Особливості формування фонду кредитних ресурсів і наявність двох основних суб'єктів іпотечних фінансових відносин (позичальника і кредитора) визначають специфіку механізму іпотечного кредитування. Останній реалізується на первинному іпотечному ринку і передбачає етапи нагромадження і кредитування. На етапі нагромадження майбутній позичальник упродовж 2-10 років здійснює цільові внески, загальна величина яких наприкінці етапу становить 40-50 % вартості нерухомості, що інвестується. Із завершенням етапу нагромадження позичальнику, який переходить на кредитний етап, надається позика у розмірі 50-60 % вартості інвестованої ним нерухомості під її заставу. На кредитному етапі, що за тривалістю відповідає періоду нагромадження, здійснюється виплата основного боргу та процентних платежів, які надходять до фонду кредитних ресурсів ощадно-позичкового інституту (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Цільова модель іпотечного ринку

На сучасному етапі іпотечний ринок України перебуває в незадовільному стані. Банківські установи отримали тяжкий удар від наслідків фінансово – економічної кризи та на даний час не в змозі повною мірою задовольнити потреби в іпотечному кредитуванні фізичних осіб, що, в свою чергу, негативно впливає на економіку в цілому. Саме тому, спираючись на світовий досвід, запровадження цільової моделі іпотечного ринку є вкрай доцільним.

Ощадно – будівельні каси, або цільова модель іпотечного ринку, здобула широкого розповсюдження в країнах Європи. На сьогодні майже кожний третій громадянин Франції має житловий ощадний контракт у ощадно-позичковій установі.

Отже, серед переваг цільової моделі іпотечного ринку назвемо такі:

• 
замінює короткострокові заощадження цільовими довгостроковими внесками та інвестиціями, що здійснює позитивний вплив на ріелторський бізнес і будівельну індустрію;

• 
забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану (у фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;

• 
повна прозорість: законодавством більшості країн, де і функціонує цільова модель іпотечного ринку, закріплено, що ощадно-позичкові інститути мають право здійснювати лише один вид діяльності – залучати ощадні внески та надавати іпотечні кредити для будівництва і придбання житла;

• 
відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.

Найбільш вагомими недоліками цільової моделі іпотечного ринку є, на нашу думку, такі:

• 
у меншій мірі стимулює придбання нерухомості, оскільки відсуває у часі її набуття через наявність етапу нагромадження;

• 
у разі кредитування будівництва житла є більш виграшною для будівельних компаній, ніж для позичальників. Цільова модель іпотечного ринку, фактично, обмежує вибір житла за ціною та споживчими властивостями лише зведеним ощадно-позичковим інститутом; оскільки житло будується під пересічного споживача, то цільова модель вигідна у першу чергу будівельним компаніям, які використовують кошти населення для нарощення обсягів житлового будівництва;

• 
потребує значної кількості позичальників, тому поширена виключно на житловому сегменті іпотечного ринку;

• 
не включає у господарський обіг дохідну нерухомість, обмежуючи ємність іпотечного ринку обсягами заощаджень позичальників, які зацікавлені в одержанні житлових іпотечниx кредитів.

Незважаючи на деяку обмеженість, цільова модель завдяки автономності, порівняній простоті організації та значній дієвості набула поширення як у країнах із розвинутою ринковою економікою (Німеччині, Англії, Франції, Австрії), так і у країнах із трансформаційною економікою (Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині, Хорватії, Казахстані, Білорусі).

Така модель має ряд переваг для вітчизняного іпотечного ринку:

1) Більшість українців отримують лише незначну частину своєї заробітної плати офіційно, а цільова модель надасть можливість фінансові установі реально оцінити спроможність клієнта вчасно сплачувати платежі по кредиту;

2) Така модель має менші ризики, оскільки половину нерухомості клієнт купує за власні, раніше заощаджені кошти і половину – кредитні.

3) Відносно недорогі фінансові ресурси для фінансові установи та невеликі відсоткові ставки для позичальника;

4) Забезпечує постійний попит на житло незалежно від стану фінансового ринку та циклічних коливань у сфері житлового будівництва;

5) Відносна стійкість моделі: у разі коливань процентних ставок і зростанні кредитоспроможності позичальника нагромаджений капітал виконує роль буфера, обмежуючи величину доступного іпотечного кредиту.

