МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I»

Кафедра планировки, кадастра населенных мест

и земельного права

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по земельному праву на тему:

«Отвод земель для строительства

автозаправочной станции»

Выполнил студент Зк-IV-4а Воробьева Е.Л.

Руководитель:

Князев Б.Е.

Воронеж

2013

Содержание

Содержание 2

Введение 3

Стадия 1. Порядок предварительного согласования выбора земельного участка под объект строительства 5

Стадия 2. Предоставление земельного участка и 18

отвод его в натуре. 18

Заключение 20

Список использованной литературы 21

Приложения………………………………………………………...................................22

Введение

Земля является межотраслевым ресурсом, который необходим для размещения и деятельности всех отраслей народного хозяйства. На земле строятся промышленные предприятия, энергетические объекты, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и связи, трубопроводы, населенные пункты, объекты обороны, культуры, здравоохранения. Поэтому почти постоянно появляется потребность в выделении участков тем или иным предприятиям, организациям, учреждениям, не относящимся к сельскохозяйственным землепользователям.

В России ежегодно предоставляются для различных нужд большие площади земель с изменением их целевого назначения, в том числе и сельскохозяйственные угодья. На земле строятся промышленные предприятия, энергетические объекты, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и связи, трубопроводы, населенные пункты, объекты обороны, культуры, здравоохранения. Поэтому почти постоянно появляется потребность в выделении участков тем или иным предприятиям, организациям, учреждениям, не относящимся к сельскохозяйственным землепользователям.

Образование несельскохозяйственных землепользований, очень разнообразных по своему назначению, обычно сопровождается перераспределением земель между их категориями и отраслями народного хозяйства, а иногда и расходованием продуктивных земель.

Задача межхозяйственного землеустройства состоит не только в рациональном перераспределении земель между отраслями народного хозяйства и создании нормальных территориальных условий для функционирования размещаемого объекта, но и в недопущении необоснованных потерь продуктивных земель, охране земельных богатств и окружающей среды, а также в соблюдении всех правил, установленных законодательством. Проектное решение должно быть приемлемым для несельскохозяйственного землепользователя и вызывать минимальные потери сельскохозяйственного производства.

Целями и задачами данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков по составлению и обоснованию проекта отвода земель под строительство автозаправочной станции, площадью 1,5га., а также:

- размещение объекта строительства;

- определение площади, состава и ценности изымаемых земель;

- определение величины и порядка возмещения убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

- подготовка технических условий снятия, хранения и использования почвенного плодородного слоя (ППС);

- определение платы за землю.

Стадия 1. Порядок предварительного согласования выбора земельного участка под объект строительства

Основным нормативным актом, регулирующим процесс изъятия земель для несельскохозяйственных нужд, является Земельный Кодекс РФ 2001г., а также специальные инструкции, положения и постановления Правительства РФ, в том числе «Положение о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд».

Предусмотрен двухстадийный порядок предоставления земельных участков:

• в первой стадии происходит предварительное согласование местоположения объекта строительства;

• вторая стадия начинается после завершения первой стадии и предусматривает непосредственное предоставление земельных участков определенной площади.

В данной курсовой работе рассматривается дело предоставления земельного участка для строительства АЗС из земель ООО « Зоря » Рамонского района Воронежской области.

На первой стадии землеустроительного дела согласование осуществляется по принципу нанесения наименьшего экономического ущерба сельскохозяйственному производству. Такие дела начинаются с подачи ходатайства в администрацию по месту нахождения земельного участка. В ходатайстве отражаются следующие сведения: цель предоставления земельного участка с указанием органа, вынесшего постановление о строительстве данного объекта; ориентировочная площадь под занимаемый объект; срок строительства; размеры земельного участка и др. характеристики по объекту. Так как объект имеет областное значение, было составлено ходатайство главе администрации Калачеевского района Воронежской области. Заказчиком для строительства является ОАО «Лукойл». К ходатайству прилагается схема размещения объектов строительства, которая необходима для обоснования площади, которая будет потребляться для строительства.

На данном участке рассматривается разработка полезных ископаемых, поэтому прилагается так же документ горноотводного акта на добычу общераспространенного полезного ископаемого (песка, глины) (см. рабочую тетрадь стр.22).

