4.2 Типы реконструкций

Реконструкцию однокорпусных гостиниц проводят одним из трех вариантов:

А. Капитальный ремонт зданий с модернизацией, перекладкой внутренних коммуникаций, обновление фасадов и оптимизацией поэтажных планировок. Возможна (но не обязательна) дополнительная пристройка торговых площадей и предприятий гостиничного обслуживания. Не предлагаются: изменение этажности капитальной встройки и пристройки к существующим площадям. Это краткосрочный проект (максимум 5-7 лет) по улучшению условий гостеприимства, отвечающий совокупности современных требований, но по-прежнему не позволяющий эффективно использовать землеотводы. К тому же неизбежно уменьшение номерного фонда и числа мест для приема. Гостиница остается в том же самом низком ценовом и рыночном секторе. Проблема автостоянок в варианте А вообще не рассматривается.

Б. Поэтапная реконструкция без приостановки хозяйственной деятельности с надстройкой типовых и мансардных этажей. Возможна пристройка новых сооружений для размещения гостиничной инфраструктуры, встройка сооружений между существующими корпусами. Предусматривается замена или модернизация инженерных коммуникаций, перепланировка и переоборудование номерного фонда, создание новой структуры объектов торговли и питания, введение комплекса услуг отдыха и развлечений, конгресс-залов и др. При этом можно использовать технологии, позволяющие без усиления существующих фундаментов, путем создания выносных, осуществить значительное (до 10 этажей) повышение этажности гостиничных корпусов. Этот вариант предполагает капитальный ремонт существующих корпусов с полной поэтажной перепланировкой, надстройкой от 2-х до 5 этажей, двухуровневую мансарду и включение в оборот подвальных помещений. Возможна пристройка полезных площадей коммерческо-бытового назначения.

Собственно строительно-монтажные работы по возведению гостиничных корпусов составляют от 17% до 25% всего объема инвестиций. Эксплуатационные расходы укладываются примерно в треть выделяемого бюджета, что сопоставимо с затратами по закупке и наладке оборудования. Расчет реконструкции по варианту Б позволит увеличить объем номерного фонда. Расчеты показывают эффективность реконструкции и актуальность подобного подхода к гостиницам данного типа. Стоимость реконструкции 1 кв.м гостиничной площади среднего класса начинается с 500$. Срок окупаемости зависит от условий кредитования, но составляет не менее 6 лет.

Вариант Б предполагает кратко-среднесрочный (10-12 лет) либо среднесрочный (10-15 лет) проект по улучшению условий предоставления услуг гостеприимства на современном уровне. Данный вариант неэффективно использует землеотвод, ограничен возможностями достижения полноценных результатов и имеет относительно высокий уровень затрат на реконструкцию. Ограничены архитектурно-планировочные решения, прежде всего, состоянием зданий и фундаментов, совокупно с надстройкой. Неизменна и неэффективная конфигурация застройки. При этом варианте реконструкции гостиница перемещается в более высокий ценовой и рыночный сектор наряду с возможностью серьезного структурирования помещений и бизнесов предприятия. Поэтапная реконструкция позволяет поэтапно сохранить доходы предприятия, пускай не в полном размере.

В. Реконструкция с разработкой корпусов, реализацией инвестиционного проекта по современному строительному плану. Предусматривает полную разборку всех гостиничных корпусов постройки 1950-х годов на отдельном земельном участке и постройку нового гостиничного комплекса с принципиально новым архитектурно-планировочным решением. Строительство по современным нормативам с применением новейших материалов и технологий. При проектировании учитывается вся площадь застройки, а все сопряженные проблемы – от парковки автотранспорта до досуга туриста – решаются комплексно. По удельным затратам вариант В фактически дешевле варианта Б. Для строительства гостиницы категории «три звезды» при сложившейся инфраструктуре и отсутствии серьезных обременений следует принять стоимость строительства и оборудования 1 кв.м гостиничной площади за 1000$.

Преимущества варианта В заключаются в поэтапном проведении работ по сносу малоэтажных гостиничных корпусов и строительству новых малоэтажных зданий без дополнительной нагрузки на городские земли в виде новых землеотводов. Строительство новых зданий 3-4* происходит без остановки деятельности существующих гостиниц. Кроме существенного дополнительного ресурса номерного фонда, этот вариант позволяет создать предприятие на уровне, способном предоставлять услуги гостеприимства ближайшие 30-40 лет. Номерной фонд соответствующего класса дает объем налоговых поступлений от 40 до 150$ с квадратного метра в год.

В каждом отдельном случае предприятию для осуществления того или иного мероприятия необходимы большие финансовые средства.

Основными источниками финансирования строительства, реконструкции столичных гостиниц являются средства частных инвесторов – российских и иностранных компаний. В небольших городах инвесторы реже вкладывают свои средства в гостиничный бизнес. В этом случае город сам вкладывает бюджетные средства. Для привлечения финансовых ресурсов многие акционерные предприятия выходят на фондовый рынок с их корпоративными облигациями. Чаще всего гостиницы проводят строительные работы за счет собственного капитала.

Контрольные вопросы

1. С чем связана необходимость модернизации существующих гостиниц?

2. Назовите основные направления в увеличении числа и качества гостиниц.

3. Как необходимо проводить реконструкцию многокорпусных гостиниц?

4. Каковы основные типы реконструкции однокорпусных гостиниц?

5. В чем между ними отличия?

6. Назовите достоинства и недостатки варианта Б.