2.3. Визначення чистого операційного доходу(чод)

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану величину очікуваного річного чистого доходу, який буде отриманий від об’єкта оцінки після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. Отже, ЧОД буде визначатись за наступною формулою:

ЧОД = ДВД – Вит, (13)

де Вит - витрати на утримання об’єкта нерухомості.

Витрати на утримання - це поточні витрати, направлені на забезпечення нормального функціонування об’єкта та відтворення дійсного валового доходу.

2.4. Розрахунок вартості об’єкта оцінки

Розрахунок вартості об’єкта оцінки здійснюється за формулою:

В = ЧОД ∕ RО,

(14)

де:	В	—	вартість об’єкта оцінки;
	ЧОД	—	величина очікуваного чистого операційного доходу за рік;
	RО	—	загальна ставка капіталізації.

3. ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД полягає в урахуванні принципів заміщення і попиту та пропозиції. Об’єкт оцінюється за тим, скільки за такі самі або подібні об’єкти було сплачено на ринку за результатами вже укладених угод купівлі-продажу. Раціональний продавець не продасть об’єкт дешевше, ніж за ідентичне або подібне майно вже було сплачено покупцю на відкритому конкурентному ринку в результаті здійснених та відомих йому угод. Раціональний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж вартість, яка склалася на ринку відомої йому власності з подібними характеристиками.

Алгоритм розв’язку індивідуального завдання з використанням порівняльного підходу передбачає наступні етапи:

1. Пошук інформації для отримання даних про ціни об’єктів порівняння (при розв’язанні індивідуального завдання використовуємо ціни аналогічних квартир зазначені в останніх номерах газети «Ваш магазин»та «Львівські оголошення» (електронні версії яких є в інтернеті);

2. Виявлення відповідних об’єктів порівняння (для виконання індивідуального завдання не менше п’яти) по технічних параметрах і місцезнаходженню та визначення вартості ціни об’єктів порівняння за 1 м² шляхом ділення вартості квартири на загальну її площу.

3. Здійснення коригування ціни пропозиції на величину торгу (у відсотках) та інших відмінностей;

Коригування прогнозованої ціни продажу (ринкової ціни)на можливість торгу, визначається за формулою:

Pv = Pпр×(1-k), (15)

де Pv– ринкова вартість

Pпр– ціна пропозиції

k – величина торгу.

4. Знаходження середнього значення ринкової вартості 1 м² об’єкта як медіану. Медіана - це середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об’єктів, обраних для порівняння. Для цього ранжуємо ряд прогнозованих цін продажу від найменшого значення до найбільшого та не враховуємо крайні найбільше та найменше значення показника вартості об’єктів – порівняння.

Якщо кількість значень, що залишилися є непарним, то вибираємо значення середини ряду як медіану. Якщо ж кількість членів ряду парна, то медіана дорівнює середній арифметичній із двох серединних значень вартостей.

5. Розраховуємо вартості об’єкту оцінки.