К заявке прилагается план земельного участка с указанием двух вариантов размещения объекта, а также акт выбора и обследования земельного участка под строительство АЗС. Это необходимо для обоснования площади проектируемого объекта.

Все эти документы были направлены в комитет по земельным ресурсам и землеустройству Воронежской области, где в течение двух недель происходили рассмотрение документов.

С целью выбора участка, объективно обоснованного для данной цели строительства по экономическим, экологическим, санитарным, пожарным и другим требованиям, администрация утверждает комиссию, которая руководствуется материалами обследования и оценки земель, требованиями по размещению объекта.

Для обоснования наиболее оптимального варианта расположения объекта были представлены документы на рассмотрение оценочной комиссии в составе председателя комиссии - заместителя главы администрации Логвинов В.И., районного архитектора Воробьева Е.Л., начальника территориального отдела управления Роснедвижимости по Воронежской области Романов Р.В., главный врач Росподребнадзора Воронежской области Гурина М.И., представителя центра линейных сооружений Рогачев Л.А., представитель межрайгаза Воронежской области Аверин Э.Н. Изучается возможность предоставления участка за счет несельскохозяйственных или малопродуктивных угодий, независимо, в чьей собственности они находятся. Учитывается необходимость максимального сохранения ценных продуктивных угодий и существующей организации территории, предотвращения заболачивания, загрязнения окружающей среды.

Для размещения объекта выбираются земельные участки в нескольких вариантах, границы которых наносятся на копию соответствующего плана землепользования. Результаты работы комиссии оформляются актом о выборе земельного участка в натуре (см. рабочую тетрадь с. 11), в котором указывается:

а) характеристика земельных участков по материалам обследования;

б) наличие на земельном участке строений, сооружений и других объектов, многолетних насаждений, их балансовая стоимость, ориентировочные суммы убытков;

в) необходимые расчеты для выбора наиболее целесообразного варианта;

г) заключение комиссии об оптимальности варианта и условий размещения объекта, в том числе с заключением государственной экспертной комиссии по экологической экспертизе.

Подробное описание двух предоставленных к рассмотрению вариантов приведено в таблице.

Таблица 1. Характеристика рассматриваемых вариантов

Показатели	Единица измерения	Вариант 1	Вариант 2
Площадь земельного участка, всего:	га	1,5	1,5
в т.ч.: пашни	га	0,7	0,8
мн.насаждений	га	-	0,3
пастбище	га	0,6	0,4
ГЛФ	га	0,2	-
Категория земель		Земли сельскохозяйственного назначения
Землевладелец		ООО «Зоря»
Характеристика рельефа		спокойный рельеф, крутизна 0,20	спокойный рельеф, крутизна 0,2 0
Господствующее направление ветров		ЮВ	ЮВ
Уровень грунтовых вод	м	5,5	4
Нормативная урожайность зерновых	ц/га	11-12	11-12
Средняя урожайность зерновых	ц/га	20	20
Бонитет почвы		50	41
Типы и подтипы почв		Черноземы обыкновенный	Черноземы типичные

Проанализируем полученные варианты. В первом варианте, как видно из таблицы, площадь пашни составляет 0,7 га, во втором – 0,8 га. Исходя из этого критерия, целесообразнее выбрать участок с наименьшей площадью пашни.

На участке второго варианта размещения объекта находится яблоневый сад площадью 0,3 га, во втором он отсутствует, стоимость которого также должна быть компенсирована. При расчете убытков исходили из соображений:

Упущ.выгода=ур-ть*рыночная ст-ть*площадь*коэф-т уп-й выгоды (1)

где коэффициент упущенной выгоды – возраст сада;

рыночная цена=36 руб/ц

Урожайность яблонь составляет при возрасте 10 лет 280 ц/га. Таким образом, за участок сада площадью 0,3 га необходима денежная компенсация в размере 338688 руб. на втором участке.

В связи с частичной ликвидацией ГЛФ необходимо рассчитать затраты на вырубку хвойного леса. В нашем случае площадь вырубаемого леса в первом варианте – 0,2 га, во втором отсутствует, на 1 га располагается 400 деревьев, стоимость одного дерева – 200 руб. Следовательно, затраты на вырубку ГЛФ составят – 40000 руб.

Акт технического обследования земельных участков, испрашиваемых к отводу из состава ГЛФ представлен в приложении.

Проанализировав этот критерий, видно, что убытки по второму участку больше, чем по первому.

Первый участок представлен черноземами выщелоченными, второй – черноземами типичными, которые более плодородны, чем черноземы типичные, что видно из разности нормативной и средней урожайности зерновых (см.таблицу 1).

Основное назначение акта - выбор оптимального варианта предоставления (изъятия) земель и установление условий изъятия. Составными частями акта выбора являются материалы обоснования выбора места расположения объекта, а также акты оценки убытков и потерь сельскохозяйственного производства (рабочая тетрадь с.17-21).

На основании материалов оценки комиссией рассчитываются технико-экономические показатели по вариантам выбора места расположения объекта. Они обычно составляются проектной организацией с участием главного землеустроителя района и представителей заинтересованных сторон.

В нашем случае рассматриваются два варианта выбора местоположения участка под строительство АЗС. Проанализируем технико-экономические показатели.

Таблица 1. Технико-экономические показатели вариантов выбора местоположения участка под строительство автозаправочной станции.

Технико-экономические показатели	Вариант 1	Вариант 2
Площадь земель всего, га	1,5	1,5
В том числе:
пашня	0,7	0,8
пастбища	0,6	0,4
ГЛФ	0,2	-
многолетние насаждения	-	0,3
Балл бонитета	50	41
Потери с/х производства, руб	442000	560000
Убытки с/х производства, руб.	20000	31200
Упущенная выгода, руб.	30000000	45600000
Площадь освоение новых земель, га	1	1
Объем срезаемой почвы, м3
В том числе с
пашни	23494	23494
мн. насаждения	-	4000
пастбищ	1980	1980
Технико-экономические показатели	Вариант 1	Вариант 2
Стоимость изымаемых земельных участков, руб.	442000	560000
Стоимость изымаемого участка ГЛФ, руб.	54000	-

В результате анализа технико-экономических показателей вариантов размещения объекта комиссия сочла целесообразным рекомендовать первый вариант, размещения объекта на землях ООО «Зоря». Основными показателями при этом являлись: площадь отводимого участка, площадь сельскохозяйственных угодий на этом участке; затраты на возмещение убытков.

Рассчитаем убытки с изымаемого земельного участка.

На момент изъятия земельного участка экспликация изымаемых земель по угодьям такова: пашни – 0,7 га, пастбище – 0,6 га, ГЛФ – 0,2 га. В соответствии с принятой в хозяйстве системой севооборотов на момент изъятия (апрель - октябрь 2013 г.) на данном севооборотном участке посеяны озимая пшеница на площади 0,7 га и ячмень на площади 0,8 га. Посевы данных сельскохозяйственных культур находились в стадии активной вегетации. В связи с данными условиями необходимо произвести оценку упущенной выгоды, связанной с уничтожением посевов сельскохозяйственных культур, так как при производстве земляных работ первой стадии строительства, в том числе снятии верхнего плодородного слоя посевы погибнут. Исходными данными для вычисления этого вида упущенной выгоды являются площадь посевов сельскохозяйственных культур, средняя урожайность на изымаемом участке и цена реализации 1 ц товарной продукции, так как сельскохозяйственное предприятие произвело посев культур и уход за ними и в период уборки урожая не получит прогнозируемой продукции т.е. понесет убытки. В нашем случае средняя урожайность озимой пшеницы составляет 27 ц/га, ячменя - 17 ц/га, установленная средняя цена реализации 1 ц продукции 650руб. и 1000руб. для культур соответственно. Рассчитаем валовый сбор:

ВС = S * Ур, (2)

где ВС - валовый сбор сельскохозяйственных культур;

S - площадь посевов;

Ур - урожайность культур.

ВС _{оз. пшеницы} = 0,7* 27 = 18,36 ц

ВС _ячмень = 0,8 * 17 = 11,56 ц

Путем умножения предполагаемых валовых сборов зерновых на среднюю цену реализации продукции получим показатели упущенной выгоды предприятия, понесенной им в связи с выбыванием из с.-х. оборота пахотных угодий, занятых под строительство объекта:

Ув = Ц * ВС (3)

где Ув - понесенная упущенная выгода;

Ц - цена реализации 1 ц товарной продукции.

Ув оз. пшеницы. = 650 * 18,36 = 11934руб.

Ув ячмень. = 1000* 11,56 = 11560 руб.

В результате общая сумма упущенной выгоды составляет 23494 руб. Полученный результат показывает убытки, понесенные хозяйством ОО «Зоря» в связи с неполучением сельскохозяйственной продукции в результате уничтожения посевов при проведении земляных работ на объекте строительства.

Определим убытки землепользователей.

Вычисление убытков, связанных с затратами на проведение с.-х.

работ на пахотных угодьях.

Данный вид убытков включает в себя несколько составляющих:

• убытки, связанные с внесением минеральных удобрений;

• внесением органических удобрений;

• убытки, связанные с высевом семян;

• связанные с выполнением агротехнических работ (вспашка, культивация, посев, прикатывание, уход за посевами (междурядная обработка кукурузы)).

Вычисление убытков, связанных с потерей полезного действия

минеральных удобрений.

Исходными данными для вычисления являются, кроме площади посева, цена 1 ц удобрений и норма внесения. В нашем случае цена фосфорных удобрений составляет 150 руб/ц. Нормы внесения для озимой пшеницы и ячменя - 6 ц/га.

Вычисления произведем по формуле:

Кол-во удобрений = Н * S, (4)

где Н - норма внесения минеральных удобрений.

Кол-во удобрений для оз. пшеницы = 6 * 0,7 = 4,1 ц

Кол-во удобрений для гречихи = 6 * 0,8 = 4,1 ц

В результате, в сумме получаем 8,2 ц действующего вещества минеральных удобрений. Рассчитаем убытки:

Уб = 150* 8,2= 1224руб.

Действующее вещество минеральных удобрений имеет срок полезного действия до трех лет. Это означает, что в течении трех лет активные вещества из состава удобрений в разных формах усваиваются с.-х. растениями и дают экономический эффект в качестве оборотных средств производства. В нашем случае удобрения были внесены в 2011 г., т.е. в данный момент идет третий год использования минеральных удобрений. Это означает, что в предшествующие 2 года с.-х. предприятие уже получило желаемый экономический эффект в виде дополнительного выхода с.-х. продукции. Следовательно, от получившейся суммы убытков необходимо учитывать лишь потерю эффекта за последний, 3-й год использования удобрений, в связи с чем вычисленную сумму убытков делим на три и получаем окончательный результат 408 руб.

Вычисление убытков, связанных с затратами на семена.

Исходными данными для вычислений являются площадь посева и нормы высевов. Норма высева семян озимой пшеницы составляет 4 ц/га при цене 180 руб/ц. Норма высева ячменя 4 ц/га, при цене семян 180 руб/ц.

Определим количество высеянных семян:

Кол-во семян = Н * S, (5)

где Н - норма высева семян;

Кол-во оз. пшеницы = 4 * 0,7 = 2,72 ц

Кол-во ячменя = 4 * 0,8= 2,72 ц

Уб = 180 * 2,72 = 489,6 руб.

Уб = 180 * 2,72 = 489,6 руб.

Всего убытков, связанных с затратами на семена 979,2 рублей.

Убытки, связанные с выполнением комплекса агротехнических работ.

В сельскохозяйственном производстве при выращивании зерновых и пропашных культур существует определенный набор технологических процессов и операций. К важнейшим из них относится: вспашка, культивация с боронованием, посев с.-х. культур и последующее прикатывание посевов катками, уход за посевами, который включает защиту от вредителей - насекомых, болезней и сорняков, междурядную обработку пропашных культур. В связи с этим при расчете убытков данного вида необходимо учитывать затраты с.-х. предприятия на эти виды работ, принимая во внимание степень проведения комплекса агротехнических работ, т. е. той доли технологических процессов и операций, которую с.-х. предприятие успело произвести до момента изъятия испрашиваемого земельного участка. В рассматриваемом случае степень проведения комплекса агротехнических работ равна 10%.

В нашем случае стоимость работ по вспашке, культивации с боронованием по обеим культурам составляет 2500 руб., посев с последующим прикатыванием 1700руб., уход за посевами 1650 руб. по обеим культурам. В результате затраты на выполнения этих работ составляет 5850 руб. Убытки рассчитываем по формуле:

Уб = З * S, (6)

где З - затраты на проведение работ.

Уб озим.пшенице = 5850 * 0,7 = 3978руб.

Уб ячмень = 5850 *0,8 = 3978 руб.

Всего убытки составляют по двум культурам 7956 руб.

Вычисление убытков, связанные с изъятием земельных участков, занятых многолетними насаждениями и ГЛФ.

В связи с изъятием многолетних насаждений при размещении АЗС производился расчет убытков и упущенной выгоды. Для этого применялась следующая формула:

Убытки= Стоимость саженцев+5-й уход

_{Упущенная выгода= Урожайность*Рыночная стоимость*}

_{Коэффициент упущенной выгоды *Количество яблонь}

Также учитывались затраты по пятилетнему уходу, т.к. упущенная выгода считается при возрасте сада не менее пяти лет. В нашем случае пятилетний уход - 300 руб. за дерево, стоимость саженца – 200 руб., возраст сада – 10лет, всего деревьев в первом варианте – 400, во втором он отсутствует. Средняя пятилетняя урожайность – 280кг/дерево. Рыночная цена – 36руб./кг. Итого убытков – 360000 руб. Упущенная выгода – 36000000руб.

В связи с частичной ликвидацией ГЛФ необходимо рассчитать затраты на вырубку хвойного леса в первом варианте. В нашем случае площадь вырубаемого леса в первом варианте – 0,2 га, на 1 га располагается 600 деревьев, стоимость одного дерева – 200 руб. Следовательно, затраты на вырубку ГЛФ составят – 30000 руб. и 54000 руб. соответственно.

Акт технического обследования земельных участков, испрашиваемых к отводу из состава ГЛФ представлен в приложении.

Кроме убытков, понесенных с.-х. предприятием, связанных с изъятием земельного участка, необходимо компенсировать потери с.-х. производства, связанные с изъятием земельного участка.

Начиная с 1 января 2008 года, не действует статья Земельного кодекса, регулирующая оплату потерь, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Однако как указано в комментарии к ЗК 2001 года, данная денежная сумма, компенсируемая потери с/х производства в районе, дополнительно прибавляется к рыночной стоимости земельного участка. Расчёт потерь с/х производства производится следующим образом. В соответствии со специальной методикой производства в зависимости от качества земель установлена стоимость 1 га пастбища, которая рассчитывается при компенсации потерь с/х производства.

В нашем случае при строительстве автозаправочной станции в первом варианте были изъяты чернозёмы типичный со стоимостью за 1 га – 191000 руб., во втором варианте – черноземы обыкновенный, со стоимостью за га – 180000 руб. Таким образом, компенсация потерь в первом варианте – 133700 руб. (191000руб. * 0,7 га); во втором варианте – 144000 руб.(180000руб * 0,8га).

Более предпочтителен первый вариант, т.к. почвы менее плодородны.

В результате оценки вариантов по вышеназванным показателям общие затраты по убыткам составили 10159,2 рублей.

При выборе земельного участка нужно обязательно согласовать изъятие земельного участка с собственником или землепользователем. Отказ предоставления участка со стороны настоящего землепользователя означает прекращение делопроизводства. При изъятии земельного участка, находящегося в пользовании сельскохозяйственных производственных кооперативов, необходимо решение общего собрания или уполномоченных. Решение считается принятым, когда за него проголосовало большинство присутствующих.

Прилагается выписка из протокола общего собрания членов ООО «Зоря». Повесткой дня являлся вопрос о предоставлении земельного участка для строительства автозаправочной станции. Так как земли находятся в собственности членов кооператива, то большинством голосов 41 из 60 было решено дать согласие на изъятие земли под строительство объекта и предоставить в постоянное пользование 1,5 га.

Прилагается заключение государственного инспектора по использованию и охране земель Калачеевского района Воронежской области о выборе варианта размещения автозаправочной станции. В котором говорится, что комиссией районной администрации произведен выбор земельного участка под строительство АЗС в границах землепользования ООО «Зоря».

Постановлением областной администрации утверждается стадия выбора земельного участка и тем самым дается согласие на предоставление земельного участка после оформления соответствующих документов второй стадии. Необходимо также иметь заключение главного инженера землеустроителя о предоставлении земельного участка под строительство объекта, в котором подтверждается выбор конкретного варианта размещения объекта и его обоснованность (см.приложение). Постановление Рамонского районной администрации «О согласовании места выбора земельного участка и предоставлении земель под строительство» (см. приложение) даёт право на разработку проекта застройки участка.