Сутність депозитної, інвестиційної, цільової моделі
Депозитна модель є найпростішою, однак водночас і найменш досконалою, діє у межах первинного ринку заставних. За цією схемою фонди акумулюються в основному за рахунок внесків. Фінансово-кредитні установи, які працюють за такою моделлю, надають іпотечні позики та обслуговують їх, тобто є інвесторами і тримають надані кредити у своєму портфелі.
На думку більшості фахівців іпотечного ринку Іншими характерними рисами механізму іпотечного кредитування депозитної моделі є такі:
сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком із довільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах, міжбанківських кредитів;
основні суб'єкти – первинний інвестор, позичальник, кредитор, механізм взаємодії яких наведено на рис. 3.1;
депозитна модель не передбачає використання оборотної форми іпотеки і механізму рефінансування іпотечних активів – заставні не набувають форми оборотного цінного папера, томy "класична" депозитна модель замикається на первинному ринку іпотечного капіталу;
строки кредитування та величина процентних ставок залежать від факторів, які детермінують кон'юнктуру фінансових ринків і ринку нерухомості;
масштаб і баланс попиту і пропозиції іпотечного капіталу в рамках моделі визначається двома показниками: ціною залучення іпотечного капіталу і маржею кредитного інституту;
процентні ставки за іпотечними позиками, як правило, відповідають процентним ставкам решти кредитів із урахуванням особливостей застави.
Специфіка механізму руху іпотечного капіталу визначає способи зниження ризиків іпотечного кредитування. Так, управління кредитним ризиком у депозитній моделі відбувається на рівні окремого кредиту (андерайтинг, страхування, залучення достатнього забезпечення).
Рис. 3.2. Депозитна модель іпотечного ринку
Залежність процентних ставок за іпотечними кредитами від кон'юнктури фінансових ринків підвищує ризик процентної ставки, з метою зниження якого відбулась наступна інституційна зміна: надання іпотечних позик за змінними процентними ставками. Іпотечні кредити зі змінною процентною ставкою — це інструменти первинного іпотечного ринку, процентна ставка яких періодично змінюється залежно від певного індексу (базису), який відображає динаміку ринкових процентних ставок. Періодичність перегляду кредиторами процентної ставки, як правило, становить 6 місяців, 1 рік або 5 років.
Сукупність позитивних і негативних рис депозитної моделі утворюють переваги і недоліки такого способу організації іпотечного ринку. Переваги організації іпотечного ринку за депозитною моделлю формуються такими її особливостями:
не потребує розширеної інфраструктури фінансових ринків;
присутність лише одного посередника у фінансовому зв'язку позичальника і первинного інвестора знижує вартість іпотечних кредитів для позичальника, сприяє їх вищій доступнocтi;
не потребує спеціальних законодавчих і нормативних актів для функціонування, що надає їй простоти у організації, разом із тим, пряма залежність процентної ставки за іпотечними позиками від загального стану фінансових ринків робить надання іпотечних позик в умовах нестабільної економіки ризиковим видом діяльності для комерційних банків і недоступним продуктом для потенційних позичальників із урахуванням усіх видів ризиків у ціні іпотечного кредиту.
Депозитна модель іпотечного ринку поширена у країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації: Бельгії, Греції, Ірландії, Італії, Нідерландах, Португалії, Великобританії, Фінляндії1. Важливо відзначити, що поширення депозитної моделі іпотечного ринку в країнах Західної Європи пов'язане з використанням змінних процентних ставок за іпотечними позиками.
Відносна простота організації зумовила досить широке її застосування у багатьох країнах світу (Англія, Франція, Італія, Ізраїль) і, зокрема, у країнах, які розвиваються, де неповною мірою сформовано інфраструктуру фінансового ринку та ринку цінних паперів.
Дана модель іпотечного кредитування заснована на досвіді з видачі кредитів громадянам під заставу нерухомого майна, який накопичений комерційними банками в попередні періоди. Його реалізація й надалі може бути продовжена універсальними банками, які мають у своєму складі організаційні структури з іпотечного кредитування та вільні власні грошові ресурси для утворення сукупного портфеля кредитування за цим напрямком.
Діяльність банків, окреслених рамками даної моделі, характеризується організаційною простотою і в основному поширюється на первинний ринок кредитів на рівні “банк – позичальник”. В США кредити, не забезпечені Федеральним урядом, називають звичайними іпотечними кредитами, і вони складають близько 80 % іпотечних кредитів, що видаються на сьогодні в цій країні.
