29 Основн-е экон-е характ-ки он

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции: 1)предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общ-ого испо-ия, т.е.: жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство; земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений; 2)реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.; 3)финансового (инвестиционного) актива, т.е.: 4)товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью; 5)капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость); 6)средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:1)неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка, 2)уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости; 3)долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры; 4)ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования; 5)сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок; 6)сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников; 7)низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

30 Оценка недв-ти в зарубежных странах(великоритания)

В Великобритании землю и строения в основном не разделяют и, по закону земля и строения на ней представляют единый объект недвижимости. При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора м/б различные цели. Оценщики, как государственного, так и частного секторов могут предложить оценку на основе разных подходов: рыночной стоимости, рыночной стоимости при текущем пользовании, стоимости в пользовании, восстановительной стоимости с учетом износа.Рыночная стоимость - это определенная сумма, за которую имущество должно быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату при следующих условиях: обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения.Рыночная стоимость - объективная стоимость, рассчитанная на базе цены, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценки. Рыночная стоимость при текущем пользовании - понятие, включенное в Стандарты оценки и экспертизы Королевского института присяжных инспекторов, и используют его в целях бизнеса. Этот вид стоимости определяют на той же основе, что и рыночную стоимость, только с учетом использования оцениваемой недвижимости на текущий момент. Например, склад, который размещен производственной фирмой на тех площадях, где находится офис, будет оценен как складское помещение, а на рынке может быть продан по гораздо большей цене по рыночной стоимости помещения под офис.Стоимость в пользовании - цена, которую клиент определяет, исходя из полезности своей недвижимости для него самого. У него могут быть другие критерии оценки имущества, чем на основном рынке (с точки зрения текущего дохода и внутренней нормы рентабельности). Полученная таким образом субъективная стоимость может привести к тому, что стоимость, установленная владельцем имущества, будет значительно отличаться от рыночной.

Для финансовой отчетности в отношении специали-нных зданий существует предписание испо-ть восстановительную стоимость с учетом износа, которую рассчитывают с применением методов затратного подхода. Результат будет наверняка отличаться от рыночной стоимости, что для специал-ых зданий может стать спасением их имущества.Все коммерческое недвижимое имущество в Великобритании облагают налогом на имущество, который должен платить владелец. Налог начисляют, исходя из ежегодной арендной стоимости, которую выплачивает гипотетический арендатор в срок, установленный законом (налогооблагаемая стоимость). Налогооблагаемые стоимости для других целей (как объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных, относящихся к возможности арендатора платить из доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимости) будут отличаться друг от друга и в большинстве случаев от налогооблагаемой стоимости, поскольку будут отличаться от условия аренды.