1. Метод сравнения продаж;

2. Метод качественного анализа для корректировки данных (метод Рейтинга/ранжирования).

2. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада.

При определении величины стоимости НМА и ИС используются предыдущие сделки с аналогичными объектами, и могут потребоваться корректировки данных с учетом течения времени, изменившихся обстоятельств в экономике и особенностей самих объектов ИС. Корректировки цен сделок сравниваемых НМА и ИС могут быть как положительной, так и отрицательной величиной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта V принимает следующую форму:

V = Ц ± К, (6.1.)

где Ц— цепа сделки сравнимого объекта ИС;

К— величина корректировки этой цены.

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена сделки сравниваемого НМА и ИС для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Сопоставимые параметры сравниваемого и оцениваемого НМА и ИС должны быть схожи в отношении:

• даты продажи;

• экономических условий;

• области использования;

• результатов использования;

• конкурентоспособности на одном и том же рынке и т. п.

Иначе перенос стоимостных показателей с сопоставимого НМА на оцениваемый НМА может привести к ошибочным результатам.

Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен сделок объектов сравнения производится с применением соответствующих методов выполнения корректировок (рис.6.1).

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом/

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений.

Поэтому формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок.

Рис. 6.1. Классификация поправок

Данное правило сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Удельный вес цены объекта аналога может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:

Уд.вес = , (6.3.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

n_i - количество внесенных поправок в стоимость i-того сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.