних систем для виконання грошової оцінки земель населених пунктів вважається розробка Науково-виробничого центру "Земельні Інфор­маційні Системи" (НВЦ ЗІС) під назвою ЬР8 1.2. (рис.2.4).

Ш ІР51.2

Довідка

населених пунктів

Версія 1.2

ВиіИб.39

СоругідНІ©"! 998-2000 ЬуІІЗ

сгіаі ги/~ІапсІт(ет$

АІІ ГІ

Е-гпаіІ: Когет@ір(еІесот пеіиа

Про програма,..

Рис.2.4

55

Програмний комплекс ЬРЗ 1.2 розраховано на масового користувача (землевпоряд­ники, архітектори, оцінювачі земель) і існує у двох версіях: із застосуванням графічно­го модуля та без нього.

Так би мовити "неграфічна версія" ЬР5 1.2 створена в середовищі Місгозой Ассе$5 і дозволяє користувачу виконувати наступні операції:

виконати грошову оцінку населеного пункту або окремої ділянки населеного пункту;

підготувати звіт про грошову оцінку населеного пункту та земельної ділянки;

використовувати інформаційно-довідкову систему, яка "вбудована" в програмний комплекс (оцінки-аналоги, чисельність населення окремих міст та селищ України, ко­ефіцієнти Кмі, Кф тощо);

виконати розрахунок базової вартості земель населеного пункту в разі відсутності ви­хідних даних за допомогою даних УПВВ та аналогів.

Залежно від того, яким ступенем повноти інформації володіє користувач про інф­раструктуру населеного пункту, що оцінюється, профама надає три можливих варіан­ти розрахунку базової вартості:

Варіант 1	Оцінювачу відомі всі значення показників витрат і їхньої вартості
Варіант 2	Оцінювачу відомі тільки кількісні значення показників витрат. Відповідні їм вартості показників будуть узяті як нормативні дані з бази даних профами
Варіант 3	Оцінювачу невідомі ні значення показників витрат, ні їх вартості. У цьому випадку при розрахунку будуть використовуватися середньостатистичні дані витрат з урахуванням чисельності населення на основі укрупнених показників, що зберігаються в базі даних програми

Особливої уваги заслуговує модуль профами, який застосовується для проведення еко-номіко-планувального зонування території та визначення коефіцієнтів Км2 На рис 2 5 наведено зразок форми оцінки фактора "доступність до зупинок суспільного транспорту" на модельному прикладі фошової оцінки земель с. Косарі Черкаської області.

Є , -

^:^^^І^^2^^^І^^

Рис.2.5

56

Кожний район оцінюється експертним шляхом, що фіксується в анкеті. Оцінка здій­снюється за 5-бальною шкалою. Праворуч, використовуючи позначки, можна встанови­ти потрібну оцінку (за упередженням оцінка дорівнює "1"). Після виконання оцінки кожного району можна перейти до визначення комплексного індексу цінності території.

Форма відображає средньозважений бал по кожному оціночному району, средньоз-важений бал за фактором, комплексний індекс, а також значення коефіцієнта Км2.

За упередженням всі оцінювані ділянки належать до однієї економіко— плануваль­ної зони.

На підставі даних, отриманих у результаті оцінки, можна виконати економіко— пла­нувальне зонування території, тобто, об'єднати оціночні райони в зони з метою уза­гальнення результатів оцінки однотипних за споживчими якостями і функціональному використанню ділянок.

Наведений приклад виконання фошової оцінки земель населеного пункту із засто­суванням програми ЬР5 1.2 свідчить, що використання комп'ютерних технологій дає щонайменше три великих переваги оцінювачу:

Значно скорочує час на виконання фошової оцінки.

Зменшує витрати на збір та обробку інформації.

Матеріали оцінки набувають сучасного вигляду.

Схожі системи існують і для виконання грошової оцінки земель сільськогосподар­ського призначення (серед розробників вже згадуваний НВЦ 31С, а також Інститут землеустрою Української академії аграрних наук).

