- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель..................164
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •Глава 9. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок......................................187
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу..................................................................................................200
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1 Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Глава 2. Інформаційна база грошової оцінки
- •2.1 Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •2.3 Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •2.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •1. Автоматизований збір, обробка та аналіз вихідних даних (як картографічних, так і семантичних).
- •2. Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу пс.
- •3. Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •4. Підготовка та роздрукування результатів грошової оцінки через застосування принтерів та плотерів.
- •Глава 3. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці.
- •3.1 Передумови
- •3.2 Містобудівна документація
- •3.3 Землевпорядна документація
- •Глава 4. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •4.1 Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •4.2 Якісні характеристики грунтів
- •4.3 Природно-сільськогосподарське районування території України
- •4.4 Бонітування грунтів
- •4.5 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •4.5.3 Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •4.5.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок
- •Глава 5. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •5.1 Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки земель
- •5.3. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнта
- •5.4. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •5.5 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту
- •Глава 6. Грошова оцінка земель
- •6.1 Основні положення
- •6.3 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення
- •6.4 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •6.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •6.6 Грошова оцінка земель запасу
- •6.7 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Глава 7. Сфери застосування грошової оцінки земель
- •7.1 Оподаткування земель
- •7.2 Орендна плата
- •7.3 Індексація грошової оцінки
- •Глава 8. Основні принципи експертної оцінки, різновиди бази оцінки
- •8.1 Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •8.2 Бази оцінки та особливості їх застосування
- •8.3 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки
- •8.4 Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •8.5 Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Глава 9. Методичний підхід,
- •9.1 Загальна характеристика методичного підходу
- •9.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •Глава 10. Методичний підхід,
- •10.1 Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •10.2 Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
- •10.3 Підходи до визначення ставки капіталізації чистого дохіду
- •10.4 Приклади застосування методичного підходу,
- •Глава 11. Методичний підхід,
- •11.1 Процедура визначення очікуваної ціни продажу земельної ділянки з об'єктами нерухомого майна, що на ній розташовані
- •11.2 Визначення витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці
- •11.3 Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці
- •Глава 12. Поєднання декількох методичних підходів
- •12.1.1 Приклад застосування методу співвіднесення
- •12.2 Метод розподілення доходу
- •12.2.1 Приклад застосування методу розподілення доходу
- •01601, Україна, м. Київ, пров. Музейний,12
4.3 Природно-сільськогосподарське районування території України
З метою виділення в межах України природно-сільськогосподарських районів із сталими природно-кліматичними показниками здійснюється структуризація території України на зони та гірські області, провінції, природно-сільськогосподарські округи та райони [41]. При цьому враховується однорідність властивостей фунтів та природно-кліматичних умов, особливості сільськогосподарського виробництва, а також адміні-
101
ністративно-територіальний поділ України. Ієрархічна схема природно-сільськогосподарського районування території України показана на рис. 4.2.
Територія України
Зони
5 зон
Провінції
19 провінцій
Округи
32 округи
Природно - сільськогосподарські райони
222 райони
Рис. 4.2. Схема природно-сільськогосподарського районування.
Виходячи з цих критеріїв, територію Україні поділено на 5 природно-сільськогосподарських зон (лісова — Полісся, лісостепова — Лісостеп, степові — Степ, Степ посушливий, Степ сухий) і дві гірські області (Карпатська і Кримська) (рис.4.3). Зони виділяються за ознаками зональних особливостей генезису грунтів і зонального типу сіль-
102
Умовні позначення
| | Межі області
Зона Ліс о степу
Зона Полісся
Зона Степу
Карпатська гірська область
Кримська гірська область
_
Степова посушлива зона
Сухостеповазона
Рис. 4.3. Схема поділу території України на природно-сільськогосподарські зони та гірські області.
