2.3 Цена земли и методы оценки

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей:

• сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

• несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

В экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.

Потребительская стоимость земли отражает стоимость земли для конкретного использования.

Нормативная стоимость земли - стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это понятие введено Законом РФ «О плате за землю», в котором определен порядок расчета нормативной цены земли. Используется: при передаче (выкупе) земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении кредита под залог участка. Основой для определения нормативной цены земли являются ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов. При этом льготы по земельному налогу не учитываются. В настоящее время нормативная цена земли определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Территория Тюмени разделена на 90 кварталов кадастра. При этом предусмотрено 14 видов использования земельных участков. Местные органы власти имеют право изменить нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств. На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность; отчуждаемость (передача в пользу другого лица, организации, государства); спрос; дефицитность; ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка.

Существующие права на земельные участки предоставляют их владельцам разные возможности и обеспечивают разные уровни стоимости. Например, земельные участки под промышленными предприятиями находятся в России в бессрочном пользовании. Поэтому теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков не имеет смысла, так как они не являются объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника переданы в аренду. Тогда рыночной стоимостью земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании, является текущая стоимость будущих арендных платежей.

Оценочная цена земельного участка - цена свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом на цену сделки, кроме объективных факторов, перечисленных выше, и субъективные факторы:

- особый интерес покупателя к данному участку;

- особые условия продавца или покупателя;

- недостаток информации о конъюнктуре рынка;

- воздействие рекламы и т.д.

Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Методы оценки рыночной стоимости земли:

• Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:

- потенциал местоположения (доступность) - часто основной фактор, определяющий стоимость земли;

- рыночный спрос;

- правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории);

- ресурсное качество участка;

- технологическая и финансовая обоснованность проекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

• Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цена продажи нашего участка корректируется по следующим элементам:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- местоположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- время продажи и др.

• Метод распределения - основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

• Метод выделения (разновидность метода распределения) -стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

• Метод разбивки на участки - применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности;

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

- определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя).

• Метод техники остатка для земли - применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра);

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости;

- исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию;

- определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле.

• Метод капитализации земельной ренты - арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей денежной арендной платы, помноженной на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;

• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке земли и иной недвижимости;

• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

• кадастровые карты и регистры стоимости земли.

Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного участка – это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она значительно превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка – это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, – на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия – на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на скудных и далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

3. Особенности российского земельного рынка

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

При общей территории земель сельскохозяйственного назначения в 168 млн. га Россия безусловный лидер Европы. Общая площадь сельхоз земель равна сумме площадей земель сельскохозяйственного назначения 25 ведущих стран Европы. Но если посмотреть на относительные показатели (площадь сельскохозяйственной земли/к общей территории страны), то картина обратная. Лидеры тут Венгрия, Дания, Великобритания, Ирландия, Франция со средним показателем = 60%. Затем Германия, Бельгия, Чехия, Литва, Португалия со средним показателем в 45%. Россия - 10%. Это едва ли не худший показатель Европы.

Сегодня в РФ можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них. Рыночные цены по категориям земель резко отличаются в зависимости от своего местоположения и обустроенности. Ближе к развитой инфраструктуре городов, особенно мегаполисов, земли населенных пунктов на порядок превышают цены на сельхозугодия.

Несмотря на то, что основные товарные запасы сосредоточены в землях сельскохозяйственного назначения, большинство сделок с землей происходит в других, значительно меньших по площадям, категориях земель и, прежде всего, в землях населенных пунктов. Во многом это результат традиционных законодательных ограничений оборотоспособности сельскохозяйственных земель и хронической неразвитости рыночных отношений на селе. С другой стороны, земельные активы, законодательно не ограниченные в обороте, пока весьма плохо используются на ипотечном рынке ещё и по причине крайне неэффективного управления со стороны публичных собственников – органов государственной власти и местного самоуправления РФ.

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями¹. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Несмотря на некоторую положительную динамику доходов от использования земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных платежей в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов.