Комп 'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель

Особливостями комп'ютеризації експертної грошової оцінки земель є насамперед те, що в цьому випадку ми повинні широко використовувати бази та банки даних щодо об'єктів-аналогів, по яких вже виконано експертну оцінка, а також можливості експер­тних інтелектуальних систем. Все це накладає відбиток на комп'ютерні профами, які мають створюватись для виконання цього виду оціночних робіт.

На сьогодні існує кілька програм, які можна віднести до класу систем для виконан­ня експертної фошової оцінки. Однак всі вони мають ті, чи інші вади і в переважній більшості не відповідають нормативно-правовим вимогам експертної фошової оцінки. Тому спробуємо висловити саме ті критерії і вимоги, яким має відповідати комп'ютер­на система експертної грошової оцінки земель.

Комп'ютерна система експертної оцінки має забезпечувати повний алгоритм вико­нання розрахунків грошової оцінки земельної ділянки з використанням методичних підходів, зазначених у Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Система має забезпечувати можливість складання та друкування звіту з експертної фошової оцінки земельної ділянки встановленого зразка.

У системі має міститися база даних, яка включає певну кількість (не менше 50) об'єктів-аналогів, по яких вже виконано експертну фошову оцінку.

Система має бути відкрита для внесення змін і доповнень у нормативну частину, мож­ливості формування звітів іншого зразка, поповнення бази даних новими об'єктами.

Комп'ютерна система має бути створена із використанням ліцензованих профамних засобів. Обов'язковою умовою є можливість її заміни новими версіями без втрати вне­сеної інформації та можливості подальшого використання інформації по фошовій оцінці у наступних версіях.

57

Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.

Використання даних державного земельного та містобудівного кадастру є необхід­ною та важливою умовою виконання оцінки земель. Найсприятливішим варіантом є випадок, коли ці дані знаходяться в автоматизованих кадастрових базах даних.

Розробка системи державного земельного кадастру (див. розділ 2.2) передбачає та­кож і реалізацію заходів щодо автоматизації земельного кадастру.

Автоматизовані інформаційні системи містобудівного кадастру створюються відпо­відно до положень Державних будівельних норм "Порядок створення і ведення місто­будівних кадастрів населених пунктів" ДБН Б.1-1-93.

Програмні засоби систем містобудівного кадастру повинні задовольняти наступні вимоги:

забезпечувати формування, вибір та наповнення баз даних по об'єктах містобудівно­го кадастру;

містити сучасні засоби вводу, обробки та маніпулювання текстовою і графічною ін­формацією;

забезпечувати захист інформації від несанкціонованого доступу;

забезпечувати захист інформації від порушень в роботі технічних засобів і обладнання.

Програмне забезпечення автоматизованої системи містобудівного кадастру склада­ється із засобів:

підготовки, вводу і редагування текстової інформації;

з призначених для підготовки, наповнення, обробки і редагування графічної інфор­мації;

формування документів в табличній і графічній формі;

синтаксичного та лексичного аналізу даних;

конвертування даних інших інформаційних систем.

Структура бази даних містобудівного кадастру базується на одиницях обліку та збе­рігання даних, якими є об'єкти. До них відносяться:

земельні ділянки (землеволодіння);

будинки (споруди);

ділянки та вузли інженерної мережі;

ділянки та вузли вулично-дорожньої мережі;

територіальні зони (функціональні, охоронні, а також ті, що характеризують інже­нерно-геологічну та екологічну ситуацію в населеному пункті).

Передбачається, що дані по земельних ділянках можуть братися з даних АСДЗК.

Крім даних земельного та містобудівного кадастру оцінювач може використовувати і інформацію інших автоматизованих систем та баз даних, зокрема, інформацію муні­ципальних інформаційних систем, систем екологічного моніторингу, локальних авто­матизованих систем інженерної і транспортної інфраструктури.

