Глава 11. Методичний підхід,

ЩО ГРУНТУЄТЬСЯ НА ВРАХУВАННІ ВИТРАТ

НА СПОРУДЖЕННЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА

НА ЗЕМЕЛЬНІЙ ДІЛЯНЦІ

Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки за­будованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефек­тивного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очі­куваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним до-хідом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

Це = Цо - Вас,

(НІ)

де: Ц

оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування

витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях); Ц₀ - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід

від забудованої земельної ділянки) (у гривнях); В_л,. - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній

ділянці (у гривнях).

"ос

Таким чином, загальний алгоритм застосування даного методичного підходу перед­бачає:

по-перше, визначення ринкової вартості забудованої земельної ділянки. При цьому можливо застосування, з одного боку, методичного підходу, що грунтується на зіставлен­ні цін продажу подібних земельних ділянок, але, що є принциповою відмінністю описа­ного раніше методичного підходу, саме забудованих земельних ділянок, тобто враховуєть­ся як вартість землі, так і вартість об'єктів нерухомого майна, що розташоване на ній; а з другого — застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого до­хіду, але знову таки — капіталізації чистого дохіду від забудованої земельної ділянки;

по-друге, визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, які по­винні містити вартість будівництва (з урахуванням зносу будівель, споруд), включаю­чи прибуток забудовника і витрати, пов'язані з будівництвом та обслуговуванням буді­вель, споруд;

по-третє, визначення ринкової вартості земельної ділянки, як залишок між вартістю забудованої земельної ділянки та витратами на спорудження на ній об'єктів нерухомо­го майна.

Саме тому даний методичний підхід часто називають "методом залишку для землі".

Розуміння сутності даного вислову випливає з принципу доданої продуктивності [51]. Відповідно до цього принципу — дохід, який можливо отримати від земельної власності, представляє собою те, що залишається після компенсації витрат на працю, менеджмент та капітал (будівлі, механізми, обладнання, сировина та матеріали).

Розглянемо послідовність та особливості реалізації загального алгоритму застосуван­ня даного методичного підходу.

208

11.1 Процедура визначення очікуваної ціни продажу земельної ділянки з об'єктами нерухомого майна, що на ній розташовані

Виходячи із загального алгоритму визначення ринкової вартості з даним методичним підходом, передбачається перш за все розрахунок вартості забудованої земельної ділянки. Очікувану ціну продажу забудованої земельної ділянки можна визначити, як було зазначено, на підставі застосування методичного підходу, що ґрунтується на зіставлен­ні цін продажу подібних земельних ділянок. При цьому слід враховувати такі фактори як тип забудови, її щільність, місцезнаходження ділянки, вартість інфраструктури, вар­тість фінансування, податки, попит на забудову, пропозиції землі, рівень конкуренції. Сутність даного методичного підходу вже описано, тому ми не будемо на ньому зу­пинятись, а лише відзначимо, що аналіз продажу забудованих земельних ділянок по­винен ґрунтуватись на достовірній, достатній і доступній інформації. При цьому мож­ливо використовувати вартісні показники пропозицій до продажу нежитлових примі­щень, аналогічних за своїми споживчими якостями будівлі, яка розташована на зе­мельній ділянці, що оцінюється. Ці дані доступні, їх можна знайти в публікаціях, нап­риклад Всеукраїнському інформаційному бюлетені "Янус — нерухомість", але важливо при цьому враховувати поправки на торг.

За відсутності даних про ціни продажу забудованих земельних ділянок, які можуть бути використані для застосування методичного підходу, що грунтується на зіставлен­ні цін продажу подібних земельних ділянок, для визначення ринкової вартості земель­ної ділянки разом з земельними поліпшеннями слід використовувати методичний під­хід, що грунтується на капіталізації чистого дохіду від забудованої земельної ділянки. Для оцінки вартості нерухомості, що приносить дохьщ, як правило застосовують ме­тод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.

При застосуванні методу прямої капіталізації чистого дохіду (методу потенційної прибутковості) аналізується можливість об'єкта оцінки приносити дохьід. Техніка ме­тоду дозволяє перетворювати показник дохіду, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої (поточної) вартості. Варто підкреслити, що дохідність забу­дованої земельної ділянки можливо аналізувати на підставі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і, в першу чергу, особливості її мьісцерозташування

Відповідно до техніки цього методу вартість майнового комплексу (земля і земельні поліпшення) може бути визначена за формулою:

к>

(11.2)

де: Д₀

- річний дохід (чистий) від забудованої земельної ділянки;

- ставка капіталізації, яка визначає прибутковість орендованого приміщення (повернення капіталу).

