6.3 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення

В основу розрахунку грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення покладається рентний дохід від цільового використан­ня земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Фактично це є затратний метод розрахунку — чим більше грошей вкладено в облаш­тування, тим дорожчою буде земельна ділянка. При цьому ефективність використання земельної ділянки на результати грошової оцінки не впливає.

Грошова оцінка земель промисловості, транспорту та зв'язку визначається за формулою:

К_МХ П_д,

(6.2)

де Ц_н

К

грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);

рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування

земельної ділянки (у гривнях);

термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні

33-х років;

коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної

ділянки;

коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки;

площа земельної ділянки, га.

При цьому слід пам'ятати про необхідність застосування річного коефіцієнта індек­сації грошової оцінки земель. Фактично Ц_н = Ц_н х І,,.

При порівнянні (6.2) та універсальної формули (6.1) ми помітимо, що вони практич­но тотожні. Тобто, основна проблема полягає у знаходженні величини рентного доходу.

Рентний доход, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Р_пнп), визначається за формулою:

Рпнп =(ТЛ-3-ЗхК_нр)х В_зп: В_оф, _(б.з)

Д^е рпнп ' рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (у гривнях на 1 кв. м);

ТП - нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки, гривень на 1 кв. м;

З - виробничі затрати, грн. на кв. м;

балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства;

В_зп - площа земельної ділянки, га.

В₀ф - балансова вартість основних фондів підприємства.

144

нр

На визначенні цих показників слід зупинитись досить детально, оскільки саме вони визначають точність розрахунків та достовірність результатів.

Нормативний обсяг валової продукції (ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (3) та коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15.

Дані про виробничі затрати слід брати з фінансової (бухгалтерської) звітності. Об'єк­ти, які здійснюють господарську діяльність обов'язково мають таку звітність незалеж­но від розмірів та обсягів діяльності (навіть при збитковій діяльності така звітність іс­нує).

Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки. При цьому слід враховувати, що треба бра­ти дані за повний календарний рік. Не допускається використовувати незатверджені дані або вибірково за окремі квартали року.

Коефіцієнт нормативної рентабельності 1,15 являє собою нормативно встановлену умовну прибутковість виробництва. Насправді ситуація складніша і в одних випадках рентабельність значно перевищує встановлену нормативно, а в інших не досягає її. Можливі навіть випадки збитковості. Але треба пам'ятати, що цей алгоритм розрахун­ку використовується саме для випадків нормативної грошової оцінки і реальна ситуа­ція не має відношення до цієї роботи.

Значення коефіцієнта норми рентабельності (Кнр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймається на рівні 0,12. Таким чином форму­ла дозволяє врахувати чисті виробничі, затрати. З сукупних виробничих затрат (3) ви­лучаються виробничі затрати, що спрямовуються на розширене відтворення виробниц­тва (3 х К_нр). В кінцевому вигляді вираз в дужках дозволяє отримати величину чистої товарної продукції.

Затрати на облаштування земельної ділянки в кожному випадку індивідуальні. Цим забезпечується врахування особливостей кожної земельної ділянки.

У затратах враховується балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за ме­жами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства.

Розглянемо умовний приклад (рис. 6.1). Існує під­приємство, на території якого знаходяться виробни­чі споруди (1, 2 і 3), гуртожиток (4), інженерні мере­жі, що проходять територією підприємства та вихо­дять за його межі, а також залізниця та під'їзна авто-дорога (а). Тепер слід розглянути, які з цих елемен­тів будуть враховуватись при грошовій оцінці.

З визначення затрат виходить, що безумовно бу­дуть враховуватись: виробничі споруди (1, 2 і 3);

			ЗАЛІЗНИЦЯ
		1	3
			1
			--- 1	'І
			1	\	— •-
*""'"""	г	^~1	----- \ жшшжз
			2

Рис. 6.1

Інженерні мережі, що проходять територією під-

приємства (водогін, каналізація, кабелі енергопостачання, газопроводи тощо);

інженерні мережі, що виходять за межі території підприємства (водогін, каналізація, ка­белі енергопостачання, газопроводи тощо) незалежно від відстані, на яку вони прокладені;

внутрішні проїзди в межах території та частина автодороги (а) за її межами, якщо вона знаходиться на балансі цього підприємства;

145

залізниця в межах території, а також та її частина за межами, що знаходиться на ба­лансі цього підприємства.

