Объекты капитальных вложений

Ст. 3 – объекты

Ст. 8 – отношения.

Объекты ст. 3 – являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных видах собственности различные виды вновь создаваемого и модернизируемого имущества.

Запрещаются капитальные вложения, создание и использование которых запрещено законодательством РФ.

Объект ИД, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования (взаимоотношения между органами государственной и муниципальной власти) на земельном участке, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, по договору, заключённому с оГВ (оМСУ), предусматривающий распределение площади соответствующего объекта ИД между сторонами данного договора признаётся долевой собственностью сторон данного договора до момента регистрации права собственности на данный объект.

1. Объекты – находящийся в различных формах собственности вновь создаваемого или модернизируемого имущества.

2. Запрещается вкладывать в объекты, которые не разрешены законодательством к использованию. Пример – будут строить завод по переработке каких-то продуктов в нарушении законодательства – это не ИД.

3. Отношения, когда идёт ИД с участием органов ГВ на земельном участке, где предполагается передать оГВ долю. Правило, что до регистрации права собственности на этот объект, он в долях принадлежит, которые определены договором. Часто реализуемый объект, при осуществлении ИД, до конца не доходят.

Если не достроили, возникал вопрос, как его делить? Статья отвечает, как в долях определено в договоре – в таких долях и получат. Не нужно на это регистрировать право собственности, будут определять по договору.

Примеры объектов капитальных вложения. Ст. 22 Лесного кодекса – инвестиционная деятельность в области освоения лесов. Объектами являются объекты, создаваемые, или модернизируемые лесной инфраструктурой или лесоперерабатывающей инфраструктурой.

Это различные виды вновь создаваемого или модернизируемого имущества.

Инвестиционный договор

Ст. 8 – ФЗ-39.

Отношения между субъектами ИД – п.1. ст. 8 – осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

П. 2 – условия договоров или государственных контрактов, заключённых между субъектами, сохраняют свою силу на весь срок действия, за исключениями предусмотренных ФЗ.

Условия сохраняют силу на весь срок их действия. Это ещё раз подкрепляет ИД.

Какие договоры могут возникать между субъектами ИД?

Понятия «инвестиционный договор» ГК не содержит. Наличие договора такого практика не отрицает. Важен следующий момент, чтобы договор относился к инвестиционным, должны быть следующие условия:

1. между субъектами инвестиционной деятельности.

2. Для реализации инвестиционного проекта (Это проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и бизнес-план).

3. В таком договоре должна быть ссылка, что стороны рассматривают именно инвестиционный проект. Ссылка на инвестиционные правоотношения. При этом в договоре должно быть указано финансирование на определённые цели.

4. Целевой характер финансирования. Именно на реализация инвестиционного проекта.

5. Вновь создаваемое имущество (строительство), модернизация (реконструкция). Понятие, что такое строительство и реконструкция даны в н.п.а. Должно быть обязательно распределение долей.

Только, если договор соответствует всем признакам, регистрация долей не нужна (ст. 301 ГК), и прочие вытекающие последствия.

Должны подойти с точки зрения ст. 421 ГК, как к смешанному договору. Так как 421 ГК предусматривает заключить договор, специально не предусмотренный ГК и содержащий элементы договоров других, требование одно – не противоречит законодательству.

Договор инвестиционного товарищества. Этот договор регулируется законом «об инвестиционном товариществе», ФЗ-335.

Это договор инвестиционный, но конкретно регулируется ещё и ФЗ. Нужен, когда происходит множество инвесторов. Уже конкретным законом рассматривается инвестиционный договор.

Когда речь идёт про ИД (строительство), стороны, на самом деле заключают:

1. Договор строительного подряда. Важный момент, если между сторонами заключён договор.

2. Предварительный договор. (тоже вещи нет, описать невозможно по поводу чего заключим договор)

3. Договор купли-продажи объекта недвижимости. (ещё нечего продавать, уходит)

4. Договор о совместной деятельности. (в ИД – получить в собственность, а в совместной деятельности, именно мы строим)

5. Договор долевого участия в строительстве. (возможно, но договор должен быть зарегистрирован, вступает в силу с момента государственной регистрации)

Иногда возникает вопрос, какой же договор заключён? Если заключается договор строительного подряда – заказчик и инвестор должен совпадать в одном лице.

Два пути: либо это отдельный договор, либо это один из вышеперечисленных. Всё зависит от юриста, как он обоснует всё.

Постановление АС Московской области: ф05 от 03.04.14

Посмотреть ст. 7 Закона Об ИД в РСФРСР, в п. 3 указано – незавершенные объекты ИД являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до приёмки и оплаты инвестором инвестиционных работ. В случае отказа инвестора от дальнейшего финансирования, он обязан компенсировать расходы других инвесторов.

Договоры по ИД существуют, заключаются на основании ИД законодательства. Должны быть выше приведённые условия.

Если нет указания, что для реализации инвестиционного проекта или указания на это – договор ничтожный. Попадёт инвестор.

06.11.2014