30. Понятие дог-ра коммерческого найма жилого помещ-я.

ГК РФ, устанавливая общие нормы о дог-ре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).

По дог-ру коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение дог-ра коммерческого найма жилого помещения осуще-ется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям дог-ра. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения дог-ра социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

Дог-р коммерческого найма жилого помещения (ранее на практике он именовался "дог-ром аренды") имеет и другие отличия от дог-ра социального найма: по кругу объектов дог-ра найма, сроку действия дог-ра, порядку расторжения дог-ра найма и др.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на дог-р соц-ного найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (дог-р коммерческого найма).

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юр-кой наукой. Жилищное закон-во наряду с этими дог-рами выделяет также дог-р найма служебных жилых помещений, дог-р найма жилых помещений в общежитии, а также дог-р найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

31. Элементы дог-ра коммерч-го найма жилого помещ-я: предмет, стороны, форма, срок и содержание.

1. Стороны договора:

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами дог-ра в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Наймодатель вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по дог-ру выступают также организации, образованные как частные собственники.

Юр-ким лицам жилое помещение м.б. предоставлено во владение и (или) пользование на основании дог-ра аренды или иного дог-ра. Однако юр-кое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Другой стороной дог-ра выступает гражданин.

Вместе с нанимателем по дог-ру коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица, в числе которых кроме членов семьи нанимателя м.б. и др. лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в дог-ре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в дог-ре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Наниматель несет ответ-ть перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора.

2. Объект (предмет) договора

Им м.б. изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Неизолированное жилое помещение не м.б. объектом (предметом) договора найма.

В отличие от дог-ра социального найма, в отношении которого жилищное закон-во устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта, закон-во о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Соглашением сторон объектом (предметом) дог-ра м.б. определено и благоустроенное жилое помещение.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным закон-вом, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.

В многоквартирном доме объектом дог-ра коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по дог-ру, явл-ся также часть общего имущества собственников квартир, причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения.

Форма дог-ра и его срок:

1. Дог-р заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Несоблюдение простой письменной формы дог-ра не влечет ее недействительности, однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. Дог-р заключается на определенный срок, не превышающий 5 лет. Если в дог-ре срок не определен, дог-р считается заключенным на 5 лет.

Права и обязанности сторон:

Дог-р найма жилого помещения является двусторонним дог-ром, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В дог-ре права и обязанности сторон определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.