Виникає питання — чому не враховано будинок гуртожитку, який знаходиться на те­риторії підприємства? Тому що це будинок іншого функціонального призначення — житлової забудови. Незалежно від того, виділено в натурі межі гуртожитку чи ні, він має бути оцінений окремо за відповідною методикою. Якщо межі не встановлено, слід брати площу ділянки, яка виділялась для забудови відповідно до акта відведення зе­мельної ділянки. Територія гуртожитку має бути вилучена з загального балансу тери­торії підприємства.

Разом з тим, дитячий садок, який стоїть на балансі цього підприємства не може бу­ти врахований у вартість основних фондів. Садочок належить до соціальної, а не до ін­женерної інфраструктури.

Інформацію щодо балансової вартості основних фондів та інженерних мереж слід брати з бухгалтерської звітності. Балансову вартість будівель і споруд слід брати як за­лишкову. А вартість інженерних і транспортних мереж як відновну.

Необхідно звернути увагу, що балансова вартість основних фондів не може бути ну­льовою або від'ємною. У випадку, коли у бухгалтерській звітності показана нульова або від'ємна залишкова балансова вартість, вона має бути переоцінена до фактичної відпо­відно до вимог законодавства.

У випадку коли балансова вартість основних фондів у бухгалтерській звітності пока­зана нульовою або від'ємною, не слід брати на себе відповідальність за переоцінку, особливо не маючи на це відповідного сертифікату.

Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (Кф), ха­рактеризує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності (Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів),табл. 1.1). Він враховується аналогічно тому, як і при оцінці земель населених пунктів.

Особливість коефіцієнта, який враховує місце розташування земельної ділянки (К_м) і обчислюється як добуток врахування регіональних та локальних факторів місця роз­ташування земельної ділянки, полягає у двох основних речах.

По-перше, регіональні фактори враховують віддаленість від адміністративного цен­тру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення (заліз­ниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та річкові порти, аеропор­ти), входження до приміської зони великих міст.

Найпростіше це перевірити порівнюючи два умовно однакових будинки відпочинку, один з яких розташовано в лісі на відстані 0,5 км від зупинки міжміського автобусу, а другий на відстані 15 км. Відпочиваючим необхідно періодично відвідувати магазини та пошту, навряд чи другий будинок відпочинку буде користуватись надто великою по­пулярністю, не зважаючи навіть на природні фактори. Ще суттєвіше ці фактори будуть впливати при розміщенні промислових об'єктів (підвезення працівників, сировини, вивіз готової продукції тощо).

146

Рис. 6.2

По-друге, варто зупинитись на врахуван­ні коефіцієнта входження земельної ділянки до приміської зони великих міст (рис. 6.2).

Розглянемо приклад двох земельних діля­нок №1 біля м. Василькова та №2 біля м. Узин. Якщо виходити з суто логічних мірку­вань, то ділянка №1 щонайменше повинна мати не гірші умови ніж ділянка №2. Про­те, ділянка №2 входить одночасно до при­міських зон двох міст Києва, яка охоплює практично всю область, та м. Біла Церква.

Отже, якщо механічно користуватись таб­лицею, то потрібно до грошової оцінки ді­лянки №1 застосувати один коефіцієнт 1,5, а до грошової оцінки ділянки №2 застосувати два коефіцієнти 1,5 (для Києва) та 1,2 (для Білої Церкви). Добуток коефіцієнтів дасть 1,8, тобто ділянка №2 за умови рівності ін­ших показників виявиться ціннішою, ніж ді­лянка №1, а це суперечить здоровому глузду.

У таких випадках слід застосовувати один більший коефіцієнт. Тобто для діля­нок №1 і №2 буде застосовано однаковий коефіцієнт 1,5.