ськогосподарського виробництва. Гірські природно-сільськогосподарські області характеризуються подібними поясними типами висотної зональності і схожими типами сільськогосподарського використання земель. Зони і області поділяються на природно-сільськогосподарські провінції, які в межах зони розташовуються зі сходу на захід і відрізняються за кількістю опадів та кліматичними умовами (рис. 4.4). Кожна з провінцій характеризується певним набором сільськогосподарських культур і типом агротехніки. В Поліссі виділяють Західну, Правобережну і Лівобережну провінції; в Лісостепу — теж Західну, Правобережну і Лівобережну; в Степу посушливому — Придунайську, Правобережну, Лівобережну та Швнічно-Кримську. Степ сухий не поділяється на провінції. Карпатська область поділяється на три провінції: Пе-редкарпаття, Карпати і Закарпаття. Кримська область поділяється на дві провінції: Кримську гірську і передгір'я та Південний берег Криму. Всього на території України нараховується 19 природно-сільськогосподарських провінцій.
У межах природно-сільськогосподарських провінцій виділяються природно-сільськогосподарські округи, які характеризуються сталими геоморфологічними особливостями території і ґрунтового покриву, кліматичними характеристиками та складом
103
Умовні лепетання
Межі області
Закарпаття
Карпати
Кришені гори і перекгір"х
Лісостегоха
Західна І ЛиостепохаЛіхобережка І
І І І І І
Лісостелоха Прахобережка І
І
Піхаеккий берег Криму КХ^ХЧ
Полісна Західна Х/У//А
ПошсІкаЛіхобережка
І
І
Потсіхі Прахоберсжка 1Ш-:іН1
Прикарпаття ЕКХХХЗ
Стешіа
ЛІІобережка с$$$$$$уд
Степоха хюсухилкхаЛіхо5«режка і
І
Степоіа посуішааа Піхкгаю-Кримсгаа
К'ч'^'Д
Стешха посушних* Прахобережна NNNNN1
Степоха посушава Прндукайсиеа ШІІІІШ
Степоха Прахобережиа І
І
Степоха Придунаисіка К*Х*Н
Сухостепоха
Прискхашгіка
Рис. 4.4. Схема поділу території України на природно-сільськогосподарські провінції.
грунтоутворюючих порід. Округи виділяються за узагальненими типами рельєфу і характером грунтоутворюючих умов з урахуванням однорідності фунтового покриву і аг-рокліматичних показників. Всього в 19 провінціях виділено 32 природно-сільськогосподарських округи. Кожен округ характеризується певними особливостями рельєфу та типом ґрунтового покриву.
Кінцевою метою природно-сільськогосподарського районування території України є встановлення меж природно-сільськогосподарських районів, які виділяються в межах кожного з округів. При цьому враховуються наступні критерії: близькість кліматичних показників; схожість рельєфу; близькість структури та властивостей ґрунтового покриву; однакова тривалість вегетативного періоду; статистична репрезентативність (тобто, райони мають бути досить
104
|~ ] Меиприродао-сітськогосподарського району
Шифри та назви гфиродао-шьськогосподарських районів
Чорнобильсько-Бородянський
Вишгородський
Бориспільський
Рис. 4.5. Схема поділу території Київської області на природно-сільськогосподарські райони.
Сквирський 8 Білоцерківсько-Миронівський
9
10 Тетіївсько-Богуславський
великими і близькими за площею, а показники відповідних критеріїв по них були б найдостовірнішими з точки зору вимог статистичного аналізу).
Природно-сільськогосподарські райони виділяються в межах адміністративних областей, але їх межі не завжди співпадають з межами адміністративних районів. В межах області може бути від 5 до 12 природно-сільськогосподарських районів і кожний з них має сталий номер і назву. Так, наприклад: у Київській області 10 природно-сільськогосподарських районів (рис. 4.5), у Вінницькій області — 9, у Закарпатській — 4. На території України загальна кількість природно-сільськогосподарських районів становить 200.
