Глава 9. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок......................................187

9.1 Загальна характеристика методичного підходу.......................................................187

9.2 Загальний алгоритм застосування методичного підходу........................................188

9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні

цін продажу подібних земельних ділянок................................................................197

Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу..................................................................................................200

10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу......................................201

10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки......................................................................................................................201

10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого доходу...............................202

10.4 Приклади застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого доходу..........................................................................................................205

4 5

11

ПЕРЕДМОВА

Успіх економічних перетворень в Україні значною мірою залежить від успіш­ності реформування земельних відносин, і в першу чергу від запровадження інс­титуту приватної власності на землю, розвитку ринку землі, земельно-іпотечного кредитування, реєстрації прав на землю та об'єкти нерухомості тощо. На сучасно­му етапі ринкових перетворень в Україні приватна власність на землю є фунда­ментом, на якому формується ринок землі і розвиваються земельні відносини. Ця норма визначена Земельним кодексом України, який відкриває якісно новий етап у реформуванні земельних відносин в Україні.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, прива­тизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже, актуальність її останнім часом зростає, а сфери застосування розширюються.

Грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру. Земель­ним кодексом встановлено два різновиди грошової оцінки земель в Україні: нор­мативна та експертна.

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується, в основ­ному, для цілей оподаткування. Багаторічний досвід застосування нормативної грошової оцінки як бази визначення величини податку свідчить, що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють належні умови для ефективного і об'єк­тивного оподаткування земельних ділянок. Однак методика нормативної грошової оцінки земель не повною мірою відповідає темпам реформування земельних від­носин (особливо в аграрному секторі економіки) і потребує подальшого вдоско­налення.

Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня підтримка ринку землі, яка полягає у встановленні оцінної вартості земельних ділянок при здійсненні різного роду трансакцій з земельними ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо). Нормативно-методичне за­безпечення експертної грошової оцінки дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної ділянки: ринкову, стартову при проведенні аукціонів, заставну, ліквідаційну та інші види вартості.

У запропонованій книзі відомими фахівцями проаналізовано світовий досвід оцінки земель, а також розкриті роль і місце грошової оцінки земель для ство­рення економічних важелів здійснення земельної реформи та розвитку ринку зем­лі в Україні.

Проведено всебічний аналіз методичних основ грошової оцінки різних катего­рій земель в країнах з ринковою економікою та в Україні, вказано напрями їх по­дальшого вдосконалення. Особливу увагу приділено розвиткові методичних під­ходів до експертної грошової оцінки земель різних категорій з врахуванням рин­кових факторів.

6

Велику увагу приділено світовому досвіду грошової оцінки земель різних кате­горій в країнах з ринковою економікою. Розглядаються основні положення Між­народних стандартів грошової оцінки та характеризуються особливості їх застосу­вання в умовах України.

У книзі з системних позицій розглянуто основні фактори, які впливають на оцінну вартість земельних ділянок. Значну увагу приділено врахуванню правового стану (права власності, оренди, іпотеки, сервітути тощо), в якому перебуває зе­мельна ділянка на дату оцінки. Розглянуто організаційні, практичні аспекти здій­снення нормативної та експертної грошової оцінки земель різних категорій. Зап­ропоновано сучасні підходи до здійснення грошової оцінки, які базуються на зас­тосуванні інформаційних технологій, комп'ютерних баз даних державного земель­ного кадастру, ПС-технологій, відомих програмних комплексів з грошової оцін­ки земель та інших.

Без сумніву, ця книга посяде значне місце в методичному забезпеченні грошо­вої оцінки земель в Україні. На неї очікують як досвідчені фахівці — науковці, землевпорядники, керівники підприємств, так і студенти. Проблеми реформуван­ня земельних відносин та розвитку земельного ринку в Україні інтересують все ширше коло як спеціалістів, так і пересічних громадян.

Голова Державного комітету України по земельних ресурсах доктор економічних наук

А. С. ДАНИЛЕНКО

ЧАСТИНА 1.

МЕТОДИЧНЕ, ІНФОРМАЦІЙНЕ ТА ОРГАНІЗАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