105.Визначте особливості оцінки земельних ділянок при іпотечному кредитуванні.

Інформаційною базою для грош оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна хар-ка земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрішньогосподарсь-кого землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти плануван-ня і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Грошова оцінка земель с/г призначення провади-ться окремо по орних землях, землях під багато-річними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формує-ться залежно від якості, місця розташування та економічної оцінки земель.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за екон-ною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = (У•Ц - 3 - 3•Кнр)/Ц,

де Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц); У - урожайність зернових з гектара (у ц); Ц - ціна реалізації центнера зерна; 3 - виробничі витрати на гектар; Кнр - коеф. норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в с/г створюється абсолютний рентний дохід. Загальний рентний дохід обчислюється як сума диференціа-льного та абсолютного рентних доходів. Диферен-ціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножа-тями і пасовищами розрах-ся на основі співвідно-шень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за ек-ою оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Р дн (б) (с) (п) = Рдн • Рд (б) (с) (п) / Рд ,

де Рдн (б) (с) (п) - диференціальний рентний дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у ц); Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель (у ц); Рд (б)(с)(п)- диференціальний рентний Дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у грн); Рд - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у грн).

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторі-чними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економ оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн • Ц • Тк,

де Гоз - грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природ-ними сіножатями, пасовищами по Укр (у грн); Рздн - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Укр (у ц); Ц - ціна центнера зерна (у грн); Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Грошова оцінка земель колективних с/г підп-тв, с/г кооперативів, с/г акціонерних товариств, у тому числі створених підп-тв, обчис-ся за форм-лою Гоз.

Диференціальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природ-ними сіножатями і пасовищами в с/г підпр-твах обчислюється за формулою:

Рдн (п) =Рдн (р) *Рд (п) / Рд (р)

Де Рдн (п) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасови-щами в с/г-кому підпр-ві (п) (у ц); Рдн (р) - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адмініс-тративному району (р) (у ц); Рд (п) – диференці-альний рентний дохід за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природ-ними сіножа-тями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогоспода-рському підприємстві (п) (у грн); Рд (Р) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкою по вир-ву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насад-женнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у грн).

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою: Цкп=До/Ск,

де Цкп-оцінна вартість земельної ділянки, визначе-на шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у грн); До - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у грн); Ск - ставка капіталізації (у %).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земел ділянки визначається за формулою:

ЦКН=(TI=1 DOІ / (1+CK)І

де Цкн - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у грн); (- сума ряду від i = 1 до t; Dоi - очікуваний чистий дохід за перший рік (у грн); t- період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, викорис-товується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінна вартіс-ть земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

Цзп = Ца + (mj=1 *Цaj.

де Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, виз-начена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у грн); Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у грн); ( - сума ряду від j = 1 до т; т - кількість факторів порівняння; Цaj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-т фактором порівняння.

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для прове-дення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визнача-ється як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухо-мого майна за формулою: Цв = Цо - Вос,

де Цв-оцінна вартість земел ділянки, визначена шляхом ураху-вання витрат на спорудження об'єк-тів нерухомого майна (у грн); Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земел ділянки) (у грн); Вос-витрати на споруд-ження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у грн).