Глава 8. Основні принципи експертної оцінки, різновиди бази оцінки

8.1 Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок

Можливість купівлі-продажу земельних ділянок та здійснення інших майнових операцій з ними чи з правами щодо їх з метою подальшого використання земель­них ділянок та отримання дохіду зумовлює необхідність визначення реальної вар­тості земельної власності, де повинні акумулюватися конкретні обставини угоди, її мета та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс. Тому перед екс­пертом постає завдання перш за все визначити, що саме є об'єктом та метою оцінки, умови, що обмежують використання цих результатів, ефективну дату оцінки тощо.

Це зумовлює при визначенні експертної оцінки земельної ділянки необхідність ви­бору бази оцінки, обумовленої метою оцінки, та процедур узгодження її результатів, отриманих із застосуванням різних методів, на підставі дотримання таких основних принципів:

корисності

попиту і пропозиції

заміщення

очікування

доданої продуктивності

внеску (граничної продуктивності)

відповідності

найкращого та найбільш ефективного використання.

Принцип корисності грунтується на тому, що земельна ділянка має вартість тільки у випадках, якщо здатна задовольнити потреби потенційного власника (користувача) в розміщенні певних видів економічної діяльності та можливості отримувати від цього дохід або інші переваги протягом даного періоду часу та за даних соціально-економіч­них умов.

Принцип попиту і пропозиції полягає в тому, що вартість земельної ділянки визна­чається взаємодією між пропозицією (кількістю земельних ділянок з певними спожив­чими властивостями, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількіс­тю земельних ділянок, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами).

Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який розсудливо та компетентне діє на ринку, не сплатить за земельну ділянку суму більшу мінімальної ціни об'єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість земельної ділянки визначається розмі­ром чистого дохіду від володіння (комерційного використання) нею, включаючи чис­тий дохід від його можливого перепродажу та інших вигод.

Принцип доданої продуктивності полягає в тому, що продуктивність (дохід) земель­ної ділянки визначається як частка у складі дохідів об'єкта нерухомого майна (госпо­дарської діяльності), розміщення якого найефективніше в її межах.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість окремого скла­дового компонента об'єкта нерухомості вимірюється як його внесок у вартість цього об'єкта як цілого або як сума, на яку вартість об'єкта зменшиться у разі відсутності та

176

кого компонента. Цей принцип використовується при розрахунках рівня зайвих, й достатніх або нераціонально розміщених земельних поліпшень.

Принцип відповідності визначає, що вартість земельної ділянки залежить від відп бідності всіх її складових потребам ринку.

Принцип найкращого та найбільш ефективного використання полягає в тому, І ринкова вартість земельної ділянки визначається її найефективнішим використання При цьому під найбільш ефективним використанням розуміється розумно виправда ймовірне використання, що є юридичне дозволеним, фізично можливим та економі но доцільним, в результаті якого вартість земельної ділянки буде максимальною порі няно з вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів її використання.

Під час визначення експертної оцінки земельної ділянки оцінювач (експерт) м обгрунтувати у звіті доцільність та обсяг дії вищезазначених основних принципів в ходячи з мети оцінки, особливостей об'єкта оцінки, обсягу доступної інформації та достовірності.