38. Общие положения оценки земли. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды. В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ.

Анализ ННЭИ включает изучение альтернатив¬ных вариантов использования (освоения, застрой¬ки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учи-тываются перспективность место¬положения, состояние рыночного спроса, сто-имость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объек¬та, состоящего из земельного участка и постро¬ек, придается анализу ННЭИ, во-первых, пред¬положительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного зе¬мельного участка является необ-ходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта ис¬пользования земли. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохране¬нии имеющихся на земельном участке улучше¬ний в целях обеспечения максимальной доходно¬сти объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его са-мую высокую сто¬имость. Варианты использования должны быть законными, фи-зически допустимыми и экономи¬чески эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оп¬тимальное использование земли:

1) местоположение;

2) рыночный;

3) финансовая обоснованность;

4) физическая пригодность участка;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость;

6) законодательная (юридическая) допустимость;

7) максимальная доходность.

44. Основные положения Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: обязательные требования к договору на проведение оценки, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Закон устанавливает обязательные требования к договору на проведе-ние оценки, а именно:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

2. Договор на проведение оценки должен содержать:

• объект оценки;

• вид стоимости имущества (способ оценки);

• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут при-меняться при проведении оценки;

• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Закон определяет общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки:

1.Не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

2.В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

3.В отчете должны быть указаны:

•дата составления и порядковый номер отчета;

•основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

•место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в само-регулируемой организации оценщиков;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, при-надлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

5. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреп-лен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

49. Понятие управления недвижимостью. Объекты и субъекты управления недвижимостью. Внешнее и внутреннее управление

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или Региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление — это регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются четыре вида регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;

3. общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

4. управление определенным недвижимым имуществом;

5. заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.