1.3. Визначення залишкової вартості заміщення

Розрахунок залишкової вартості заміщення (відтворення) у загальному вигляді проводиться за формулою:

(9)

Вартість заміщення визначається за алгоритмом описаним у формулах 1, 2, 3, 4. Накопичений знос визначається за формулою 7.

2. ДОХІДНИЙ ПІДХІД базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об’єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об’єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). При виконанні індивідуального завдання потрібно використати метод прямої капіталізації доходу, який передбачає таку послідовність оціночних дій:

1) прогнозування валового доходу на основі інформації про оренду нерухомого майна;

2) прогнозуваннявтрат від недозавантаження приміщення та від недобору орендної платипри зміни орендаторів і розрахунок дійсного валового доходу;

3) прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу;

4) розрахунок вартості об’єкта оцінки.

2.1. Визначення потенційного валового доходу(пвд)

Потенційний валовий доход (ПВД) - це сума усіх очікуваних надходжень від об’єкта нерухомості. Річний ПВД визначається за формулою:

ПВД = S ×А×n, (10)

де S - площа приміщення, м²,

А - орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, грн./м²,

n - кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

2.2. Визначення дійсного валового доходу(двд)

Дійсний валовий доход (ДВД) — величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об’єкта і недобору грошових коштів. ДВД для приміщень, що здаються в оренду, розраховується за формулою:

ДВД=ПВД–В₁–В₂ (11)

де В₁ - втрати від недозавантаження приміщення, тис. грн. ;

В₂ - втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів, тис. грн..

Втрати від недозавантаження визначаються як відсоток валового доходу, виходячи з поточної ситуації на ринку нерухомості. Коефіцієнт недозавантаження обчислюється за формулою:

Кнд = Те / Тд *12 (12)

де Кнд – коефіцієнт недозавантаження;

Те – термін експозиції вільного приміщення;

Тд– термін на який укладається договір оренди.