В Україні послуги, аналогічні тим, що надаються житловими будівельно- ощадними касами, пропонуються деякими банками та небанківськими фінансовими установами, зокрема акціонерно-комерційним банком "Аркада", ВАТ "Ощадбанк". Проте, продукти, запропоновані даними банками не зовсім відповідають цільовій моделі іпотечного ринку, а відсутність належного державного регулювання та державної підтримки призводить до зловживань у цій сфері.

Попередній уряд робив спроби запровадження даного механізму, зокрема Кабінетом Міністрів України було видано розпорядження №243-р від 17 лютого 2010р. «Про схвалення Концепції розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні», метою якого є розвиток фінансових інструментів забезпечення громадян житлом, а також розроблення ефективних механізмів поєднання зусиль держави і громадян з метою забезпечення реалізації громадянами конституційного права на житло та гідні умови проживання.

Отже, першим кроком, який сприятиме запровадженню цільової моделі іпотечного ринку на теренах вітчизняної економіки є прийняття прозорого та чіткого закону, що регулюватиме діяльність ощадно – будівельних кас, створення механізму державного гарантування на етапі нагромадження таких коштів, мінімізації інфляційного ризику та ризику значного коливання цін на нерухомості. Діяльність ощадно – будівельних кас повинна бути абсолютно прозорою, а законодавство у цій сфері особливо жорстким.

Головною характерною рисою цієї моделі є її замкненість, яка полягає в тому, що джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень. Ця модель практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку, що має важливе значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з недостатньо розвиненою економікою, до яких і належить Україна. Зазначена модель діє за принципом каси взаємодопомоги: кредитні ресурси банка не запозичуються на відкритому ринку, а формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників. Тільки клієнт банка має право на отримання такого кредиту, причому у розмірі, який приблизно дорівнює сумі заощаджень. Ця модель тільки частково стимулює придбання нерухомості, оскільки момент придбання наступає не скоро. В той же час він не залежить від коливань на фінансовому ринку та цін залучених коштів. Саме тому ця модель отримала назву автономної.

Прикладом використання даної моделі може слугувати система придбання житла в Німеччині. Особи, які бажають покращити житлові умови, повинні попіклуватися про це заздалегідь. Протягом 2-10 років до моменту придбання будинку чи квартири вони повинні робити цільові накопичення в спеціалізованих банках або ощадних касах. Коли накопичиться приблизно 45 % від вартості житла покупці нерухомості отримують державну дотацію у розмірі 10 % від його вартості, а також пільговий кредит на 10-15 років для решти частини виплат. Для надання іпотечних кредитів банк використовує кошти, накопичені попередніми вкладниками. Саме така модель була використана в АКБ “Аркада” починаючи з 1994 року. Банк активно співпрацює з холдинговою компанією “Київміськбуд”, що сприяє розвитку даного виду кредитування. В 1994 році АКБ “Аркада” спільно з “Київміськбудом” впровадив програму “Будівництво житла за рахунок коштів населення”, яка передбачає інвестування конкретної квартири в процесі будівництва. Це дає змогу дає змогу клієнтові вибрати квартиру в будинку, що споруджується. Проінвестувавши не менше 30 % загальної площі, він закріплює за собою квартиру і щомісяця рівними частинами оплачує решту площі. За три місяці до здачі будинку необхідно проінвестувати 100 % загальної площі. Нині банк “Аркада” працює за такою схемою. Протягом перших 3-7 років клієнт вносить 50 % від передбачуваної вартості квартири на цільовий рахунок банку “Аркада”. Після цього банк надає позичальнику цільовий кредит на 50 % від вартості майбутньої квартири терміном від 5 до 10 років. При використанні даної моделі комерційний банк виступає в ролі кредитора, а джерелом кредитних коштів при цьому є цільові заощадження його клієнтів – майбутніх позичальників. Як бачимо, за цієї схеми одні потенційні позичальники кредитують інших, вкладаючи кошти на цільові рахунки, і очікують своєї черги на кредит.

Переваги даної моделі в тому, що, по-перше, банк має можливість залучати дешеві кредитні ресурси, оскільки за такими цільовими вкладами нараховуються низькі проценти (так, АКБ “Аркада” нараховує 1,5 % річних) власникам цільових житлових вкладів, що значно нижче від процентів за іншими видами вкладів).

