2.2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

Реализация проекта включает в себя инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения объектом.

Экономический анализ выполняется, как с точки зрения владельца объекта, так и с точки зрения пользователя объекта.

С точки зрения пользователя объект должен обеспечивать его помещениями, пригодными и выгодными для выполнения его основной деятельности. Владелец должен иметь определенные цели по доходности в отношении своего объекта. С точки зрения владельца в инвестиционном анализе должны быть учтены все доходы и затраты, в том числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций.

Помещения в здании сдаются в аренду на пять лет, начиная с 2009 года. В конце 2014 года объект продается по рыночной цене, за счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Доходы от аренды. При оценке доходов от аренды используются рыночные уровни арендной платы. Ожидаемые значения арендной платы определяются на основе статистических данных по экспертным оценкам специалистов. На величину арендных доходов значительно влияет расположение объектов недвижимости.

Функциональные затраты, (затраты на выполнение производственной или иной деятельности) складываются из затрат, связанных с деятельностью, выполняющейся на объекте на всем протяжении его жизненного цикла. Для владельца недвижимости низкий уровень затрат пользователя означает получение более высокого чистого дохода и решение проблемы выбора арендатора.

Затраты на строительство можно определить с помощью экспертной оценки, укрупненных расценок, а также из предложений от строительных организаций. Следует отметить риск быстрого изменения цен и ситуации на рынке.

Затраты на снос объекта появляются на завершающей стадии его жизненного цикла. При оценке затрат на снос требуется учесть стоимость самих работ по сносу, а также затраты по вывозу и переработке строительного мусора.

Затраты на содержание объекта. По затратам на содержание объекта недвижимости используются статистические данные по аналогичным объектам. Кроме этого можно использовать прогноз по затратам на содержание с учетом будущих тарифов на энергию и расходов тепловой энергии, ожидаемых на данном объекте.

Цена продажи объекта. Чем позже будет продан объект, тем сложнее определить ожидаемую цену продажи, можно использовать статистические данные, но они не дают гарантированную информацию. Стоимость недвижимости сильно связана с конъюнктурой рынка, местонахождением объекта и др.

Бухгалтерская стоимость недвижимости. Несписываемый остаток расходной статьи приобретения объекта. Первоначальная стоимость основного средства определяется, как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, а также с учетом всех переоценок. Остаточная стоимость основных средств, введенных в эксплуатацию после 29.05.2002, определяется как разность между их первоначальной стоимостью и суммой, начисленной за период эксплуатации амортизации.

Амортизационные отчисления. Амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам, в соответствии со сроком его полезного использования.

Налогоплательщик применяет линейный метод начисления амортизации к зданиям и сооружениям со сроком полезного использования более 20 лет (8-10 амортизационная группа).

При применении линейного метода амортизации сумма начисленной за один месяц амортизации определяется, как произведение его первоначальной восстановительной стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта.

K=l/N×100%, где

К - норма амортизации

N - срок полезного использования в месяцах.

Альтернативные затраты инвестиций. Альтернативные затраты инвестиций определяются в виде величины денежных поступлений, которые происходят в том случае, если инвестиции не реализуются, а освободившиеся финансовые ресурсы направляются по другому назначению. Например, владелец может продать свой объект вместо того, чтобы ремонтировать его. В этом случае поступления в кассу от продажи объекта являются альтернативным значением инвестиционных затрат.

Затраты на капитал нужно учитывать в том случае, когда разные виды используемого капитала имеют разную цену. Использование привлеченного заемного капитала может быть выгоднее, чем собственного, поскольку затраты на привлеченный капитал, как правило ниже. Это связано с тем, что кредитор требует гарантий на вложенные средства (банковская гарантия, залог и т.д.), таким образом снижая свои риски в отличие от предпринимателя, который принимает на себя все риски.