Останнім часом значно розширилась мережа користувачів баз даних об'єктів нерухо­мості (пропозиції, продаж), які створюються структурами Фонду державного майна України, Українського товариства оцінювачів, бірж нерухомості тощо. Використання інформації, яка надається цими організаціями, може бути корисним при експерній грошовій оцінці земельних ділянок.

58

2.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування ПС-технологій

Найсучаснішим видом інформаційних систем, які використовуються в грошовій оцінці земель є географічні інформаційні системи (ПС).

ПС — це програмно-технічний комплекс, шо забезпечує автоматизований збір, об­робку та аналіз просторово-координованої інформації.

У найбільш узагальненому вигляді ПС складається з двох баз даних: картографічної та семантичної (аналітичної, атрибутивної), а також підсистем маніпулювання цими даними.

Графічна база даних формується на основі однієї, або декількох електронних карт, які вводяться в комп'ютер методом дигіталізації (оцифровки), або сканування паперо­вих носіїв. Під паперовими носіями розуміється будь-яка карта, або схема.

Семантична база даних включає текстові та цифрові записи, таблиці, схеми, рисун­ки, що органічно пов'язані з графічною базою даних.

Серед підсистем маніпулювання картографічними та семантичними даними можна виділити підсистеми, збору даних, зберігання та вибірки даних, маніпулювання даними та їх аналізу, виводу даних.

Початок розвитку ПС можна віднести до 60-х років. У літературних джерелах [48] є посилання, що одну з перших ПС було створено в Міністерстві лісового господарства та сільського розвитку Канади з метою класифікації та нанесення на карту земельних ресурсів. На сьогодні ПС застосовуються майже в усіх галузях господарства. Серед го­ловних сфер застосування геоінформаційних систем можна назвати такі: оцінка природних умов та ресурсів, геологія, добування корисних копалин, навігація, метеорологія, екологічні питання, земельний кадастр та оцінка земель, бізнес та маркетинг, транспорт та інженерна інфраструктура, містобудування, географія, військова справа.

Перші ПС були просто базами географічних даних, які використовувались для збе­рігання первинних документів, найпростішої їх обробки та складання загальних звітів. В подальшому, у зв'язку з інтенсивним розвитком обчислювальної техніки та зростан­ням потреб з боку різних класів користувачів у роботі з електронними картами, ГІС-технології пережили потужний розвиток.

На сьогодні в світі розробкою програмного забезпечення для ПС займається велика кількість компаній і фірм. Найбільш відомими серед ниє є Е5КІ (до 40% світового продажу) та ШТЕКОКАРН (до 30%).

Фірма Е8КІ є найвідомішою в Україні серед зарубіжних розробників ГІС завдяки ак­тивній діяльності її уповноваженого дистриб'ютора фірми ЕСОММ. Характерною оз­накою роботи Е8КІ є розробка ПС всіх рівнів: багатофункціональної ПС типу АгсШРО 8.0 (Риіі 013), "настільні" ГІС (АгсУіеш 3.0/3.1/3.2), засоби створення власних ПС-додатків за допомогою вбудованої мови (МарОІуесІ), спеціалізовані ПС-продукти

59

для вирішення питань просторового, мережевого аналізу, роботи у тривімірному прос­торі (Зраііаі Апаїузіз, N61*0* Апаїузіз, ЗО Апаїузіз).

Серед інших фірм - розробників ГІС в Україні досить відомі вже згадувана ІМТЕК-ОКАРН (програмний продукт МОЕ), Вепііеу (Місгозїаііоп), МарШРО, Аиіосіезіс (АиЮ-САІЗ 10.0/... 16/0, 2000).

Було б помилковим вважати, що ГІС - це виключно програмне забезпечення. Нас­правді програмне забезпечення (разом з технічним обладнанням) складає лише до 20% загальної вартості ГІС. Основною складовою сучасної ГІС є дані (до 80% її загальної вартості).