По-друге, вже в процесі накопичення цільового вкладу банк може оцінити кредитоспроможність потенційного позичальника та його дисциплінованість щодо вчасної сплати внесків, адже здатність клієнта протягом певного періоду вносити на рахунок визначену суму свідчить про те, що таку ж суму він зможе постійно вносити для погашення кредиту. Крім того, це дозволяє оцінити реальні доходи клієнта порівняно із зазначеними в офіційних документах

По-третє, ця модель дозволяє знизити ризики комерційного банку. Як відомо, в розвинутих країнах позичальники мають кредитну історію, яка формується з даних про погашення ними попередніх кредитів. Акуратність внесення коштів на цільовий житловий вклад може в деякій мірі замінити кредитну історію потенційного позичальника.

Але поряд із перевагами дана модель має і недоліки. Перш за все тому, що вона незручна для клієнта, оскільки йому необхідний тривалий час для того щоб отримати кредит. Другим недоліком є те, що при вкладанні коштів на інші види депозитів клієнт міг би отримати значно вищі відсотки, як вже зазначалось, і цим самим накопичити більшу суму за такий же період. Ще один недолік описаної моделі полягає в тому, що обсяг кредитних ресурсів для іпотечного житлового кредитування обмежується обсягом накопичених вкладів.

Отже, використання даної моделі є більш вигідним для комерційного банка, порівняно з його клієнтами, і дозволяє встановлювати за наданими кредитами постійні процентні ставки, оскільки ціна ресурсів не залежить від ситуації на фінансовому ринку. Це робить привабливим використання цільової або збалансованої автономної моделі в країнах з нестійкою економікою, до яких, на жаль, ще належить і Україна.

5. Однорівнева та дворівнева моделі іпотечного ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі надає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені терміни - 3, 5 та 10 років. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі - щорічно.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесторам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестиційним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облігацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо-давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеччині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу неру-хомого майна, яке їм належить.

Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку

Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву секюритизації, яка означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, повязаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан-су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі-тентом іпотечних цінних паперів.

Секюритизація почала застосовуватися в США.

Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан-ків. Секюритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та небанківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто-вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що секюритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко-штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.

Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по-лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.

Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейською, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збільшення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.

5. Сучасні іпотечні моделі країн розвиненої економіки

Сьогодні у світі існує 2 основні моделі іпотеки:

1. німецька (франко-скандинавська);

2. американська.

Основна відмінність між цими моделями полягає в тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів.

Відповідно до німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

При застосуванні американської моделі переважаючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму в США формується 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

Німецька модель

Основа функціонування системи ощадних вкладень – це будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є:

• вкладення громадян;

• плата за користування позиками;

• державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму.

Кредит на придбання житла може отримати лише вкладник ощадної каси.

Слід зазначити, що відсоткові ставки як за депозитами, так і за кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору із вкладником. При чому ці ставки, які правило, на 4-5% нижчі, ніж такі ж за аналогічними операціями на ринку.

На особливу увагу заслуговує система підтримки вкладників житлових ощадних кас з боку держави. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит та система податкових пільг. Диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.

2-10 років момент купівлі житла t (роки)

Р – ціна придбаного житла на ринку;

Р1 – фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження

Рис. 1. Німецька модель іпотечного кредитування

У Великобританії та Франції діє схожа з німецькою модель іпотечного кредитування – система житлових накопичень. Однак є і певні відмінності, а саме: іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримувати не лише вкладники, але й інші особи.

Американська модель

Превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси (формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування).

Американська модель складніша, ніж німецька. Сьогодні вона представляє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній та пенсійних фондів.

Функціонування багатьох учасників ринку іпотеки дало поштовх формування і розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів.

У різні роки в США було створено спеціалізовані іпотечні організації:

• Федеральну національну іпотечну асоціацію;

• Корпорацію житлового кредитування;

• Урядову національну іпотечну асоціацію.

Сьогодні з Федерації іпотечної асоціації утворено 2 окремі компанії:

1. повністю приватну компанію, акції якої котируються на фондовому ринку;

2. асоціацію, яка зберегла державний статус та отримала назву “Державна національна іпотечні асоціація” (GNMA – Governmental National Mortgage Association). Сфера її діяльності – фінансування і підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Протягом останніх років ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних і масштабних за розмірами капіталу.

Випуск іпотечних облігацій стає популярним і в країнах Європи, де традиційно використовувалась німецька модель іпотечного кредитування.

