11. Особливості змісту права власності на землю: законодавче регулювання та доктринальні підходи.

Право власності на землю — це право на володіння, користування і розпорядження земельними ділянками.

Можливість володіння є правом фактичного панування над певною земельною ділянкою. Відомо, що не можна використовувати зе­мельну ділянку, не маючи господарського або фактичного панування над нею. Проте, право володіння земельною ділянкою має певну своєрід­ність. Це викликано невід'ємністю земельної ділянки від навколишньо­го природного середовища, їх екологічним взаємозв'язком, неможливіс­тю її вилучення та переносу, скажімо в інше місце.

Зазначимо, що право володіння може належати не тільки власни­ку, але й особі, якій власник передав земельну ділянку на підставі до­говору (наприклад, оренди). Власник при цьому не втрачає права воло­діння. Він перестає здійснювати його, але цілком зберігає можливість мати земельну ділянку у своєму господарстві, у складі майна.

Можливість користування є правом власника задоволь­няти за допомогою землі свої потреби, тобто можливістю її без­посередньої господарської експлуатації шляхом отримання ко­рисних властивостей, в тому числі отримання плодів та інших прибутків. Право користування, як і право володіння, може на підставі договору з власником належати й іншій особі, яка не є власником.

Можливістю розпорядження є визнане за власником і гаран­товане йому право учиняти дії, спрямовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельних ділянок, визначення їх юридичної долі (передача їх іншим особам у влас­ність). Такими діями є, головним чином, угоди (купівля-продаж, дарування, обмін та ін.). Внаслідок виконання цих угод власник передає іншій особі всі свої права.

Зауважимо! Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності, які між собою є рівними.

Зміст права власності традиційно розкривається через правомочності власника щодо володіння, користування і розпорядження тими чи іншими об'єктами. Зазначена тріада притаманна і праву земельної власності. Проте належність зазначених правомочностей власникам земельних ділянок та їх здійснення мають низку особливостей. Вони обумовлюються тим, що земельні площі та відособлені ділянки землі як об'єкти права власності не тільки мають господарсько-економічну цінність, а й виконують поселенські, комунікаційні, просторово-територіальні, екологічні, оздоровчі, рекреаційні, естетичні, культурні та інші функції. З урахуванням цих та інших особливостей земельних об'єктів, земельно-правові норми містять певні обмеження здійснення власницьких правомочностей.

11. Особливості права спільної власності на землю.

Стаття 86. Спільна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

2. Суб'єктами права спільної власності на земельну ділянку можуть бути громадяни та юридичні особи, а також держава, територіальні громади.

3. Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

До відносин спільної власності на земельні ділянки застосовуються також положення ЦКУ (положення про спільну власність вміщені у гл.26 кодексу).

Право спільної часткової власності на земельну ділянку

ЗК Стаття 87. Виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку

1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Відповідно до ч.2 ст.88 ЗКУ, «договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально».

Видається, що вміщення у ст.87 закритого переліку підстав виникнення спільної часткової власності не свідчить про те, що з інших підстав таке право виникнути не може.

Судова практика. При вирішенні спорів щодо встановлення порядку користування земельною ділянкою між співвласниками садибного будинку, які є досить поширеними, зазвичай використовується судова будівельно-технічна експертиза, за одним із варіантів, запропонованих якою, і встановлюється порядок користування.

Ч.6 ст.88 ЗКУ передбачає право переважної купівлі частки у праві спільної власності на земельну ділянку:

При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.»

Порядок реалізації права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності визначений ст.362 ЦКУ.

Ст.366 ЦКУ визначає правила звернення стягнення на частку у спільній частковій власності.

Проблема. На даний час в Україні надзвичайно поширеною є ситуація, за якої певні будівлі та споруди розташовані на чужій земельній ділянці.

У таких випадках виникає колізія між правами власника нерухомого майна та правами власника земельної ділянки. Сьогодні законодавство не передбачає чітких правил вирішення таких колізій. Існує думка, що засобом повернення ситуації до правового русла є встановлення земельних сервітутів або суперфіцію. Проте, як видається, відносини сторін не можуть опосередковуватися сервітутом (адже він передбачає обмежене користування земельною ділянкою), а встановлення суперфіцію примусово, за відсутності згоди сторін законодавство не передбачає.

Право спільної сумісної власності на земельну ділянку

Положення про право спільної сумісної власності на земельну ділянку вміщені до ст.89 ЗКУ:

Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку.

3. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

4. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

5. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.»

Проблема. Тривалий час не мало однозначного вирішення питання про те, чи підпадатиме під режим об’єкта спільної сумісної власності подружжя земельна ділянка, приватизована під час шлюбу. Деякі дослідники відповідають на це питання ствердно.

Відповідно до ч.2 ст.60 Сімейного кодексу України, «[в]важається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя». Після певного періоду невизначеності була вироблена цілком вірна, на наш погляд, практика21, за якою цитовані положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу, не поширюються на випадки безоплатної приватизації земельної ділянки. З положень спеціального земельного законодавства (ст.ст.116, 121 та ін. ЗКУ) чітко випливає нерозривний зв’язок права на приватизацію з особою його суб’єкта.

Втім, ЗУ від 11.01.2011 №2913-VI ст.61 Сімейного кодексу України було доповнено ч.5, яка прямо віднесла приватизовану земельну ділянку до об’єктів спільної сумісної власності подружжя. Пояснювальна записка до відповідного законопроекту не дає зрозумілої відповіді, навіщо це було зроблено. На щастя, ЗУ від 17.05.2012 №4766-VI дане невдале положення було виключене. За таких умов видається, що перешкоди для застосування існуючої раніше практики тлумачення ст.60 Сімейного кодексу України відсутні.

Проблема. Слід звернути увагу, що положення п.«б» ч.2 ст.89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (ст.118 ЗКУ, ст.7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Засади виникнення та здійснення права спільної сумісної власності визначені також ЦКУ