В Україні геоінформаційні системи та технології, пов'язані з їх використанням ак­тивно започатковуються лише в кінці 80-х - на початку 90-х років, що об'єктивно бу­ло пов'язане з виконанням таких робіт, як економічна оцінка міських земель та місь­кий кадастр. Можна виділити три етапи розвитку ГІС в Україні.

Кінець 80-х - 1993 рік. Активне створення українських програмних засобів що ви-пТ^Т³™ ^{В ОСНОВНОМ}У ^ПР°^СТУ технічну базу (персональні комп'ютери класу иХ286-386, робота під М5 005) та були орієнтовані на локальних користувачів. Пов­ноцінними ГІС ці програми назвати не можна.

_С<:т⁹³т"!,⁹^?₁⁰Дол^⁰її^{КНЄННЯ В УІфаїну лі}"^енз°ваних зарубіжних продуктів фірм ЬЬКІ, ІМТЕКСКАРН, МарШРО, АшоВезк. Значне підвищення технічної бази (персо­нальні компютери 0X486 та Репіішп, частково робочі станції, робота в середовищі \УІпс1ош$). Коло користувачів ГІС значно розширюється.

З 1995 року і дотепер. Формування активного ринку ГІС і їх користувачів Поява ме­режевих варіантів роботи з ГІС, використання Інтернет-технологій. Більшість україн­ських програм через їх низьку конкурентоспроможність, на жаль, сходять з арени.

Таким чином, всі ГІС, що функціонують сьогодні в Україні можна розділити на той групи: ^к

ліцензовані зарубіжні продукти;

власні українські розробки (серед них в першу чергу слід назвати системи, створені для виконання грошової оцінки земель: МІСТО, ТЕРЕН, ІашіУаІие, ІР5 1 2 )•

програмні продукти-"гібриди", які використовують платформу зарубіжної програми (як правило, отриману нелегальним чином) для створення власної ГІС.

Пристрої введення даних до ПС

Існує два основних шляхи створення електронної карти у ГІС - векторний та растровий Залежно від обраного шляху, ми застосовуємо той, чи інший технічний пристрій.

При векторизації (оцифровці) карт використовується дигітайзер. Він є родичем по­ширеного графічного маніпулятора - миші, яку користувач може вільно переміщувати по будь-якій поверхні. Для збільшення точності подібного пристрою в дигітайзері вико­ристовується електронна сітка на його столику. До столика приєднаний подібний до ми­ші пристрій, званий курсором, який переміщається по столу в різні положення на кар­ті, яка до цього столу прикріплена. Курсор має перехрестя, нанесене на прозору плас­тинку, що дозволяє оператору фіксувати його точно на окремих елементах карти Су­часні диптайзери можуть забезпечити розрізнення до 0,03 мм із загальною точністю що наближається до 0,08 мм на площі 1x1,5 метри. Чинники, що визначають вибір дигітай-зера, включають стабільність, відображуваність, лінійність, розрізнення та перекіс.

60

Автоматизовані дигітайзери або дигітайзери з відстеженням ліній мають пристрій, подібний головці оптичного считування програвача компакт-дисків. Вона фіксується на вибраній користувачем лінії і самостійно рухаючись вздовж неї, передає координа­ти точок лінії в комп'ютер. Ці пристрої вимагають постійної участі оператора.

Інший шлях створення електронних карт — растровий. Для сканування паперових карт широкого поширення набули растрові сканери. Вони дозволяють вводити растро­ве зображення карти в комп'ютер без втручання оператора. Існують як кольорові, так і чорно-білі сканери, які розділяються за способом введення інформації на ручні, ро­ликові (з "протяжкою" листа), планшетні і барабанні (рис.2.6).

Найсучаснішою (і, відповідно, найдорожчою) є категорія так званих фотограммет­ричних сканерів. Дли них характерні дуже висока точність і стабільність, які повинні регулярно підтверджуватися процедурами калібрування.

Рис. 2.6 На знімку — сканер фірми Тги5сап.

