- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель..................164
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •Глава 9. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок......................................187
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу..................................................................................................200
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1 Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Глава 2. Інформаційна база грошової оцінки
- •2.1 Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •2.3 Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •2.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •1. Автоматизований збір, обробка та аналіз вихідних даних (як картографічних, так і семантичних).
- •2. Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу пс.
- •3. Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через застосування принтерів та плотерів.
- •Глава 3. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці.
- •3.1 Передумови
- •3.2 Містобудівна документація
- •3.3 Землевпорядна документація
- •Глава 4. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •4.1 Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •4.2 Якісні характеристики грунтів
- •4.3 Природно-сільськогосподарське районування території України
- •4.4 Бонітування грунтів
- •4.5 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •4.5.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •4.5.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок
- •Глава 5. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •5.1 Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки земель
- •5.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта
- •5.4. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •5.5 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту
- •Глава 6. Грошова оцінка земель
- •6.1 Основні положення
- •6.3 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення
- •6.4 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •6.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •6.6 Грошова оцінка земель запасу
- •6.7 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель
- •7.1 Оподаткування земель
- •7.2 Орендна плата
- •7.3 Індексація грошової оцінки
- •Глава 8. Основні принципи експертної оцінки, різновиди бази оцінки
- •8.1 Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •8.2 Бази оцінки та особливості їх застосування
- •8.3 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки
- •8.4 Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •8.5 Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Глава 9. Методичний підхід,
- •9.1 Загальна характеристика методичного підходу
- •9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •Глава 10. Методичний підхід,
- •10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
- •10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого дохіду
- •10.4 Приклади застосування методичного підходу,
- •Глава 11. Методичний підхід,
- •11.1 Процедура визначення очікуваної ціни продажу земельної ділянки з об'єктами нерухомого майна, що на ній розташовані
- •11.2 Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці
- •11.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •12.1.1 Приклад застосування методу співвіднесення
- •12.2 Метод розподілення доходу
- •12.2.1 Приклад застосування методу розподілення доходу
- •01601, Україна, м. Київ, пров. Музейний,12
10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
Особливість визначення річного чистого дохіду від використання земельної ділянки полягає в тому, що необхідно мати ринкові дані про розміри орендної плати за земельні ділянки. В даному випадку виникає декілька проблем. По-перше, в містах випадки надання в оренду вільних від забудови земельних ділянок зустрічаються досить рідко, по-друге, навряд чи можливо трактавати розмір орендної плати від надання земельної ділянки в оренду як ринкову орендну плату. Хоча відповідно до земельного законодавства розмір орендної плати встановлюється на договірній основі між орендодавцем і орендарем, на практиці розмір орендної плати "прив'язується" до земельного податку, в основі якого лежить грошова нормативна ціна земельної ділянки. Тобто, розмір орендної плати встановлюється "кратно" земельному податку. Так, наприклад, у м.Києві рішенням сесії Київра-ди № 235 від 16.10.97 встановлено наступні максимальні розміри орендної плати:
два відсотки від грошової оцінки земельної ділянки, якщо земельна ділянка надана в довгострокову оренду (до 50 років);
- п'ять відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, якщо земельна ділянка надана в короткострокову оренду (до 3 років);
вісім відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, якщо земельну ділянку надано в оренду іноземним державам та іноземним юридичним і фізичним особам.
Як вже зазначалося, грошова нормативна ціна не належить до ринкової бази оцінки, тому і розмір орендної плати не відображає ринкові умови.
Подальший розвиток ринку землі та орендних відносин в населених пунктах, коли земля буде надаватися в оренду власниками землі, коли орендна плата буде відповідати ринковим умовам, коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визна-
201
матимуть діапазон ставок капіталізації, то цей методичний підхід набуде широкого застосування.
В той же час, слід підкреслити, що в сучасних умовах він використовується при застосуванні методів "залишку для землі", методу розподілення дохідів від забудованої ділянки, методу, заснованому на використанні ситуаційних класів тощо.
В умовах формування ринкової орендної плати за земельні ділянки в населених пунктах застосування методу прямої капіталізації чистого дохіду від використання земельної ділянки передбачає на першому етапі необхідність визначення експертом цього дохіду.
На даному етапі проводиться вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі земельних ділянок, що можуть вважатися аналогами земельної ділянки, що оцінюється, та типових умов надання їх в оренду. В даному випадку розмір орендної плати вважається валовим дохідом від використання земельної ділянки, оскільки власник земельної ділянки, який надав земельну ділянку в оренду, повинен ще сплатити державі земельний податок. Крім того, отриманий дохід підлягає ще й оподаткуванню податком на прибуток. У такому випадку річний чистий дохід від використання земельної ділянки становитиме:
Д0 = (Ом - Пз) х(1- Ппр),
(10.3)
ДЄ До
п
пр
річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; річна орендна плата за земельну ділянку, у гривнях; земельний податок за земельну ділянку на рік, у гривнях; податок на прибуток (коефіцієнт).
При цьому необхідно враховувати умови оренди земельної ділянки, що зазначені у договорі оренди, оскільки в ньому можуть бути оговорені додаткові умови включення в орендну плату певних поточних витрат на утримання земельної ділянки (управлінські витрати, охорона та санітарія тощо).