4. Определение физического износа зданий и сооружений

По постановлению Совета Министров СCСР одновременно с определением восстановительной стоимости основных фондов должен быть установлен их процент износа. При определении технического состояния зданий и сооружений необходимо руководствоваться следующими указаниями:

1. Процент физического износа зданий и сооружений определяется обследованием конструктивных элементов.

В ходе обследования в черновом описании фиксируются все выявленные признаки износа по каждому элементу, а затем применительно к группировке конструктивных элементов, определяется средневзвешенный износ каждой группы.

2. Процент износа группового элемента, а равно износ каждого элемента, если его отдельные участки имеют разное состояние (разница более 20 %, а для стен и перекрытий – 10 %), рассчитывается путем перемножения удельного веса элемента в группе (удельного веса участка) на его процент износа, деление полученного произведения на 100 и сложения всех частных по данному групповому элементу (по участкам одного элемента).

3. При определении технического состояния переоцениваемы зданий руководствоваться “Методикой определения физического износа гражданских зданий”, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404.

4. Техническое состояние объектов, в которых отсутствуют зримые признаки физического износа (не установлены обследованием или, обследование которых затруднено), допускается определять путем сопоставления фактического срока службы с нормативным сроком по формуле:

Ип = Тф/Тн х 100

К таким объектам могут быть отнесены здания, построенные после 1960 года подземные сооружения, передаточные устройства и т.д.

5. Процент физического износа зданий и сооружений, которые не вошли в сборник и не могут быть по удельным весам соответствующих элементов, приравнены к имеющимся аналогам, определяется по общему техническому состоянию здания или сооружения в целом.

К числу таких объектов следует относить уникальные знания, а также здания, состоящие на учете, как архитектурные, художественные и исторические памятники.

6. Если здание имеет повреждения от аварий или стихийных бедствий и не предназначается к сносу, его износ определяется по состоянию на день обследования, по фактическому состоянию.

7. Если здание или сооружение находится в капитальном ремонте или реконструкции, и работы не будут закончены до 1.01.72 года ¾ его износ (также как и переоценка) определяется по состоянию на день начала ремонта или реконструкции.

8. Переоценке и определению износа подлежат здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, независимо от их технического состояния.

По зданиям, отселенным для сноса процент износа не устанавливается.

9. Процент износа зданий, построенных после 1 января 1969 года, определяется по срокам фактической службы.

Примечание:

Если такие здания в результате низкого качества строительно-монтажных работ или нарушений правил эксплуатации, имеют физический износ по основным конструктивным элементам, большим чем предусмотрен нормами для данной капитальности, то техническое состояние и процент износа таких объектов определять с обследованием (на основе выявленных признаков физического износа отдельных частей и конструкций).

10. Здания, которые были обследованы в порядке текущих работ или по иным причинам в 1969-70 годах и к моменту переоценки не были подвергнуты ни ремонту, ни реконструкции (эксплуатировались в полном соответствии, с утвержденными правилами), переоцениваются без обследования, а процент износа определяется по признакам, указанным на день последнего осмотра конструкций по методике 1970 года.

"Методика определения физического износа гражданских зданий" разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома (руководитель работы кандидат технических наук БАБКИН В.И.), согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

По результатам обследования и проценту физического износа определяют уровень технического состояния здания и сооружения:

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
1	2	3	4
0-20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.	0-1
21-40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.	12-36
41-60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.	38-90
61-80	ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента	93-120
81-100	негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы

Примечание: физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.