Формально за минувшие годы земельной реформы в России возникло около 50 миллионов землепользователей, а по земельным вопросам было принято свыше 20 тыс. законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном и региональном уровнях. Вместе с тем, низкий уровень развития реальных земельных отношений, во многом запретительная законодательная и нормативно - правовая база на деле тормозили, да и сегодня продолжают препятствовать созданию объективных условий, должной мотивации и экономического интереса для прихода на землю эффективного собственника - современного товаропроизводителя сельскохозяйственной продукции. По данным Росреестра по состоянию на 01.01.2011 г. структура земель, находящихся в собственности граждан выглядит следующим образом:

Процесс интеграции земельных долей в обособленные земельные участки во многих регионах страны до сих пор сдерживается местными властями и федеральными службами, ответственными за землеустроительные работы, кадастровый учет и регистрацию прав собственности. По оценкам экспертов нередко на формирование из земельных долей участка площадью в 1000 га уходит до 12 месяцев, а затраты достигают несколько миллионов рублей. Между тем, обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков ежегодно составляют до 5 миллионов дел. Поскольку существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим объемом судопроизводства физически справиться не может, то следует признать целесообразным организацию нового (или хорошо забытого старого?) в нашей стране судебного института - земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников.

Организация полноценного оборота земельных активов во многом зависит от решения вопросов землепользования, тесно связанных со спецификой другой не менее важной для ипотечного рынка категорией земель - земель населенных пунктов, сеть которых в стране насчитывает более тысячи городов и около двух тысяч поселков городского типа. Эти земли отличают многофункциональность, концентрация и высокая плотность промышленной и жилой застройки. Эффективный механизм управления и распоряжения данными землями должен быть основан на расширении полномочий органов местного самоуправления, введении платности землепользования, тесной связи землеустройства и градостроительства. На землях населенных пунктов размещены объекты недвижимости, имеющие наибольшие показатели удельной (на единицу площади земли) капиталоемкости и уровня налогооблагаемой базы. Именно здесь проживает свыше 74 % населения, находится более 77 % жилищного фонда и 78 % основных производственных фондов страны. Занимая чуть более 2 % земельного фонда, земли населенных пунктов дают свыше 80 % всех платежей за землепользование в РФ.

Вместе с тем, эта категория земель используется также весьма нерационально. Только по промышленным зонам городов, например, вдвое менее эффективно, чем в развитых западных странах. Так, доля промышленных зон в городах России в 2-6 раз выше, а интенсивность использования этих зон - в 2-8 раз ниже (удельная землеемкость выпускаемой продукции в 2-5 раз выше, чем в Европе). Такое же распределение земель относится к районам нового жилого строительства, где единственным критерием в течение долгого времени служила экономия затрат на строительство домов (подключение к инженерным сетям и строительство фундамента) без учета не только стоимости земли, но и стоимости строительства дорог и инженерных сетей, а также эксплуатационных затрат. В итоге в районе новостроек до сих пор остается огромное количество незастроенных площадей (всего в населенных пунктах страны таких площадей до 25%). Основная причина такого положения дел с использованием земель данной категории заключается в явном несоответствии по эффективности и адекватности существующей ныне системы государственного управления земельными ресурсами и правового регулирования земельных отношений реальным требованиям развивающегося отечественного рынка недвижимости.

Анализ результатов проведенных преобразований в области отечественных земельно-имущественных отношений и правового обеспечения гражданско-правового оборота недвижимости показывает, что наш земельный рынок существует пока в весьма упрощенной форме, осуществляя в основном традиционные сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с более сложными залоговыми и кредитно-финансовыми операциями, характерными для развитых экономик. Но даже простой рынок земли требует наличия и достаточного уровня развития информационных; оценочных; торговых; расчетных; нотариальных; регистрационных и ряда других сервисных функций. Инфраструктура более сложного, развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обслуживать еще целый ряд важных функций, таких как:

- залоговые (ипотечные) операции;

- создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

- первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

- имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

- торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на

- предмет залога.

Решая проблему активизации и повышения эффективности рынка земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, следует особое внимание обратить на инструменты и экономические механизмы его регулирования. Их оптимизация должна обеспечить:

- существенное повышение ликвидности земельных участков;

- упорядочение и повышение стимулирующей роли платности землепользования;

- адаптацию участников рыночного оборота сельскохозяйственных земель к специфике конкурентных земельных отношений;

- полноценное инфраструктурное обеспечение и обслуживание сделок с земельными участками;

- снижение рисков землевладения, землепользования и рыночного оборота земельных участков;

- предотвращение деформаций в соотношении спроса и предложения на земельном рынке, сопровождающихся в одних случаях ажиотажным спросом и спекулятивным ценообразованием, а в других — стагнацией рыночного оборота и падением ликвидности земельной собственности.