Капіталізований Д₀ визначається за методом капіталізації чистого дохіду, який базу­ється на визначенні поточної вартості майбутніх дохідів від найкращого використання об'єкта нерухомості або від економії на орендній платі, яку отримає власник, що са­мостійно експлуатує об'єкт. В умовах відсутності достовірних даних про реальну еко-

209

номічну діяльність підприємств і малу передбачуваність змін економічного та правово­го середовища на тривалу перспективу, розрахунок капіталізованого Д₀ методом капі­талізації чистого дохіду на основі прогнозування майбутніх грошових потоків носить суб'єктивний характер і не дає необхідної точності оцінки. Для такої ситуації, на наш погляд, більш коректна методика, що грунтується на прямій капіталізації прибутку, який може бути отримано від здачі в оренду об'єктів нерухомого майна, які розташо­вані на ділянці, що оцінюється. У цьому випадку алгоритм розрахунку чистого дохіду від володіння (використання) земельною ділянкою передбачає визначення:

рівня потенційної дохідності, що передбачає на підставі глибокого аналізу доступної та достовірної інформації встановлення середньомісячної вартості оренди приміщень, що мають споживчі якості, подібні до об'єктів оцінки;

ефективного валового дохіду від надання приміщень в оренду з врахранням коефі­цієнта недозавантаження, який може становити від 70% до 90% від потенційно мож­ливого доходу;

річного чистого операційного доходу від оренди об'єктів нерухомості як залишок між ефективним валовим доходом та щорічними витратами на експлуатацію і утримання об'єкта нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт тощо.

Алгоритм розрахунку ставки капіталізації від забудованої земельної ділянки передба­чає визначення її методом екстракції або методом кумулятивної побудови, що дозво­ляє більш обгрунтовано підійти до визначення Ск.

Метод екстракції передбачає аналіз стану ринку оренди нежитлових приміщень типово­го використання з метою визначення середнього доходу, одержаного від здачі в оренду по­дібних будівель (приміщень) та ціни продажу цієї нерухомості, з наступним співвідношен­ням цих величин. Тобто, розраховується відношення середнього річного ефективного вало­вого доходу, одержаного від здачі в оренду приміщень, до ціни продажу цієї нерухомості.

Метод кумулятивної побудови Ск полягає в підсумовуванні безризикової (базової) ставки та компенсацій за ризики, пов'язані із ліквідністю об'єкта оцінки, відмінностя­ми в умовах інвестицій, необхідності в компетентному керуванні та інших ризиків.

Тоді, згідно з наведеним алгоритмом капіталізована вартість забудованої земельної ділянки буде розраховуватись як відношення До до Ск.

У загальному вигляді алгоритм розрахунку буде такий:

1 — визначення потенційного річного доходу:

Дп = Опл/м² х 12 міс. х Пл,

(11.3)

де Дп

Опл/м² Пл

- потенційний річний дохід, який може бути отриманий від оренди будівлі, що розташована на земельній ділянці;

- орендна плата за їм² подібної нерухомості в місяць;

- площа будівлі, що здається в оренду.

1 — визначення ефективного річного доходу:

Де = Дп х Кн,

210

(11.4)

- ефективний річний дохід, який може бути отриманий від оренди нерухомості;

- коефіцієнт наповнювання будівель, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців.

З — визначення До:

До = Де - Вр,

(11.5)

де Вр - щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкта нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-уп­равлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт.

4 — визначення Ск методом екстракції або методом кумулятивної побудови з нас­тупним узгодженням результатів: 4.1. Метод екстракції: 4.1.1 — визначення потенційного річного дохіду:

ПД/м² = Опл/м² х 12 міс.,

(ІІ.6)

де ПД/м² - потенційний річний дохід, який може бути отриманий від оренди 1 м² подібної нерухомості.

4.1.2 — визначення ефективного річного дохіду:

ЕД/м² = ПД/м²хКн,

(ІІ.7)

де ЕД/м² - ефективний річний дохід, який може бути отриманий від оренди по­дібної нерухомості;

4.1.3 — визначення середньої вартості 1 м² нежилих приміщень подібних до об'єкта оцінки, виставлених на продаж у період, що зіставлений з датою оцінки (В/м²):

В/м² =

п

(11.8)

де: Ц, - вартість і-го подібного до об'єкта оцінки, виставленого на продаж у період, що співставлений з датою оцінки;

8[ - площа і-го нежилого приміщення; п - кількість нежилих приміщень.

211

г

4.1.4 — визначення С_к:

С_к = ЕД/м² : В/м².

4.2. Метод кумулятивної побудови:

де:

Бк

Кі

(11.9)

(11.10)

1=1

- Безризикова базова процентна ставка (середня ставка відсотка за валютними депозитами відносно долара СІЛА провідних комерційних банків України);

- сума компенсації ризиків: компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, е відносно ліквідним);компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є значно більшим, ніж термін бан­ківських депозитів);компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкту не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора);компенсація інших ризиків

5 — визначення вартості майнового комплексу (земля і земельні поліпшення):

Цо = До/ Ск, (ІІ.ІІ)