Рис. 2. Американська модель іпотечного кредитування

Як відомо, за останні роки світ знаходиться в постійній загрозі чергової фінансової кризи. Тим більш дивним видається той факт, що саме американська модель дала поштовх до ситуації, що склалася.

Відмінні особливості Німецької моделі — заснованої на системі заощаджень від Американської моделі — заснованої на системі вторинного ринку іпотечних цінних паперів, приведені в таблиці 4.

Табл. 4. Порівняльні параметри моделей кредитування.

Таким чином, «німецька модель» є автономною збалансованою моделлю іпотеки, що базується на ощадно-позиковому принципі функціонування При цій моделі вкладник дістає можливість накопичити необхідний внесок на покупку квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду часу, а потім одержати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) наперед вибраної квартири. Будівельна ощадна каса, будучи замкнутою фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу і має на його основі своє власне джерело засобів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Всі наявні засоби каси (власні і залучені) використовуються тільки для здійснення статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла і видачу іпотечних кредитів на покупку побудованих квартир.

Сучасні моделі

В науковій літературі існуючі моделі взаємозв’язків всіх учасників іпотечного ринку розглядаються з декількох сторін, в залежності від ступеня відкритості фінансових інститутів та від фінансово-кредитних взаємостосунків, безпосередньо пов’язаних з інвестиційно-фінансовою і економічною системою в цілому. Перша модель – найпростіша і якнайменше вчинена, умовно названа “скорочено-відкрита”. Вона замикається в рамках первинного ринку застав, де основними суб’єктами ринку виступають іпотечний банк (кредитор) і позичальник (клієнт банку). Основний інструмент, за допомогою якого будуються взаємостосунки між суб’єктами первинного ринку – кредитний договір (заставна), де застава нерухомості по кредиту – невід’ємна умова кредиту .

Дана модель реалізується при мінімальному числі спеціалізованих дійових осіб – “скороченої моделі іпотеки”.

Першою принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком з довільних джерел, у тому числі – і за рахунок власних капіталів банку; засобів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських кредитів і т.д.

Другою характерною межою скорочено-відкритої моделі є пряма залежність процентних ставок по іпотечних позиках від загального стану на кредитно-фінансовому ринку в країні. Ця залежність істотно впливає на масштаб і активність банків по іпотечному кредитуванню в окремі сприятливі і несприятливі періоди. Така модель одержала широкий розвиток в країнах, що розвиваються, з інфраструктурою фінансового ринку і ринку цінних паперів, що не повністю сформувалася. В той же час ця модель застосовується в іпотечному кредитуванні в таких країнах, як Англія, Франція, Ізраїль, Іспанія.

Істотні відмінності від розглянутої першої моделі має “розширена відкрита модель”, ще її називають “американською моделлю”.

Дана схема припускає наступну модель взаємостосунків учасників:

• клієнт (позичальник) звертається в іпотечний банк за кредитом в заставу надаючи заставу;

• кредитор зберігає їх у власному портфелі цінних паперів або продає їх іншим інвесторам;

• інвестори, купуючи застави, забезпечують кредиторів додатковими грошовими коштами для надання нових кредитів;

• емісійно-фінансова компанія (реінвестор, ЕФК) зберігає іпотечні кредити або формує пул іпотек і випуск на ці основі цінних паперів, забезпечених заставами (Mortgage – Backed Securities, MBS). Покупцями вказаних цінних паперів, що, по суті, є облігаціями і не прив’язаними до конкретного виду нерухомості, а гарантованими загальною вартістю пулу застав можутьвиступати різні фінансові установи-інвестори, такі-як комерційні банки, недержавні пенсійні фундації, компанії страховок, тощо.;

• далі цикл повторюється, коли перші фінансові установи надають нові кредити під заставу нерухомості, спираючись на фінансові ресурси на вторинному ринку.

Таким чином, регулюються грошові потоки між кредиторами, які відкривають застави і інвесторами, що купують цінні папери забезпечені цими заставами.

Третя модель заслуговує особливого розгляду – “збалансована автономна”. Ключовою відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування. При такому принципі сукупни й портфель кредитних ресурсів не запозичається на відкритому ринку капіталів, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. Істотний міну цієї моделі полягає в невизначенності моменту часу придбання нерухомості конкретним позичальником. Плюси цієї моделі полягають в незалежності даної моделі від загального стану фінансово-кредитного ринку через свою автономність. Ця якість збалансованої автономної моделі має особливо важливе значення для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою, з тією лише обмовкою, що всі розрахунки повинні проводитися у ВКВ.

Слід зазначити, що на відміну від технологій кредитування, характерної для країн Західної Європи, де домінує однорівнева система іпотечного кредитування, розвиток іпотечного кредитування в США – це розвиток ринкової системи з автономним існуванням двох схем: первинного ринку як самостійного однорівневого ринку іпотечного кредиту і вторинного ринку, що працює з первинним ринком в одному фінансово-технологічному ланцюжку. В даний час однорівнева система іпотечного кредитування складає в загальному об’ємі житлового кредитування біля 50%. Проте ця пропорція не є стабільною, оскільки є тенденція до розмивання меж тільки первинного ринку. При цьому частина інститутів, що працюють тільки на первинному ринку, починає поступово вводити головний елемент дворівневої схеми – вихід інститутів тільки первинного ринку на вторинний ринок з продажем своїх застав інвесторам або посередникам.

В системі відносин, притаманних дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме:

• первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надаютьфізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна (іпотека);

• вторинний ринок фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори та спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі – УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів виникають похідні іпотечні зобов’язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов’язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов'язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.

• Також усі моделі систем іпотечного фінансування можна поділити на три: класичну спеціалізовану, універсальну і змішану систему іпотечного фінансування.

• При класичній моделі спеціалізовані іпотечні банки для рефінансування випускають іпотечні цінні папери.

Ці папери забезпечені наданими іпотечними кредитами, що обліковуються на балансі цих банків, підтримують свої потреби у ресурсах. Така модкль працює в Німеччині, Данії, Швейцарії та деяких інших країнах.

Інша досить розвинута і широко розповсюджена модель передбачає діяльність універсальних банків на ринку первинного іпотечного фінансування, які також мають право напряму або через спеціальних посередників задучити кошти на фондовому ринку шляхом випуску цінних паперів. У цьому випадку умова їхньої вузькох спеціалізації не висувається, зате існує ціла низка вимог до порядку і процедури випуску цінних паперів, їхнього обігу та обслуговування. Ця модель більш нова і все більше поширюється в країнах, які пішли шляхом розвитку універсальної банківської системи. До того ж , увагу до неї привертає і тенденція до універсалізації фінансових установ і розвитку їх як великих фінансових конгломератів, адже сьогодні, у відповідь на процеси глобалізації та інттернаціоналізації фінансових послуг, в тому числі завдяки лібералізації фінансових ринків, багато спеціалізованих фінансових установ стають дочірними підприємствами або частиною універсальних, значно більших за розміром фінансових установ.

У відповідь на світові тенденції розвитку фінансових ринків та з метою підвищення конкуренції національних фінансових установ, багато традиційних ринків набувають тих чи інших рис інших моделей. Все більше країн мають змішану систему іпотечного фінансування, де присутніми є як спеціалізовані установи, так і великі універсальні кредитори. Більше того, багато країн, що розвиваються, обирають змішану модель іпотечного фінансування, не стримуючи ринок і при цьому не надаючи перевагу тим чи іншим окремим установам. Вважається, що вузька спеціалізація виправдана в умовах, коли посередник має значні конкурентні переваги і більш досконало управляє своїми ризиками. При цьому діяльність спеціалізованих фінансових посередників на традиційних ринках іпотечного фінансування, наприклад таких, як Німеччина або Велика Британія, з часу їх заснування в ХVIII-XIX сторіччя зазнала значних інституційних змін. Спеціалізовані установи продовжуть свою діяльність на ефективних засадах, або в країнах, де їх розмір сягнув мільярдів доларів США (наприклад в Німеччині, де найменший випуск цінних паперів має дорівнювати не менше, ніж декілька сот мільонів доларів) або де існує успішний, ліквідний ринок рефінансування для малих спеціалізованих установ (такий ринок як США, де спеціальні державні банки рефінансують малі банки та іпотечні компанії). Ці системи складалися багато сторіч і мають свої історичні переваги та недоліки. В той же час багато нових ринків в Східній Азії, Латинській Америці та Європі, шляхом спроб та помилок, виробили новітні підходи до розвитку сучасних ринків іпотечного фінансування. В своїй статті “Іпотека та іпотечний ринок” О.Євтух запропонував наступну схему організації грошових потоків на іпотечному ринку .

