5. Договор найма жилого помещения

398. – Понятие. Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В настоящее время в законе установлены различные правила о договоре коммерческого найма и о договоре социального найма.

Договор социального найма заключается в простой письменной форме на основании ордера на жилое помещение. Наймодателем по такому договору выступают органы муниципального самоуправления (местная администрация), государственные и муниципальные предприятия, учреждения (ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма нотариально не удостоверяется.

Договор коммерческого найма нередко удостоверяется нотариально (поэтому в дальнейшем характеризуется именно этот договор). Нормы о коммерческом договоре найма жилого помещения содержатся в ГК (ст. 671—688) и Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17)*.

* Несомненно, что наиболее развернутое правовое регулирование соответствующих отношений будет осуществляться новым Жилищным кодексом РФ, который в скором времени должен быть принят Государственной Думой РФ.

399. – Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Изолированным признается помещение, не связанное с другими помещениями общим входом; имеющее автономный выход в места общего пользования или на улицу. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном жилищным законодательством. Жилищным законодательством предусматривается, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

400. – Стороны и иные субъекты. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Сравнительно редко жилым помещением пользуется одинокий гражданин. Специфика рассматриваемого договора состоит и в том, что наниматель заключает договор не только в своих интересах, но и в интересах иных лиц, которые будут проживать вместе с ним в нанимаемом жилом помещении. Такими лицами могут быть как члены семьи нанимателя, так и другие граждане (например, друзья).

401. – В период существования договора найма жилого помещения в жилое помещение могут быть вселены другие лица для постоянного проживания в нанимаемом жилом помещении.

Вселение может быть осуществлено с соблюдением двух условий:

1) должно быть согласие на вселение наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

2) при вселении должны соблюдаться требования законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Норма жилой площади установлена Жилищным кодексом РФ в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38).

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, имеют равные права по пользованию жилым помещением. Однако наниматель отвечает перед наймодателем за действия лиц, постоянно с ним проживающих. Наниматель может заключить договор с гражданами, постоянно проживающими с ним, о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

402. – Наймодателем по договору коммерческого найма может быть юридическое лицо или гражданин.

403. – Срок договора коммерческого найма не может превышать пяти лет. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

404. – Плата за наем. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Однако если законом установлен максимальный размер платы за жилье, то плата, устанавливаемая договором, не должна превышать этот размер.

405. – Форма. Договор найма жилого помещения должен заключаться в простой письменной форме. По желанию сторон может быть облечен в нотариальную форму.

406. – Содержание. Кроме прочего, в договоре:

• должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

• может быть установлено, что расходы на коммунальные услуги полностью или в части несет наймодатель. При отсутствии в договоре такого рода указаний наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

• может быть предусмотрено, что текущий ремонт жилого помещения осуществляется наймодателем, наймодателем и нанимателем, третьим лицом за счет нанимателя и наймодателя и т. п. Если в договоре нет подобных указаний, то текущий ремонт является обязанностью нанимателя;

• может устанавливаться, что капитальный ремонт жилого помещения производится нанимателем, нанимателем за счет наймодателя, нанимателем в счет платы за пользование жильем и т. п. При отсутствии подобных указаний капитальный ремонт является обязанностью наймодателя;

• может предусматриваться возможность одностороннего изменения размера платы за жилое помещение. Если на этот счет в договоре не содержится никаких указаний, то одностороннее изменение размера платы не допускается, поскольку иное не установлено законом;

• могут устанавливаться сроки внесения платы за жилое помещение. Если такие сроки не определены, то плата должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом, т. е. ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 56);

• может устанавливаться срок договора. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет;

• может выражаться согласие наймодателя на передачу части или всего жилого помещения в поднаем. Чаще всего такое условие в договоре отсутствует, и наниматель должен всякий раз при сдаче жилья в поднаем получать согласие наймодателя.

407. – Порядок расторжения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за .шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а также при наличии иных оснований, установленных законом.