Перечисленное выше возможно при создании благоприятных условий (правовых, экономических, инфраструктурных, управленческих) для восстановления в аграрном секторе эффективных форм организации и управления производством, его кооперации и интеграции, привлечения финансовых ресурсов крупных отечественных и зарубежных инвесторов. Необходимо также создать условия для освоения в рыночном земельном обороте ценных бумаг, позволяющих вовлекать в рыночные операции всю совокупность земельных участков вне зависимости от их местоположения и категории. Земельный рынок сегодня остро нуждается в новых финансовых инструментах, обладающих свойствами биржевого товара, обеспечением которого являлась бы товарная масса земельных ресурсов. Было бы вполне логично и оправданно создание специализированных ипотечных депозитариев и залоговых центров с целью последующего выпуска депозитарных расписок или долговых обязательств, допущенных к биржевым торгам и обеспечивающим оборот без перемещения базового товара – земли.

Заключение

Наряду с трудом и капиталом важнейшим фактором производства является земля. Земля — производственный фактор, который не производится, а имеется в наличии как природный объект, причем в ограниченном количестве. Вместе земля и капитал образуют вещественное богатство страны.

Земля обладает рядом особенностей:

• земля не является результатом труда, поэтому не обладает стоимостью (подразумеваются земельные участки);

• в процессе распределения и перераспределения создаваемого продукта земля превращается в объект купли-продажи, она приобретает цену и становиться объектом собственности;

• земля является одновременно и объектом труда и предметом труда;

• земля – это особенное, ничем не заменяемое средство производства;

• другие средства труда по мере производства изнашиваются. Земля не только не утрачивает свои характеристики, но при правильном возделывании может их улучшить;

• количество земли ограничено;

• земля характеризуется качественной не однородностью, не перемещаемостью и постоянным расположением;

Эффективность приложения труда и капитала зависит от стечения ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий урожай, равно как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке фермера, на его доходе. В сельскохозяйственном бизнесе больше риска, непредсказуемости.

Спрос играет главную роль в определении цены земли. В результате почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.

Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса:

DN = D1 + D2

где DN — совокупный спрос на землю; D1 — сельскохозяйственный спрос; D2 — несельскохозяйственный спрос.

Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Рента, возникающая в результате разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой первой формы.

Но существует иная форма дифференциальной ренты, которая происходит из различной производительности последовательных вложений капитала на одном и том же участке из-за ограниченности фактора земли.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть и другой вид ренты – монопольная рента. Это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительные и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, сформированную не стоимостью, а доходом, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента. Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.

При общей территории земель сельскохозяйственного назначения в 168 млн. га Россия безусловный лидер Европы. Общая площадь сельхоз земель равна сумме площадей земель сельскохозяйственного назначения 25 ведущих стран Европы. Но если посмотреть на относительные показатели (площадь сельскохозяйственной земли/к общей территории страны), то картина обратная. Лидеры тут Венгрия, Дания, Великобритания, Ирландия, Франция со средним показателем = 60%. Затем Германия, Бельгия, Чехия, Литва, Португалия со средним показателем в 45%. Россия - 10%. Это едва ли не худший показатель Европы.

Сегодня в РФ можно отнести к рыночным только земли сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в определенной степени земли промышленности. При этом даже земли населенных пунктов, по причине чрезмерного огосударствления и традиционной оседлости населения пока весьма слабо вовлечены в хозяйственный оборот. Земли промышленности в товарном отношении более статичны и, как правило, обращаются на рынке лишь в совокупности с другими объектами недвижимости, расположенными на них.

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями . По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных отношений, отсутствие эффективных собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом по стране.

Не способствует пока развитию земельного рынка кредитная политика банков, деятельность страховых организаций, инвестиционных и ипотечных агентств. Особенно нуждается в коренном изменении и приближению к реалиям сельской жизни система кредитования земельных собственников.

Земельный рынок, как рынок факторов производства будет востребован всегда. Земля в силу своей ограниченности будет приносить своему владельцу прибыль и всегда будет устойчивым источником дохода для своего владельца.

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар.

Формирование цивилизованного рынка земли является сложным и продолжительным по времени процессом. Это обусловлено сложностью перехода от государственной к частной собственности на землю, спецификой и важностью данного экономического ресурса.

Список использованной литературы

1. Базилевич В.Д. Экономическая теория: политэкономия

2. М.И. Беляев, 1999-2007 г. Опубликован: 13/04/2006г.

3. Новикова Е.В. Экономическая теория. Часть 1.Учебный курс (учебно-методический комплекс)

4. Седов В.В. Экономическая теория. Часть 2, 2002

Размещено на Allbest.ru

1 Ленкин С.Л. «Особенности развития земельного рынка России»