8.5 Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів

У цілому, процедура експертної грошової оцінки включає:

визначення завдання оцінки (об'єкт, мета, дата оцінки, умови використання резуль­татів оцінки);

збір та аналіз вихідних даних про земельну ділянку, економічних, соціальних, пра­вових та фізичних факторів, що впливають на її вартість;

аналіз найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки;

вибір та обгрунтування методів оцінки;

визначення вартості об'єкта оцінки за вибраними методами;

узгодження результатів оцінки та висновок стосовно вартості земельної ділянки;

складання звіту здійснення оцінки.

Відповідно до законодавчих та нормативних документів, що регламентують прове­дення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського приз­начення, їх оцінка_здійснюється з метою економічного врегулювання земельних відно­син при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. Визначена експертом оцінна вартість земельної ділянки може бути:

найбільш ймовірною ціною, за яку земельна ділянка може бути продана на дату оцінки,

урахована під час установлення стартової ціни продажу земельної ділянки на конку­рентних засадах.

Обов'язковим при визначенні завдання оцінки є встановлення дати оцінки, на яку складено висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки, оскільки суджен-

183

ня експерта дійсне тільки на дату оцінки. Експерт не повинен брати на себе відпові­дальність за наступні зміни соціальним, економічних, юридичних і природних умов, що можуть вплинути на вартість оцінюваного майна.

Визначення оцінної вартості земельної ділянки базується, як правило, на ринковій базі оцінки. Але метою експертної оцінки може бути визначення інших видів вартос­ті, бази яких відмінні від ринкової, наприклад, визначення заставної вартості, інвести­ційної вартості тощо. Тому у звіті про експертну грошову оцінку повинно бути чітко обумовлено, що, наприклад, звіт використовується виключно для визначення оцінної вартості земельної ділянки. Використання звіту з іншою метою недопустиме без про­ведення додаткових робіт по визначенню відповідних видів вартості.

Другим кроком виконання експертної оцінки є збір та аналіз вихідних даних про зе­мельну ділянку, економічних, соціальних, правових та фізичних факторів, що вплива­ють на її вартість.

Інформаційною базою для виконання експертної оцінки земельної ділянки є: відомості-державного земельного кадастру щодо місцезнаходження, кількісної та якісної характеристики земельної ділянки, її правового режиму, функціонального ви­користання;

проект відведення земельної ділянки, розроблений та затверджений в установлено­му порядку, наданий відповідним місцевим органом Держкомзему;

матеріали грошової оцінки про витрати на освоєння та облаштування території на­селеного пункту на початок року та економіко-планувального зонування території на­селеного пункту, які в установленому порядку затверджені рішенням місцевої ради;

відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особ­ливості місцезнаходження земельної ділянки, які затверджені рішенням місцевої ради;

дані про інженерне облаштування земельної ділянки та об'єкти нерухомого майна, які повинні надаватися землекористувачем;

дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки, з посиланням на джерела інформації;

звітні дані про щорічні витрати з експлуатації та утримання будівель та споруд, які повинні надаватися землекористувачем; дані статистичної звітності.

Вся інформація, що отримується експертом від замовника та інших офіційних дже­рел, повинна розглядатися як достовірна і як така, що не потребує спеціальної пере­вірки. Всі документи, отримані експертом, повинні бути завірені в установленому по­рядку підписами керівників та печатками установ, або нотаріально у випадках з при­ватними особами. Експерт не повинен нести відповідальності за надану інформацію. Всі зібрані та наведені у звіті дані повинні мати посилання на джерело їх одержання. В процесі проведення експертної оцінки оцінювач зобов'язаний провести особисте натурне обстеження об'єкта оцінки.

На наступному етапі необхідно вивчити існуюче використання земельної ділянки та визначити її найкраще та найефективніше використання з урахуванням дії наступних факторів: обмежень щодо використання земельної ділянки, її споживних властивостей (місцерозташування, інфраструктурне облаштування), виду діяльності, ринкового по­питу, купівельної спроможності населення, фінансової та технологічної обгрунтова­ності реалізації проекту.

