2.4. Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації.
Завдання. Вартість нерухомого майна підприємства складається з вартості земельної ділянки і вартості будівель в співвідношенні 1:3. Коефіцієнт капіталізації для землі і будівель рівний 12% і 16% відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний дохід у розмірі 120 тис. грн. Оцініть вартість земельної ділянки.
Умови завдання вимагають застосування методу середньозваженого коефіцієнта капіталізації для визначення вартості земельної ділянки.
На першому етапі здійснюється розрахунок величини середньозваженого коефіцієнта капіталізації по формулі
Rср = RземДзем+RздДзд
де - Дзд, Дзем – процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості.
Rср = 12 0,25 + 16 0,75 = 15%
Загальна вартість нерухомого майна по методу прямої капіталізації складе:
См = Д / Rср.
См = 120 / 0,15 = 800 (тыс.грн).
Вартість земельної ділянки визначається по формулі:
Сзем = См Дзем
Сзем = 800 0,25 = 200 (тыс.грн).
Завдання. Вартість будівель і споруд оцінена в 90 % від загальної вартості землі – 10%. Тривалість економічний життю будівель і споруд – 50 років. Ставка дисконту – 12%. Чистий операційний дохід – 65 000 дол.
Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації
Актив
|
Частка у вартості
|
Коефіцієнт капіталізації
|
Зважений коефіцієнт
|
Будівлі |
90 |
0,14 = |
0,126 |
Земля |
10 |
0,12 |
0,012 |
Зважений коефіцієнт капіталізації 0,138.
Оцінена вартість: 65 000 / 0,138 = 471 015 дол. 471 000 дол.
Вартість землі – 471 000 0,1 = 47 100 дол.
Вартість будівель – 471 000 – 47 100 = 423 900 дол.
3. «Оцінка вартості будівель і споруд»
3.1. Порівняльний підхід.
3.1.1. Метод порівняння продажів
Завдання. Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м2, що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м2, у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250 000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл. 5):
Таблиця 5
Об’єкт |
Фізичні характеристики та призначення об’єкта |
Стан об’єкта |
Ціна, грн.. |
1. |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 150 м2 |
Потрібний косметичний ремонт |
80 000 |
2. |
Одноповерхова цегельна офісна будівля площею 200 м2 |
Проведено косметичний ремонт |
160 000 |
Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об’єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:
,
де Пр – поправка на проведений ремонт; В1 – вартість об’єкта 1, грн..; В2 – вартість об’єкта 2, грн..; S1 – площа об’єкта 1, м2 S2 – площа об’єкта 2, м2.
(грн.)
Поправка в даному випадку має від ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.
Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об’єкта скористаємося формулою:
,
де Ванал – вартість продажу аналога, грн.; Sанал – площа аналога, м2; S – площа оцінюваного об’єкта, м2.
(грн.)
3.1.2. Метод валового рентного мультиплікатора.
Завдання. Оцінити вартість об’єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п’ять приблизно аналогічних об’єкті, інформація про які наведена в табл. 6.
Об’єкти для порівняння
|
Потенційний валовий доход (ПВД), грн.
|
Ціна продажу (Цанал), грн.
|
1 |
435 000 |
2 900 000 |
2 |
560 000 |
3 500 000 |
3 |
784 000 |
5 600 000 |
4 |
1 020 000 |
6 000 000 |
5 |
1 125 000 |
1 750 000 |
Оцінюваний об’єкт |
680 000 |
? |
Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об’єкта за формулою:
,
де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор; Цанал – ціна продажу аналога.
ВРМ1 = 2900 / 435 = 6,67.
ВРМ2 = 3500 / 560 = 6,25.
ВРМ3 = 5600 / 784 = 7,14.
ВРМ4 = 6000 / 1020 = 5,88.
ВРМ5 = 1750 / 1125 = 1,56.
Визначимо усереднене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:
ВРМсередн = (6,67+6,25+5,88) / 3 = 6,27.
Вартість оцінюваного об’єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора:
680 000 6,17 = 4236600 (грн.)
Метод капіталізації доходів
Завдання. Оцінити вартість офісного приміщення загальною площею 100 м2. За попередніми прогнозами вірогідний відсоток незавантаження об'єкту під час оренди складає 2%, експлуатаційне резервування доходу – 1%, коефіцієнт капіталізації – 20%. Інформація щодо ринку пропозицій на ринку оренди офісних приміщень в районі розміщення об'єкту приведена в таблиці
На підставі аналізу пропозицій ринку оренди нерухомості розрахуємо місячну оренду по формулі середньою арифметичною:
З = (22,5+24+20,5+17,5+21,5)/5 = 21,2 (грн/м2).
Таблиця 3
Пропозиції на ринку оренди офісних приміщень
Об'єкт-аналог
|
Площа, м2
|
Місячна ставка оренди платні, грн/м2
|
1 |
70 |
22,5 |
2 |
90 |
24 |
3 |
80 |
20,5 |
4 |
100 |
17,5 |
5 |
65 |
21,5 |
Розрахунки вартості офісного приміщення методом капіталізації доходу приведені в табл. 4.
Таблиця 4
Показник |
Розрахунок |
Значення, грн. |
Потенційний річний валовий дохід |
21,210012 |
25440 |
Втрати доходу від недовантаження |
254400,02 |
508,8 |
Дійсний валовий дохід |
25440-508,8 |
24931,2 |
Витрати на заміщення (резервування доходу) |
24031,20,01 |
249,3 |
Чистий операційний дохід |
24031,2-249,3 |
24681,9 |
Вартість офісного приміщення |
24581,9/0,2 |
123409,5 |
Завдання. Для придбання майнового комплексу підприємством було привернута позика на суму 300 000 грн. Іпотечна постійна (коефіцієнт капіталізації на позиковий капітал) складає 17, 5%. Очікується, сто об'єкт власності принесе чистий операційний дохід 65 000 грн. Аналіз порівняльних продажів показує, що інвестор чекає 19% коефіцієнта капіталізації на власні засоби від інвестицій в подібні об'єкти. Оцінити вартість майнового комплексу.
В даному випадку вартість майнового комплексу рівна сумі власного і залученого капіталу, вкладеного в об'єкт. Тому за умови завдання спочатку визначимо розмір власного капіталу, привернутого до фінансування об'єкту, враховуючи, що чистий операційний дохід розподіляється на дві складові – дохід від використання позикового капіталу і дохід на власний капітал.
Визначимо дохід на позиковий капітал (Дзк) як твір суми привернутого кредиту на відповідний коефіцієнт капіталізації, т.ч.:
Дзк = 3000000,175 = 525000 (грн.)
Тоді дохід на власний капітал (Дськ) складає:
Дськ = 65 000 – 52 500 = 12 500 (грн.)
розмір власного капіталу (СК), привернутого до фінансування майнового комплексу, відповідно до очікуваного коефіцієнта капіталізації складає:
ВК = 12500 / 0,19 = 65780 (грн.).
Вартість об'єкту власності дорівнює:
300 000 + 65 789 = 365 789 (грн.)