Дистанційне зондування

Окремим шляхом створення електронних карт є використання даних дистанційного зондування землі, тобто, застосування непрямих засобів (датчиків, що значно віддале­ні від об'єктів, що вивчаються).

До дистанційного зондування відносяться аерофотозйомка та супутникове зондуван­ня (космічна зйомка). Застосування останніми роками супутників призвело до широ­кого використання приладів ОР5 (в перекладі з англійської — глобальна система по-зиціювання), які дозволяють з високою точністю визначати координати на місцевості і вводити їх до ГІС.

61

Пристрої виведення даних з ГІС

Для виведення картогра­фічного зображення з ГІС і отримання паперової копії застосовуються різні прис­трої. Найпоширенішими се­ред них є принтери та пло­тери. Вони розрізняються між собою форматом вихід­ного зображення (наприклад А4, АЗ, А2), а також засобом створення відображення (матричні, струнні, лазерні). Бувають також чорно-білі і кольорові принтери і плоте­ри. Найзручнішим засобом отримання якісної копії є кольоровий широкоформат­ний плотер формату АО або А1 (рис. 2.7).

Рис.2.7 На знімку — широкоформатний плотер.

Просторовий аналіз у ГІС

Просторовий аналіз є "сердцем" географічної інформаційної системи, власне тим, заради чого створюється і існує ГІС. В грошовій оцінці просторовий аналіз застосовується на всіх стадіях розробки проекту: при аналізі та оброці вихідних даних, моделюванні процесів, під­готовці картографічних креслень тощо. Розглянемо основні види просторового аналізу.

Оверлейний аналіз. Застосовується для створення і аналізу похідних шарів чи повер­хонь при накладанні двох, або декількох шарів об'єктів. Приклад: необхідно визначи­ти площу одноповерхових будинків, що потрапляють у санітарно-захисні зони від шкідливих промислових об'єктів в межах окремих оціночних районів. За допомогою електронної цифрової карти, створеної методом дигіталізації паперового носія, ми ви­діляємо наступні шари об'єктів: оціночні райони, санітарно-захисні зони, одноповер­хові будинки. Послідовно накладаємо шари будинків та санзон на шар оціночних ра­йонів. В результаті отримаємо новий шар (будинки у санзоні), який чітко дилімітуєть-ся у межах кожного оціночного району. Після цього можемо обрахувати площу всіх бу­динків, що потрапили у санітарно-захисні зони у розрізі кожного оціночного району.

Тривимірний аналіз. Є одним з найпоширеніших видів просторового аналізу. Засто­совується для побудови тривимірних моделей. Прикладом побудови тривимірної по­верхні може бути модель рельєфу міста, яка створюється за допомогою цифрової кар­ти рельєфу (ізолінії) та можливостей програмних засобів (3В Апаїузів). Широкого зас­тосування тривимірний аналіз набув за останні роки для інтерполяції результатів роз­рахунків оцінки 1 кв.м земель.

62

Буферний аналіз. Одним з поширених методів просторового аналізу, який широко застосовується у ГІС є побудова буфера. Буфер — це полігон, з кордоном на певній віддалі від точки, лінії або кордонів області. Буферізація широко використовується при створенні містобудівних ГІС.

Розрізняють буфер точкового об'єкта (будується заданою віддаллю від точки), буфер лінійного об'єкта (будується від лінії) та багатошаровий буфер (буферні зони відклада­ються одна навколо іншої). Типовим прикладом буферного аналізу є створення кар­тограми транспортної доступності, коли методом побудови лінійного буфера здійсню­ється просторовий аналіз 1-годинної, 2-годинної доступності від транспортних магіс­тралей. У випадку накладання зон доступності від магістралей на зони доступності від центрощів оціночних районів ми одержимо багатошаровий буфер.

Для чого може використовуватись ГІС у грошовій оцінці земель? Виділяють такі го­ловні завдання, у яких застосування ПС-технологій значно підвищує якість грошової

оцінки: