- •Теоретичні основи теорії оцінки
- •1.1.Визначення вартості заміщення
- •1.2. Аналіз і розрахунок накопиченого зносу
- •1.3. Визначення залишкової вартості заміщення
- •2.1. Визначення потенційного валового доходу(пвд)
- •2.2. Визначення дійсного валового доходу(двд)
- •2.3. Визначення чистого операційного доходу(чод)
- •2.4. Розрахунок вартості об’єкта оцінки
- •Порядок виконання та вимоги до оформлення
- •3. Варіанти індивідуального завдання
- •Варіанти
- •Структура звіту про незалежну оцінку об’єкта
- •Зразки використання методичних підходів до оцінки заставного майна
- •Оцінка ринкової вартості обладнання
- •Розрахунок ринкової вартості обладнання
- •Визначення вартості заміщення
- •1.2. Аналіз і розрахунок накопиченого зносу на дату оцінки
- •1.3. Визначення залишкової вартості заміщення
- •Знаходження ринкової вартості квартири
- •Розрахунок ринкової вартості квартири
- •Висновок
- •Оцінка ринкової вартості комерційної нерухомості
- •Розрахунок ринкової вартості комерційної нерухомості
- •Вибірка для розрахунку орендної ставки
- •Оцінка ринкової вартості автомобіля
- •Розрахунок ринкової вартості автомобіля
- •Список використаної літератури базова
- •Допоміжна
- •Інформаційні ресурси
1.2. Аналіз і розрахунок накопиченого зносу
Знос основних засобів — часткова або повна втрата об’єктами рухомого майна споживчих властивостей і вартості в процесі експлуатації, під впливом сил природи, унаслідок технічного прогресу і зростання продуктивності суспільної праці. Інтенсивність зносу залежить від виду основних засобів, особливостей їх конструкції, якості виготовлення, характеру і умов експлуатації, стану обслуговування і ін. чинників. У сучасній оцінці вартості виділяють три складові частини старіння: фізичний знос, функціональний знос, економічний знос.
Фізичний знос
Фізичний знос (знецінення) є втрата вартості, викликана зношенням об’єктів в процесі життя об’єкта із-за дії чинників навколишнього середовища і в процесі експлуатації із-за механічного і ін. зносу. З явищем фізичного зносу пов’язано знецінення об’єкту на ринку. В результаті фізичного зносу погіршуються технічні характеристики об’єкту, збільшується вірогідність виникнення поломок і аварій, зменшується залишковий строк служби об’єкту в цілому і в деяких його вузлах і деталях.
Функціональне старіння
Під функціональним старінням слід розуміти зменшення споживчої привабливості тих або інших властивостей об’єкту, що обумовлено розвитком нових технологій у сфері виробництва аналогічних машин та обладнання. Таке зменшення привабливості, в свою чергу, викликає знецінення. Функціональне старіння виявляється з появою об’єктів-конкурентів, а не поступово, як фізичний знос. З причин, що викликають функціональне старіння, виділяють моральний і технологічний знос.
Економічне старіння
Економічний знос, званий також зовнішнім, це втрата вартості майна внаслідок впливу зовнішніх по відношенню до майна чинників. Різні зовнішні чинники (міжнародні, національні, галузеві або локальні) впливають на величину прибутку від використання майна, і таким чином на його ринкову вартість.
Існує кілька методів розрахунку зносу, як загальної утрати вартості об’єкта під впливом дії різних факторів. Основних методів два: метод розбивки і метод залишкового строку економічного життя.
Метод розбивки припускає розбивку зносу на три складових: фізичний знос, функціональний знос і зовнішній (економічний) знос.
Коефіцієнт, який ураховує накопичений знос, при цьому розраховується за наступною формулою:
|
(4) |
||||
де: |
КНЗ |
— |
коефіцієнт придатності накопиченого зносу; |
|
|
|
ЗФІЗ |
— |
фізичний знос, %; |
|
|
|
ЗФУНК |
— |
функціональний знос, %; |
|
|
|
ЗЕК |
— |
економічний знос, %. |
|
|
Метод залишкового строку економічного життя припускає облік усіх факторів зносу в одному показнику – залишкового строку економічного життя (рис. 1).
Накопичений знос розраховується за методом строку життя, який базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосування цього методу всі наявні види зносу об’єкта оцінки вважаються повністю врахованими.
За своєю природою строк економічного життя об’єкта оцінки наближений до нормативного (розрахункового) строку життя, на базі якого установлюються норми амортизації і періодичності ремонтного обслуговування. Тому саме нормативний строк життя використовується для розрахунку накопиченого зносу.
Залишковий строк економічного життя розраховується як різниця між строком економічного життя об’єкта та його ефективним віком.
Р
ис.
1. Життєвий цикл активу
Ефективний вік це час, яким оцінюється тривалість життя об’єкта, виходячи з його фізичного стану. Ефективний вік може дорівнювати, бути меншим або більшим за фактичний вік, в залежності від якості експлуатації обладнання.
В залежності від цього, накопичений знос розраховується:
якщо ефективний вік об’єкта більший за його фактичний вік:
|
(6) |
|||
де: |
|
- |
накопичений знос (%); |
|
|
|
- |
ефективний вік об’єкта; |
|
|
|
- |
хронологічний вік об’єкта; |
|
|
|
- |
залишковий строк економічного життя об’єкта. |
|
якщо ефективний вік об’єкта менший або дорівнює його хронологічному віку:
|
(7) |
При розв’язку індивідуального завдання накопичений знос доцільно визначати за методом строку життя.
Для розрахунку ефективного віку використовується формула (8):
|
(8) |
|
||||
де |
|
- |
ефективний вік об’єкта; |
|
||
|
|
- |
загальний строк економічного життя активу; |
|
||
|
|
- |
Фізичний знос |
|
||
