8.3 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки

Ринкова вартість земельної ділянки грунтується на принципі найкращого та най­більш ефективного її використання (останнім часом застосовують термін "принцип найбільш ефективного використання") — такого використання, що серед інших розум­них, можливих та юридичне дозволених альтернативних варіантів її використання є фізично можливим, відповідним чином забезпеченим, фінансове здійснюваним і тим, що веде в результаті до найвищої вартості землі. Тобто, експерт при визначенні вар­тості земельної ділянки повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки є юридичне дозволеним, фізично можливим, економічно доцільним та найприбуткові-шим. Саме на цьому принципі базується вартість земельної ділянки. Тому встановлен­ня найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки є необхідним і обов'язковим етапом при визначенні її ринкової вартості.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі базується на припу­щенні, що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш ефектив­ного використання земельної ділянки виступають наступних чотири критерії.

Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використань треба, перш за все, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на даній земельній ділянці. Необ­хідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов'язань, зна­ходження в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянки повинно бути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можуть обмежуватися такими її характеристиками як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варі­анту використання), протяжність фронтальної межі, конфігурація (найбільш прийнят­на прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до уск­ладнення її використання), інженерно-геологічні умови (схил поверхні, якість грунтів, залягання ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних про­цесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інших небезпечних природних явищ).

Економічна доцільність. При аналізі альтернативних варіантів використання до уваги приймається попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зруч-

180

них для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридичне дозволе­ні та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доціль­ності, відхиляються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий прибуток.

Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевірка на максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридичне дозволених, фізично можливих та економічно до­цільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирається той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої зе­мельної ділянки, шо оцінюється.

У випадках, коли цільове використання та характер забудови земельної ділянки, чіт­ко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче викорис­тання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на змі­ну існуючого використання встановлена заборона.

У цих випадках за базу оцінки може бути прийнята вартість при існуючому викорис­танні при умові, що внесок земельної ділянки у загальну вартість ділового підприємс­тва буде продовжуватись на протязі корисної тривалості його діяльності.