Коефіцієнт, який враховує локальні фак­тори місця розташування земельної ділян­ки за інженерно-інфраструктурними, інже­нерно-геологічними, історико-культурни-

ми, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та територіально-планувальни­ми умовами можна узагальнено вважати відносним показником комфортності та при­вабливості об'єкта, який оцінюється. Застосовуються коефіцієнти так само, як і при оцінці земель населених пунктів, тому детальніше на цьому зупинятись не варто. ^_

Значний інтерес становить грошова оцінка земельних ділянок, наданих для потреб оборони та іншого призначення. Порядком визначається, що грошова оцінка прово­диться з урахуванням їх фактичного використання, на основі положень, викладених у відповідних розділах Порядку грошової оцінки земель несільськогосподарського приз­начення (крім земель населених пунктів) і Порядку грошової оцінки земель сільсько­господарського призначення та населених пунктів.

У практичній діяльності це значить, що всю земельну ділянку, надану для потреб оборони слід розділити на менші ділянки відповідно до функціонального використан­ня (абзац другий пункту 1.4 Порядку). На наступному етапі слід здійснити грошову оцінку згідно з положеннями відповідного розділу одного чи другого порядку, а далі до отриманого результату застосувати коефіцієнт 0,7.

Територію військового містечка, де проживають офіцери з сім'ями слід оцінювати за розділом грошової оцінки населених пунктів, до території майстерень та ремонтних баз

147

може бути застосовано порядок оцінки земель промисловості, територія підсобного , господарства має бути оцінена як землі сільгосппризначення, лісові масиви відповідно \ дооозділу грошової оцінки земель лісового фонду і так далі.

Певні проблеми виникають з оцінкою територій казарм, плаців, стрільбищ, поліго­нів. Вони є власне землями оборони, але за межами населених пунктів відсутня базо­ва вартість 1-го квадратного метра земель, тому за базову слід приймати розрахункову вартість за аналогією з землями населених пунктів з подальшим застосуванням всіх відповідних коефіцієнтів.

Земельні ділянки підприємств торфовидобувної промисловості, зайняті сільськогосподарськими угіддями, під промисловими та адміністративними будівлями, в населених пунктах, під водоймами то­що, крім земельних ділянок під торфовими родови­щами, оцінюються на основі положень, викладених у відповідних розділах цього Порядку і Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

За об'єкт оцінки під торфорозробками прийма­ється земельна ділянка в межах торфового родови­ща — площа, на якій видобувається торф, площа, яку готують для видобування торфу, та площа, на якій видобуто торф і яка рекультивується. Грошова оцінка земель під торфорозробками встановлюється на рівні 20% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Доцільно чітко визначити земельні ділянки під­приємств торфовидобувної промисловості та об'єкти оцінки під торфорозробками (рис. 6.3). Якщо вся те-

6.3

риторія підприємства торфовидобувної промисловості, що зображена на малюнку має у своєму складі землі іншого функціонального використання (у прикладі рілля та пасо­вище), то вони оцінюються відповідно до вимог пункту 1.4 цього Порядку за 'їх функці­ональним використанням незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені.

Тому у наведеному прикладі за об'єкт оцінки під торфорозробками приймається тільки земельна ділянка в межах торфового родовища — площа, на якій видобуваєть­ся торф (2), площа, яку готують для видобування торфу (1), та площа, на якій видобу­то торф і яка рекультивується (3).

Розглянемо кілька прикладів.

Приклад 1 розрахунку грошової оцінки земель промисловості. Вихідні дані:

земельна ділянка промислового підприємства площею 0,8 га, розташована поблизу міста Васильків;

відстань до центру м. Василькова становить 18 км (Кр=1,5);

ділянка прилягає до вулиці з:

твердим покриттям — К_л=1,05;

центральним водопостачанням — К_л=1,05;

каналізацією — К_л=1,05;

148

К_ЛІ=1,15762=1,16;

ділянка має під'їздну залізничну колію — К_Л2=1,1;

дата оцінки грудень 2001 року (Ір = 2,42).

