17. Понятие, предмет и форма дог-ра соц-ного найма жилого помещ-я.

Договор социального найма в РФ - это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в гос-ном и муниц-ном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности.

Дог-р социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения дог-ра соц-ного найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом дог-ра соц-ного найма жилого помещения не м.б. неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Форма дог-ра соц-ного найма жилого помещения

Договор соц-ного найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда соц-ного использования.

Типовой дог-р социального найма жилого помещения утверждается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

18. Содержание дог-ра соц-ного найма жилого помещ-я.

Жилищное закон-во необходимо для осущ-ния гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осущ-ния жилищных прав граждан. Основным институтом жилищного закон-ва является дог-р найма жилого помещения.

Дог-р найма жилого помещения - дог-р, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст.671 ГК РФ). Дог-р найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл.35 ГК РФ и актами ЖК РФ.

Закон-во последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на дог-ры социального найма и коммерческого найма:

Дог-р соц-ного найма м.б. заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Дог-р коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок дог-ра, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Форма дог-ра найма жилого помещения

Согласно ст.674 ГК РФ дог-р найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого док-нта, подписанного сторонами. Другой формы заключения дог-ра найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.

Письменная форма заключения дог-ра найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения дог-ра найма жилого помещения не влечет за собой недействительности дог-ра, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение дог-ра и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).

Условия договора найма жилого помещения

Содержание любого дог-ра составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст дог-ра входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия дог-ра можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия дог-ра найма жилого помещений (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФабз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ) - это условия о предмете дог-ра, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для дог-ров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к дог-ру найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете дог-ра. В дог-ре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом дог-ра найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным закон-вом (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в дог-ре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой дог-р считается незаключенным.

Дополнительные условия дог-ра - это условия дог-ра, предусмотренные в соответствующих НА и автоматически вступающие в действие в момент заключения дог-ра, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям дог-ра найма жилого помещения относится:

Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если дог-ром не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).

Дог-р найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в дог-ре срок не определен, дог-р считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).

В дог-ре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в дог-ре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено дог-ром найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено дог-ром найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в дог-ре найма жилого помещения. Если установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в дог-ре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).

Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения содержит приложения: Перечень передаваемого имущества; График арендных платежей; Кадастровый паспорт; Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор найма жилого помещения содержит сопутствующие документы: Акт приема-передачи недвижимости; Дополнительное соглашение; Протокол разногласий; Протокол согласования разногласий.