Учет у заказчика, застройщика строительства, если дольщиками являются физические лица

Если строительство ведется заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются физические лица, то стоимость объекта (части объекта), передаваемого по окончании строительства физическому лицу, формирует заказчик, застройщик (п.54 Инструкции № 10).

Поскольку физические лица не являются плательщиками НДС, то сформированная стоимость объекта передается им с учетом НДС.

В бухгалтерском учете при этом производятся записи:

 

Содержание операции	Дебет	Кредит
На сумму НДС, относимого на стоимость объекта строительства	08	18
На стоимость объекта строительства, переданного дольщику - физическому лицу	76	08

Передача дольщикам объектов строительства объектом обложения налогом на добавленную стоимость не является

При передаче заказчиком, застройщиком объектов долевого строительства дольщикам объекта обложения НДС не возникает.

Объектами обложения НДС признают обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь (п.1 ст.93 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Реализация товаров (работ, услуг), имущественных прав - это отчуждение товара одним лицом другому лицу (выполнение работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу), передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения прав на товары (результаты выполненных работ, оказанных услуг), имущественных прав или формы соответствующих сделок (п.1 ст.31 НК).

Собственником строящегося объекта (части объекта) с момента заключения им договора создания объекта долевого строительства является дольщик, поэтому передача по окончании строительства застройщиком, обеспечивающим и организующим процесс строительства, дольщику объекта долевого строительства и затрат по его созданию не является реализацией товаров (работ, услуг). Поскольку нет факта реализации, то нет и объекта обложения НДС.

Вознаграждение заказчика, застройщика - это доходы по текущей деятельности

Стоимость оказанных третьим лицам (в т.ч. дольщикам) услуг заказчика, застройщика является для заказчика, застройщика доходом по текущей деятельности и отражается в составе выручки от реализации (п.68 Инструкции № 10).

Выручка от выполнения работ, оказания услуг на основании Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102), признается в бухгалтерском учете методом начисления при соблюдении следующих условий:

• сумма выручки может быть определена;

• организацией предполагается получение экономических выгод в результате совершения хозяйственной операции;

• степень готовности или завершенность работы, услуги на отчетную дату может быть определена;

• расходы, которые произведены при выполнении работы, оказании услуги, и расходы, необходимые для завершения работы, услуги, могут быть определены (п.18 Инструкции № 102).

То есть выручку от оказания услуг по организации строительства в интересах третьих лиц заказчик застройщик отражает в периоде подписания первичного учетного документа, подтверждающего факт оказания этих услуг.

Такой документ может быть подписан только в момент передачи документов дольщику на созданный объект, что в свою очередь возможно только после сдачи готового объекта государственной приемочной комиссии.

Затраты заказчика, застройщика, связанные с оказанием услуг, включаются в себестоимость услуг заказчика, застройщика и учитываются на счете 20 «Основное производство». Метод учета затрат (пообъектный или в целом по организации) устанавливается заказчиком, застройщиком в своей учетной политике (п.69 Инструкции № 10).

Затраты, связанные с управлением организацией, учитываются на счете 26 «Общехозяйственные затраты» и ежемесячно в полной сумме списываются в дебет счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-5 «Управленческие расходы»).

В учете заказчика-застройщика выручка от реализации и себестоимость оказанных услуг отражаются записями:

 

Содержание операции	Дебет	Кредит
Отражена выручка в сумме вознаграждения от третьих лиц, в т.ч. дольщиков	08, 62, 76	90-1
Списана фактическая себестоимость оказанных услуг	90-4	20
Списаны управленческие расходы	90-5	26
Исчислен НДС по реализации услуг	90-2	68-2
Отражен финансовый результат по реализации услуг	90-11	99

 

Следует иметь в виду, что обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок по перечню таких работ, утверждаемому Президентом РБ, от НДС освобождаются (подп.1.12 п.1 ст.94 НК).

Перечень работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, утвержден Указом Президента РБ от 26.03.2007 № 138.

Пунктом 11 названного перечня установлено, что обороты по осуществлению функций авторского надзора, государственного строительного надзора, технического надзора, заказчика, застройщика освобождаются от обложения НДС.

Следовательно, вознаграждение, которое будет получать организация при выполнении функций заказчика (застройщика) при строительстве объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, не будет облагаться НДС.

При строительстве других видов объектов (нежилого фонда) вознаграждение подлежит обложению НДС по ставке 20 %.

В тех случаях, когда договор долевого строительства расторгается по инициативе дольщика и уплаченное вознаграждение ему не возвращается, то такая сумма вознаграждения и заказчика, застройщика учитывается в составе прочих доходов по текущей деятельности и отражается на субсчете 90-7 «Прочие доходы по текущей деятельности».

Если ведется строительство объекта, облагаемого НДС, то вознаграждение будет включаться в налоговую базу для исчисления НДС на основании подп.18.1 п.18 ст.98 НК как сумма, фактически полученная за реализованные услуги сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных услуг.

 

Примечание. Основанием для данной записи является п.61 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 05.11.2010 № 162/131/37.

 

От редакции: С 18 мая 2014 г. на основании постановления Минэкономики РБ, Минфина РБ, Минстройархитектуры РБ от 14.03.2014 № 24/13/9 Инструкция № 162/131/37 изложена в новой редакции.  В соответствии с п.3 новой Инструкции, ее нормы не распространяются на объекты незавершенного строительства, за исключением установленного оборудования и оборудования, не требующего монтажа в составе объектов незавершенного строительства, так как на основании абзаца 6 подп.1.5 п.1 Указа Президента РБ от 20.10.2006 № 622 переоценка объектов незавершенного строительства не производится.

 

04.07.2013

 

Алексей Дайняк, экономист