7 Основания возникновения прав на земельные участки. Приватизация земельных участков. Сделки с земельными участками. Оборот земельных участков

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки – это различные юридические факты: действия или события.

Действия подразделяются пи планомерные и неправомерные, а события – на кратковременные и длящиеся. Вес правомерные действия и события, вслед­ствие которых возникают субъективные права на землю, составляют земельный оборот, т.е. переход земельных уча­стков от одних лиц к другим, а также переход государствен­ных и муниципальных земель гражданам и юридическим ли­цам на законных основаниях.

В настоящее время институт возникновения субъективных прав на земельные участки регулируется ст. 25 ЗК РФ. ЗК РФ выделяет следующие административно-правовые и гражданско-правовые основания возникновения субъек­тивных прав на земельные участки:

• пocтановления органов государственной власти и ре­шения органов местного самоуправления;

• решение суда, установившего право данного лица земельный участок;

• приобретательная давность (данный юридический факт не может служить основанием для возникнове­ния прав собственности на земельные участки, нахо­дящиеся в государственной либо муниципальной собственности;

• договоры и иные сделки с землей между гражданами и юридическими лицами, а также между государствен­ными или муниципальными органами и гражданами или юридическими лицами;

• иные юридические факты, с которыми законом или иным нормативным актом связывается возникновение прав на земельные участки и обязанности по их ис­пользованию.

Субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, согласно ст. 26 ЗК РФ, удостоверяются документами установленных образцов в со­ответствии с: Федеральным законом «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с: ним». Проявлением рыночного земельного оборота выступают сделки, сопровождающиеся подписанием договоров. Быва­ют такие виды сделок:

• купля-продажа

• дарение:

• наследование земельных участков

• обмен земельными участками:

• передача земельных участков в уставной (паевой) ка­питал

• аренда земельных участков.

Каждая сделка в отношении земельного участка должна быть оформлена в письменной форме и нотариально удо­стоверена. Последствием несоблюдения письменной формы договора, по которому передается земельный участок, явля­ется его недействительность.

В договоре должны освещаться условия совершения сделки:

• стороны, вид, предмет сделки (в виде плана, точного описания земельного участка, описания его правово­го режима, принадлежности, приведения сведении о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке)

• указания на отсутствие запрета на совершение сде­лок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обре­менении земельного участка правами третьих лип

• дата передачи прав на земельный участок: цена сдел­ки: обязательства. По желанию сторон r договор могут быть включены и иные условия.

Приватизация – процесс перехода права собственности на земельные участки из государственной или му­ниципальной собственности и частную собственность граждан.

Такое предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц осуществляется за определенную плату.

Отказ в предоставлении земельных участков из государ­ственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лип земельных участков не допуска­ется, если:

• участок затребован для строительства (за исключени­ем случаев изъятия земельных участков из оборота)

• земельный участок из числа тех, на приватизацию ко­торых установлен запрет

• данный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Решение органа государственной власти или органа мест­ного самоуправления о предоставлении земельного участка – первое и основное юридически значимое действие при пе­реходе права на земельный участок, находящийся в государ­ственной или муниципальной собственности, в собствен­ность частную. Это решение служит основанием для отвода и государственной регистрации нрав на участок при безвоз­мездной передаче земельного участка. В свою очередь воз­мездное отчуждение земельного участка служит основанием для заключения договора.

Полномочия собственников по распоряжению землей определяются ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, где указа­но, что владение, пользование и распоряжение зе­мельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки – это действии граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения нрав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками – один из основных способов включения их в оборот земельных уча­стков.

Можно сформулировать общие правила совершения сде­лок с землей

• правовой основой совершения сделок служат поло­жения ЗК и нормы ГК РФ

• сделки не должны вступать в противоречие с законом

• при переходе права на землю должно сохраняться ее целевое назначение

• сделки совершаются в письменной форме (в нотари­альной форме – для ренты и залога)

• для всех сделок обязательна процедура государствен­ной регистрации (за исключением сделки аренды на срок до одного года)

• во всех договорах обязательно должно содержаться точное описание предмета сделки, т.е. земельного участка (а именно: его площадь. границы, место на­значения, ограничение, наличие строении и т.д.).

Основные принципы правового регулирования земельных участков:

• в качестве недвижимого имущества земельный учас­ток имеет такое правовое качество, как оборотоспособность. Как утверждает ГК РФ оборотоспособность – это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если этот участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

• лица, имеющие в собственности земельный участок, обладают правом продавать его, дарить, отдавать и залог и распоряжаться иным образом, поскольку со­ответствующие земли на основании закона не исклю­чены из оборота или не ограничены в обороте:

• земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допуска­ется законами о земле и других природных ресурсах

Виды объектов гражданских прав, изъятых из оборота (это значит, что их нахождение в обороте не допускается), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принад­лежать лишь определенным вилам оборота или могут нахо­диться в обороте по специальному разрешению (ограничен­но оборотоспособные), определяются в установленном законом порядке. Такое ограничение оборотоспособности особенно важно в силу того, что, согласно ЗК РФ, только участки, не изъятые из оборота, могут становиться объектами сделок.