(3) — виробничі затрати становлятьТОООО грн., а виробничі затрати на 1 кв.м скла­дуть 70000 : 8000 = 8,75 грн./кв.м;

коефіцієнт нормативної рентабельності становить 1,15;

(К_нр) — коефіцієнт норми рентабельності — 0,12;

(В_зп) — балансова вартість будівель і споруд, розташованих в межах земельної ділян­ки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і знаходиться на балансі даного підприємства — 300 000 грн.;

(Вдф) — балансова вартість основних фондів підприємства — 400 000 грн.;

Спочатку розраховуємо рентний доход

рпш = (⁸>75x1,15-8,75- 8,75х 0,12) х 300000: 400000 = (10,06 -8,75- 1,05) хО,75 = 0,2 грн./квм;

Тепер розрахуємо коефіцієнт Км:

К_м=К_рх К_ЛІ х К_л2 = 1,5 х 1,16х 1,1 = 1,9

Підставляємо дані у формулу: Ц_н = Р„_нп х Т_кх Кфх К_мх П_дх І_р,

Ц„ = 0,2 хЗЗх 1,2 х 1,9 х 8000 х 2,42= 291329,28 грн.

Приклад 2 розрахунку грошової оцінки земель, наданих для потреб оборони. Вихідні да­ні візьмемо схожі до попереднього прикладу за розташуванням. Загальна площа зе­мельної ділянки 10 га;

2.1 Територія військового містечка, де проживають офіцери з сім'ями становить 2 га. Розрахунок здійснюється відповідно до порядку грошової оцінки земель населених пунктів.

Зважаючи, що територія штабу, казарм, плаців становить 4 га, а розрахунок майже співпадає з розрахунком для військових містечок, доцільно ці території об'єднати і ви­конувати спільні розрахунки. Тобто, загальна територія складе 6 га.

Підставляємо дані у формулу:

Базова вартість території містечка становить 1,61 грн./м2.

Грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта Км2 (1,25) дорівнює 2,01 грн за 1 м².

Наявність локальних факторів буде оцінено наступним чином: територія містечка знаходиться в зоні пішохідної доступності в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту — (К = 1,08), в зоні перевищення припустимого рівня шуму від аеродрому (К = 0,90).

Річну індексацію грошової оцінки земель на 2001 рік для земель населених пунктів встановлено 1,81.

Ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям, має централізоване водо-, газо-, теп­лопостачання та каналізацію. Таким чином, із загальної кількості локальних факторів, які мають вплив на земельну ділянку, ми використовуємо два. КмЗ = 1,08 х 0,90 = 0,97

Дана ділянка відноситься до категорії "Землі житлової забудови" і має коефіцієнт Кф = 1,0.

Тепер ми можемо здійснити повну грошову оцінку 1 м2 земельної ділянки військо­вого містечка. Вона становитиме:

Ц₀ = 2,01 грн/м2х 0,97х 1,0 = 1,95 грн/ії

149

Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 60000 м² (6,0 га) складе:

1,95 грн/м^! х 60000 м² = 117000 грн.

Тепер застосуємо річний коефіцієнт індексації 117000 х 1,81 = 211770 грн.

2.2 Території майстерень та ремонтних баз становить 1 га. Розрахунок робиться у відпо­відності до розділу 2 Порядку грошової оцінки земель ^сільськогосподарського призначення.

Базова вартість буде розраховуватись аналогічно тому, як це зроблено у прикладі 1. Для економії часу візьмемо ті самі вихідні дані, тільки врахуємо розмір території виз­начений в цьому прикладі (1 га змість 0,8 га).

Ц„ = 291329,28: 0,8 = 364161,6 грн.

2.3 Територія підсобного господарства становить 3 га. Беремо зразу середню грошо­ву оцінку одиниці площі ріллі по Київській області, яка становить 7 копійок або 0,07 гривень/кв.м множимо на площу 30000 =2100 грн. Застосовуємо річний коефіцієнт ін­дексації, який для сільськогосподарських земель становить 2,42. Остаточна оцінка складе 2100 х 2,42 = 5082 грн.

Складаємо всі результати по окремих ділянках і отримуємо суму : 211770 + 364161,6 + 5082 = 581013,6 грн.

Тепер до всієї суми застосовуємо коефіцієнт 0,7 і отримуємо кінцевий результат (581013,6x0,7) = 406709,5 грн.

Відповідь: грошова оцінка земельної ділянки, наданої для потреб оборони становить 406709,5 грн.