102.Охарактеризуйте зміст витратного підходу в оцінці заставного майна.

Витратний підхід в оцінці майна та майнових прав передбачає визначення поточної вартості втрат на відновлення або заміщення обєкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу або знецінення.В рамках витратного підходу використов-ся такі методи оцінки:

1.метод розбивки за компонентами

2.метод порівняльної одиниці.

Витратний метод викор-ся при страхуванні обєкту,при оподаткуванні і в інших ситуаціях,коли інші методи використовувати неможливо.

Після визначення базової ціни обєкту цю вартість необхідно скоригувати на знос або знецінення.На практиці існує 3 зноси:

1.фізичний – він може бути таким,що можна усунути або ні.

2.функціональний (моральний) знос.Або можна усунути або ні.

3.економічний або зовнішній знос.Він зумовлений впливом соц.-ек-х,ін.факторів.Економічним зносом може вважатися також зміна законодавства.

103.Охарактеризуйте зміст ринкового підходу в оцінці заставного майна.

порівняльний – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об’єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта, який має такі ж властивості.

Метод ринку капіталу – базується на ринкових цінах подібних компаній. Передбачається, що інвестор, діючи за принципом заміщення (або альтернативної інвестиції), може інвестувати свої кошти або в ці компанії, або в ту, яка оцінюється.

Зіставлення цін продажу подібних об’єктів, використовується лише в умовах розвинутого ринку. За цим підходом оцінна вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:

Ц = Ц_нм + Ц_аj

де Ц – оцінна вартість майна, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібного майна (у гривнях);

Ц_нм – ціна продажу подібного майна (у гривнях);

де – сума ряду від j = 1до m;

m – кількість факторів порівняння;

Ц_аj – різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.

Ціновий мультиплікатор – це коефіцієнт, який показує співвідношення між ринковою ціною підприємства або акцій та фінансовою базою.

Для розрахунку мультиплікатора необхідно:

-визначити ціну акції за всіма компаніями, вибраними за аналог, - це дасть значення чисельника у формулі;

-вирахувати фінансову базу (прибуток, виручку від реалізації, вартість чистих активів і т. д.) або за певний період, або станом на дату оцінки – це дасть величину знаменника.

Даний метод припускає три етапи дій оцінювача:

1.оцінюється ринковий рентний дохід, що генерується об’єктом;

2.визначається відношення валового доходу до продажної ціни виходячи з недавніх ринкових операцій;

3.встановлюється вірогідна вартість оцінюваного об’єкту шляхом множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об’єкту на валовий рентний мультиплікатор:

С_в = РД х М_вр =РД х С_анал/ПВД_анал,

де С_в — вірогідна ціна оцінюваного об’єкту;

РД – рентний дохід оцінюваного об’єкту;

М_вр – валовий рентний мультиплікатор;

С_анал – ціна продажу аналогу;

ПВД_анал – потенційний валовий дохід аналогу.

Виділяють два типи: інтервальні та моментні.

До інтервальних мультиплікаторів відносять: ціна/прибуток; ціна/грошовий потік; ціна/дивіденди; ціна/виручка від реалізації.

До моментним мультиплікаторам відносять: ціна/балансова вартість активів; ціна/чиста вартість активів.

Вибір найбільш прийнятних із них визначається у кожній конкретній ситуації, наприклад:

-P/R (ціна/валові доходи) – застосовується, коли компанія що оцінюється та компанія, що зіставляється, мають подібні операційні витрати, наприклад, сфера послуг;

-P/EBT (ціна/прибуток до оподаткування) – є переважним для зіставлення компаній, що мають різні податкові умови;

-P/E (ціна/чистий прибуток) – застосовується у тому випадку, коли прибуток відносно високий та відображає реальний економічний стан;

-P/CF (ціна/грошовий потік) – прийнятний, коли компанія має відносно низький дохід, у порівнянні з амортизацією;

-P/BV (ціна/балансова вартість власного капіталу) – є найбільш прийнятним до тих компаній, які мають на балансі значні величини активів, і коли є міцний зв’язок між показником балансової вартості та доходом, що генерується, компанією.

Метод угод (або метод продаж) порівняльного підходу є окремим випадком методу ринку капіталу та базується на аналізі цін купівлі-продажу контрольних пакетів акцій компаній-аналогів або аналізі цін придбання підприємства у цілому. Ціна акцій приймається за результатами угод на світових фондових ринках.

Метод галузевих коефіцієнтів, який полягає у тому, що на основі аналізу практики продаж майна у тих чи іншій сферах бізнесу виводиться певна залежність між ціною продажу та яким-небудь показником.