1. Дайте определения: недвижимость, экономика недвижимости. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

Экономика недвижимости - это совокупность процессов оценки и управления недвижимостью. Дисциплина «Экономика недвижимости» изучает з основных составляющих: рынок недвижимости; оценку недвижимости; государственное управление рынком недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.1994 года в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 132 Гражданского кодекса РФ).

В терминологии оценочной деятельности все объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, называют «улучшениями земельного участка».

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;

5) Долговечность объектов инвестирования;

6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

9) Существуют специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическими факторами;

10) Необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода;

11) Высокий уровень издержек на проведение сделок;

12) Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с недвижимостью.