В Україні використання даної моделі є складним. Перш за все це пов’язано з неготовністю банків (низький рівень менеджменту з управління ризиками при роботі з фізичними особами) та відсутністю у них зацікавленості у розвитку іпотечних відносин на довготерміновій основі. На величину обсягів банківських операцій за даною моделлю також дуже діє висока вартість іпотечних кредитів (висока процентна ставка по позиках та
перекладання всіх витрат по них, що також мають значний обсяг, на позичальника). Внаслідок цього для більшої частини потенційних споживачів вони, перш за все через вказані причини, є непривабливими.
Основною перепоною на шляху проникнення системи іпотечного кредитування за даною моделлю в широкі маси населення є те, що середньостатистичні громадяни зараз знаходяться нижче так званого “іпотечного порогу”, встановленого банками, оскільки обраний курс, зорієнтований на надання послуг з іпотечного кредитування виключно елітарним клієнтам.
Слід відмітити, що простота даної моделі обумовлює її розповсюдження як у країнах з недостатньо розвинутим ринком цінних паперів, так і в країнах з розвинутою ринковою економікою. Терміни кредитування та проценти чітко не визначені і кожний раз встановлюються з врахуванням специфіки кредитної ситуації та побажань клієнтів.
Дану модель кредитування в основному використовують українські банки, які надають кредити на придбання квартир на первинному та вторинному ринках під заставу нерухомості, зокрема, “Аваль”, “Мрія”,“Укрсоцбанк”, “Аркада”, Ощадбанк, “Правекс-банк”, “Надра” та інші.
Світовою практикою доведено, що перевищення процентних ставок за іпотечними кредитами понад 6-8 % призводить до занепаду данного виду кредитування.
Перевага даної моделі в тому, що комерційний банк може залучати для надання кредиту будь-які вільні ресурси. А недоліків вона має значно більше порівняно з попередньою. По-перше, процентні ставки за даною моделлю вищі порівняно з першим видом. Це зумовлено тим, що ціна кредитних ресурсів залежить від ситуації на фінансовому ринку, а вона змінюється в залежності від рівнів процентних ставок за залученими депозитами.
По-друге, дана модель має ризик щодо зміни величини процентної ставки в часі, що може призвести або до збільшення витрат позичальника (це підвищить ризик неповернення кредиту) або до зменшення доходів кредитора. По-третє, за даної моделі підвищується ризик неповернення кредиту через складну оцінку кредитоспроможності позичальника, оскільки найчастіше клієнт не має кредитної історії (невідомо, як він погашав раніше отримані кредити); або ж історії щодо вкладання коштів на депозит. Але, незважаючи на всі вищезазначені недоліки, дана модель на сьогодні найпоширеніша у світі, особливо в країнах з невисоким рівнем розвитку ринку цінних паперів.
Інвестиційна модель суттєво відрізняється від попередньої депозитної. Як зазначають В. Бусов, Р. Страйк, О. Іванов, В. Кудрявцев, успішне застосування цієї моделі можливе тільки за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку та за певної державної підтримки, яка повинна полягати щонайменше у частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Держава повинна контролювати передусім дотримання балансу між сукупною ціною емітованих цінних паперів, а також тих, що обертаються на вторинному ринку, та ціною заставлених, проданих іпотечними банками емітентам для забезпечення цієї емісії.
З цього приводу В. Лексис зауважував, що загальна сума заставних листів, які перебувають в обігу, завжди повинна бути покрита принаймні такою ж сумою іпотек, відсотки за якими не менші, ніж за заставними листами. Що ж стосується загальної відповідності сумарної вартості всіх первинних заставних, отриманих від позичальників, і обсягів кредитних ресурсів, отриманих на вторинному ринку, то наявності балансу між ними модель не вимагає, оскільки частину ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, а також за рахунок власних коштів.
У зв’язку з цим німецький дослідник зазначав: „Завдяки власному основному капіталу банк може мати іпотек більше, ніж йому потрібно для покриття заставних листів”.
Серед фахівців існує думка, що інвестиційна модель стабільніша, тому що більшість цінних паперів, які забезпечують приплив кредитних ресурсів, мають завчасно оголошені прибутковість і термін погашення. Однак ця думка справедлива лише за певних обставин.
Інвестиційна модель, як і депозитна, є відкритою та орієнтованою на одержання кредитних ресурсів на вільному ринку капіталів від незалежних інвесторів, а отже, істотно залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку. Це означає, що цю модель можна застосовувати у країнах зі стабільною економікою.