Інвестори, вкладаючи ресурси в загальний ринок інвестицій і надаючи свої заощадження безпосередньо фінансовим посередникам (комерційним банкам, пенсійним фундаціям, компаніям страховок), тим самим формують ресурсну базу для надання кредиту позичальникам заставникам. Одержавши кредит, заставники безпосередньо інвестують ринок нерухомості – йде покупка нерухомості, будівництво й удосконалення нерухомого майна. Одержуючи доходи від інвестицій в нерухомість, позичальники у свою чергу здійснюють платежі по кредиту, які акумулюються фінансовими посередниками і далі розподіляються між всіма інвесторами залежно від внесків в іпотечний капітал. За рахунок залучених коштів позичальник інвестує нерухомість, внаслідок чого відбувається її перерозподіл і подальше удосконалення і розвиток.

Сучасні реалії в економіки України виводять на іпотечний ринок ще одного учасника – державну іпотечну установу, яку було засновано восени 2004р. Планується викуп у банківських та інших спеціалізованих фінансово-кредитних установ права на іпотечні кредити та розміщення на вторинному ринку під забезпечення цих прав іпотечних цінних паперів. За рахунок залучених коштів державна іпотечна установа (ДІУ) буде видавати банкам кредити на реалізацію нових проектів житлового будівництва.

7. Політичні, правові, економічні, історичні фактори розвитку моделей іпотечного кредитування

Перспектива розвитку іпотеки в Україні все-таки є і багато в чому залежить від:

1. удосконалення фінансово-кредитної системи України шляхом ліквідації бар’єрів:

   • високих процентних ставок;

   • нестачі банківського капіталу;

   • труднощів впровадження кредитних продуктів, здатних діяти в умовах високої інфляції;

   • відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;

2. розвитку ринку нерухомості.

Основні фактори розвитку моделей іпотечного кредитування

Найчастіше виділяють такі групи факторів:

• політичні;

• правові;

• економічні;

• історичні;

• соціально-економічні. [4]

Політичні фактори:

1. стабільність суспільної системи;

2. передбачуваність політичних режимів;

3. наявність чи відсутність зовнішньої загрози військової або економічної експансії з боку інших держав;

4. ймовірність експропріації (примусове позбавлення власності).

Нестабільність, непередбачуваність політичної ситуації перешкоджають розвитку іпотеки. Запровадження державою низки протекціоністських заходів (цільові кредити, державні гарантії, адресні підтримки) відчутно сприяють розвитку іпотеки.

Правові фактори визначаються загальним розвитком правових відносин у суспільстві. Особливо важливою для становлення іпотеки є практична можливість захистити право власності на об’єкти нерухомості. Величезну роль відіграє також забезпечення законних способів накладання стягнення та відчуження майна, яке є об’єктом застави. До цієї групи факторів належить чітка система реєстрації нерухомості та застави.

Світовий досвід: успішний розвиток іпотеки стає можливим лише за наявності комплексу законів і нормативних актів, якими регламентується здійснення іпотечних операцій.

Економічні фактори:

1. загальний рівень розвитку кредитно-фінансового ринку та ринку цінних паперів;

2. стабільність валюти;

3. рівень інфляції;

4. платоспроможність населення, від якої значною мірою залежать:

   • масштаб ринку нерухомості;

   • динаміка ринку нерухомості.

Особливе значення у цій групі факторів має розвиток системи страхування різноманітних ризиків, пов’язаних з функціонуванням іпотеки:

1. власне об’єктів нерухомості;

2. життя позичальників;

3. кредитів, які надаються позичальникам;

4. ліквідності та прибутковості цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість.

Історичні обставини:

1. традиції заощаджування коштів;

2. ставлення населення до кредитування;

3. особливості земельного устрою, який склався історично;

4. світогляд учасників економічних відносин.

Соціально-економічні фактори:

1. прихильність населення до ринкових відносин господарювання;

2. усвідомлення потреби ефективного використання ресурсів, капіталізації вартості;

3. вміння конструктивно вирішувати економічні проблеми;

4. відчуття відповідальності за виконання взятих зобов’язань усіма учасниками суспільних відносин: державою, підприємствами, окремими громадянами.