184

Послідовність проведення експертної оцінки потребує процедури вибору та обгрун­тування методів оцінки.

Оцінка земельної ділянки проводиться відповідно до таких методичних підходів:

капіталізації чистого дохіду від використання земельної ділянки;

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несіль-ськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою пос­тановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 року № 525 (для земельної ді­лянки несільськогосподарського призначення, що знаходиться за межами населеногеґ пункту), і Методикою грошовою оцінки земель сільськогосподарського призначення^та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 берез­ня 1995 року № 213, в частині оцінки земель населених пунктів (грошова оцінка нор­мативна) (для земельної ділянки несільськогосподарського призначення, що знахо­диться в межах населеного пункту);

_г поєднання декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої зе­мельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

При проведенні експертної оцінки слід використовувати не менше трьсй методич-нихлідходів, причому обов'язковим є застосування методичного підходу, що ґрунту­ється на грошовій оцінці нормативній. ** ^

Застосування тих чи інших методів експертної оцінки повинно бути завжди обгрун­товано виходячи з внутрішніх та зовнішніх економічних умов і наявності необхідної для їх застосування інформації, а отримані показники вартості земельної власності за вибраними методами — завжди узгоджені.

Тому висновок про остаточну вартість об'єкта оцінки є не просто результатом роз­рахунку, а наслідком спеціального причинно-наслідкового аналізу, бо остаточна вар­тість земельної власності, котру називає експерт, — це одночасно мінімально можли­ва ціна, за яку покупець може її придбати, і максимально можлива ціна, за яку прода­вець згодний її продати на відкритому конкурентному ринку з урахуванням економіч­ної ситуації, що склалася на момент продажу.

Це зумовлює вимоги до звіту про проведення оцінки, який має бути складений та­ким чином, щоб не виникло можливостей невірного або неповного розуміння наведе­ної в ньому інформації або неадекватної її інтерпретації.

Зміст звіту повинен відповідати специфіці об'єкта, що оцінюється, і включати: - підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

— мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

— опис земельної ділянки;

— план та характеристику земельної ділянки включаючи її фізичні та економічні особ­ливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призна­чення, характер використання та стан забудови;

"•^ аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;

— обгрунтування обраних методів експертної оцінки;

—розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

— висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки; _сертифікат земельної ділянки.

185

—До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, ви­користані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та ко­пія кваліфікаційного сертифіката експерта. •

—- Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено екс­пертну оцінку земельної ділянки, і скріплюється печаткою цієї особи. ^ Звіт підлягає погодженню з сільською, селищною, міською радою або уповноваже­ним нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджу­ється відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який міститься у звіті, оформляється окремим документом.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, яка здійснила експертну оцінку.

На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експер­тної оцінки §емельної ділянки несільськогосподарського призначення.

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, яка провела оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою. Термін чинності звіту становить шість місяців з дати оцінки. До виконання робіт з оцінки земельних ділянок залучаються ті юридичні особи, які отримали ліцензію на провадження господарської діяльності з проведення землевпо­рядних та землеоціночних робіт та в трудових відносинах з якими перебувають не менш як два експерти.

Впровадження економічних методів регулювання земельних відносин в населених пунктах: справляння земельного податку, стягнення орендної плати за користування землею, купівля-продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій з землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористувачам тощо, — передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності, які повинні грун­туватися на принципах кон'юнктури ринку, найкращого та найбільш ефективного ви­користання земельної ділянки, очікуваних змін. Це з одного боку, вимагає від оціню­вачів спеціальних знань в галузі земельного та цивільного права, фінансів і кредиту, планування та забудови населених пунктів, будівництва, що дає змогу застосовувати різні підходи до оцінки земельної власності, використовуючи відповідньметоди та тех­ніку оцінки, а з другого — накладає на оцінювачів і велику відповідальність, оскільки саме вони несуть відповідальність за якість проведених робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок згідно з чинним законодавством України.

186