2.2. Метод капіталізації чистого операційного або рентного доходу. Непрямий метод.
Завдання. Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечить власнику отримання щорічного чистого операційного доходу у розмірі 25 тыс.грн. впродовж 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об'єктів нерухомості – 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді – 56 тыс.грн.
Вартість такої земельної ділянки розрахуємо по методу непрямої капіталізації з використанням формули:
де Дi – очікуваний чистий операційний або рентний дохід за i-й рік;
Р – поточна вартість реверсії (продажи в послепрогнозном періоді;
n – період (в літах), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
(тыс.грн).
2.3. Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.
На підставі інформації про ціни продажу і характеристики подібних об'єктів (табл. 2) оцінити вартість земельної ділянки.
Таблиця 2
Вихідна інформація про подібні земельні ділянки
Подібний об'єкт |
Ціна продажу, тис.дол. |
Розмір, га |
Ухил поверхні |
Інженерне забезпечення |
Місце розташування |
1 |
95 |
1 |
яркуватий |
вода |
прилеглий до центру |
2 |
195 |
0,9 |
рівний |
вода |
центральний район |
3 |
140 |
1 |
рівний |
вода, газ |
прилеглий до центру |
4 |
245 |
1 |
рівний |
вода, газ |
центральний район |
5 |
215 |
1 |
рівний |
вода |
центральний район |
Об'єкт оцінки |
? |
0,9 |
яркуватий |
вода, газ |
прилеглий до центру |
Розрахуємо скоректовану вартість типової земельної ділянки шляхом послідовного зменшення (збільшення) величини поправок, які мають місце унаслідок відмінностей в розмірах, ухилі, поверхні, наявність інженерного забезпечення для об'єкту оцінки і подібних земельних ділянок. Розрахунок скоректованої вартості приведений табл. 3.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажу можуть застосовуватися методи математичної статистики.
Таблиця 3
Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних об'єктів
Характеристика |
Об'єкт оцінки |
Аналоги |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||
Ціна продажу, тыс.грн. |
|
95 |
195 |
140 |
245 |
215 |
Розмір |
|
-20 |
0 |
-20 |
-20 |
-20 |
Ухил поверхні |
|
0 |
-15 |
-15 |
-15 |
-15 |
Інженерне забезпечення |
|
+30 |
+30 |
0 |
0 |
+30 |
Місцерозташування |
|
0 |
-105 |
0 |
-105 |
-105 |
Поправка |
|
+10 |
-75 |
-35 |
-140 |
-110 |
Скоректована вартість |
|
105 |
105 |
105 |
105 |
105 |
Вартість об'єкту оцінки |
105 |
|
||||