Механізм іпотечного кредитування в інвестиційній моделі іпотечного ринку ґрунтується на залученні іпотечного капіталу шляхом сек'юритизації іпотечних активів, зумовлюючи такі її особливості:
модель передбачає функціонування вторинного ринку, який забезпечує рефінансування іпотечних позик і виступає механізмом розв'язання проблеми дефіцитності довгострокових кредитних ресурсів;
масштаб і баланс попиту і пропозиції на первинному іпотечному ринку регулюється ціною іпотечних кредитних ресурсів, яка визначається дохідністю цінних паперів, які розміщені на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних посередників;
процентні ставки за іпотечними позиками визначаються кон'юнктурою ринку іпотечних цінних паперів, а тому підвладні значним коливанням, унаслідок чого модель характеризується високим ризиком процентної ставки;
жорстке регламентування стандартів надання й обслуговування іпотечних кредитів та емісії іпотечних цінних паперів;
модель потребує державної підтримки (держава контролює емісію іпотечних цінних паперів; надає гарантії; страхує іпотечні кредити).
Відмінності у механізмах емісії іпотечних цінних паперів дають змогу виділити два підвиди інвестиційної моделі – однорівневу і дворівневу, які відрізняються складом учасників, роллю держави у забезпеченні ефективності функціонування ринку, а також характером розподілу ризиків іпотечного кредитування.
Депозитну та інвестиційну моделі вчені здебільшого вважають виключно ринковими видами іпотеки. Масштаб та баланс попиту і пропозиції грошей у межах зазначених моделей регулюються в основному такими взаємозалежними показниками:
банківським відсотком за позичкою;
ціною кредитних ресурсів, яка визначається прибутковістю цінних паперів, що розміщуються на вторинному ринку;
ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних учасників іпотечного ринку, зокрема страхових компаній.
Дана модель відрізняється від попередньої тим, що замість іпотечних банків в процесі кредитування бере участь спеціалізована некомерційна організація, наприклад, Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. І тому покупець виступає позичальником не банку, а фонду. Завданням цього фонду є акумуляція бюджетних та позабюджетних джерел фінансування та кредитування населення через уповноважений банк. Збільшення кількості учасників в процесі кредитування дозволяє розділити ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні. Переваги фонду у порівнянні з комерційним банком полягають в тому, що фонд не здійснює банківських операцій, він не залучає кошти на вклади, а може використовувати тільки власні засоби та надані йому цільові кредити. І хоча це знижує його фінансові можливості, перевага його в тому, що він не зобов’язаний здійснювати обов’язкове резервування коштів в Національному банку, що є по суті специфічним банківським податком.
В даній моделі іпотечного кредитування бере активну участь бюджет шляхом виділення коштів для Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву та надання податкових пільг учасникам іпотечного ринку. Комерційні банки залучають вклади під конкретний об’єкт будівництва. Отже, кредитування здійснюється з двох джерел: за рахунок фонду та з коштів банку. Так же пропорційно вони розділяють і ризик неповернення кредиту.
Схема кредитування через некомерційну організацію принципово не відрізняється від класичної схеми іпотечного кредитування, різниця тільки в тому, що в даному випадку кредитором є фонд, а покупець його позичальником.
Згідно з Державною програмою забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки [3], затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України № 1089 від 29. 08. 02 р., на фінансування цієї програми у 2003 р. було заплановано спрямувати 140 млн. грн., в тому числі 100 млн. грн. за рахунок державного бюджету та 40 млн. грн. за рахунок місцевих бюджетів. Крім цього близько 90 млн. грн. заплановано залучити за рахунок інших джерел, зокрема, використання об’єктів незавершеного будівництва, коштів світового банку, страхових резервів страховиків, резервів пенсійних фондів, коштів комерційних банків та інших джерел. На всі ці кошти планувалося збудувати близько 191 тис. кв. метрів житла, що майже на 100 тис. кв. метрів більше порівняно з відповідним показником 2002 року.
Цільова модель розпочала своє формування у ХХ ст. в Європі з появою ощадно-позикових кас, які діяли за принципом самодопомоги. З праць випливає, що головною характерною рисою цільової моделі є її замкнутість. Суть останньої полягає в тому, що основним джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень.
Незважаючи на незручності, пов’язані з обмеженістю ресурсів, цільова модель, на переконання деяких дослідників , має і свої переваги:
практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;
має значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з хиткою економікою;
характеризується меншим ризиком неповернення позички, оскільки існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на процесі накопичення коштів.
Основу цільової моделі становить ощадно-позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути (житлово-ощадні каси caisse d'epargne logement — у Франції, будівельні спілки — building societies — в Англії, ощадно-позичкові асоціації savings and loan associations — та банки взаємних заощаджень — mutual savings banks — у США, будівельні ощадні каси bausparkasse — у Німеччині) формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень".