Розділ 2. Організаційно – правові аспекти роботи Управління Держземагенства у Здолбунівському районі Рівненської області

2.1. Нормативно – правова база Управління Держземагенства у Здолбунівському районі Рівненської області

В своїй діяльності Управління Держземагенства у Здолбунівському районі керується такими законами як: Конституція України, Земельний Кодекс України, Закон України «Про землеустрій», Закон України «Про державний земельний кадастр». Безпосередньо в своїй роботі, під час проведення землеоціночних робіт, Управління Держземагенства у Здолбунівському районі керується такими спеціальними нормативно-правовими актами як Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», Закон України «Про оцінку земель», Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна».

Земельний кодекс України, який набув чинності 1 січня 2002 року, законодавчо визначив ключові аспекти, позиції щодо розвитку ринку земель, заснованого на конкурентних засадах, які земельні ділянки державної та комунальної власності підлягають обов’язковому продажу на земельних торгах, форми і терміни проведення торгів,оголошення та умови визначення земельних торгів, порядок підготовки земельних ділянок для продажу на земельних торгах.

Земельний Кодекс України в статті 19 виділяє такі категорії земель:

а) землі сільськогосподарського призначення; 

б) землів житлової та громадської забудови; 

в) землі природно-заповідного та іншого природоохороного призначення;  г) землі оздоровчого призначення; 

ґ) землі рекреаційного призначення; 

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення; 

є) землі водного фонду; 

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів.

Головним законом, яким керується відділ при проведені земле-оціночних робіт є Закон України «Про оцінку земель» визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

Оцінка земель проводиться на основі таких принципів:

- законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

- безперервності процесу оцінки земель;

- доступності використання даних з оцінки земель;

- рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Об'єктами оцінки земель є:

• територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин,

• території оціночних районів та зон,

• земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Залежно від мети та методів проведення, оцінка земель поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;

• економічна оцінка земель;

• грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Методика нормативної грошової оцінки земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва,а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови.

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

У разі проведення оцінки майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, положення цього Стандарту застосовуються в частині, що не суперечить порядку проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів,які справляються відповідно до законодавства, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 4 березня 2013 р.

Національний стандарт №2 « Оцінка нерухомого майна» є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

У цьому Стандарті використовуються такі методичні підходи:

1. Дохідний підхід, базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

2. За методичним підходом, що базується на зіставлені цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

3. Витратний підхід базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.