8 Правовое регулирование земельных торгов. Купля-продажа земельных участков. Ипотека (залог) земельных участков

Проведение земельных торгов регулируется ЗК РФ, ГК РФ, постановлением Правительства РФ от 11 но­ября 2002 г. № 808 –«Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или му­ниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и другими законодательными актами.

Отношения по заключению договоров, предметом кото­рых выступают земельные участки или права на них, подчи­няются общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством.

Торги – это основная форма заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из числа зе­мель, находящихся в государеi венной или муниципальной собственности.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть как сформированный земельный участок с установленными границами, так и право на заключение договора аренды та­кого земельного участка.

Продавцом земельного участка иди права на заключение договора аренды такого земельного участка может выступать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Организатором торгов (конкурсов, аукционов) может выступать собственник или действующая на основании до­говора с ним специализированная организация. Эта органи­зация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или прав на за­ключение договора аренды таких земельных участков опре­делен Правительством РФ в соответствии с: ГК РФ и ЗК РФ. Это основные правила:

• одно лицо вправе подать только одну заявку на уча­стие в тортах

• торги проходят в форме аукциона или конкурса

• выигравшим торги на аукционе считается лицо, пред­ложившее наивысшую пену, а по конкурсу – лицо, которое, по мнению конкурсной, комиссии предло­жило лучшие условия

• извещение о проведении тортов должно производиться организатором не менее чем за 30 дней до их про­ведения. Оно должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке прове­дения, об оформлении в торгах, определении липа, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене

• организатор открытых торгов, сделавший извещение, имеет право отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до его про­ведения, а конкурса – не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса

• форму торгов определяет собственник продаваемой вещи или обладатель реализуемого имущественного

• права, если иное не предусмотрено законом. Аукци­оны и конкурсы бывают открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе или конкурсе может свободно уча­ствовать любое лицо. в закрытом – только специально при­глашенные для этой пели липа.

ЗК РФ регулирует особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых от­ношений и особого объекта недвижимости.

Согласно договору купли-продажи одна из сторон (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а та в свою очередь обязу­ется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом купли-продажи могут быть только те земель­ные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Можно выделить важные необычности купли-продажи:

• при заключении договора о продаже земельного уча­стка должны быть точно указаны данные, определя­ющие размер земельного участка, его местонахожде­ние, перечень угодий, входящих в его состав, цель использования земельного участка, его кадастровая опенка

• при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Отсутствие этих сведений делает договор не заключенным, а сделку, в соответствии с ГК РФ, недействительной.

При предоставлении проданном заведомо ложной инфор­мации покупатель имеет право требовать понижения или уменьшения покупной иены либо расторжения договора куп­ли-продажи с возмещением ему причиненных убытков.

Отчуждение здания, строения или сооружения, находя­щихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу.

проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, ко­торая не может быть выделена вместе с частью зе­мельного участка

отчуждения здания, строения, сооружения, находя­щихся на земельном участке, изъятом из оборота в со­ответствии с ЗК РФ. Все эти правила распространяются и на заключение до­говоров мены и дарения земельных участков.

Выкупная цена сделок купли-продажи земельных участ­ков определяется по соглашению сторон, кроме случаев, ког­да продавцами выступают государственные органы или орга­ны местного самоуправления.

К недействительным условиям договора купли-прода­жи земельного участка относятся:

• устанавливающие право продавца выкупить данный земельный участок обратно по собственному жела­нию

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земель­ным участком, например, ипотека, аренда и иные сделки с землей

• ограничивающие ответственность продавца в случа­ях предъявления права на земельные участки третьими лицами.

Залог земельного участка (или ипотека) – это средство обеспечения исполнения обязательств, в большинстве случаев кредитных.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые не изъяты и не ограничены в оборот е на основании федерального закона. Земельные доли также могут быта предметом залога, однако дли их залога необходимо выделить земельный участок в счет земельной доли в натуре.

Не могут быть залогом:

• земельные» участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

• земельные участки площадью меньше минимальною размера, установленного нормативными актами субъ­ектов РФ или нормативными актами органов моечно­го самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Залог земельных участков, предприятии, зданий, соору­жений, квартир и другого недвижимого имущества регули­руется законом об ипотеке;

Залог возникает па основании договора, а также может выступать па основании закона, если в лом законе преду­смотрело, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В договоре обязательно устанавливаются

• предмет ипотеки:

• размеры и срок исполнения обязательства, обеспе­ченного ипотекой

• иные условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запретен или ограничен законом