2.3. Особливості нерухомості як товару.

Це особливий вид товару, який включає в себе:

-фізичні характеристики;

-юридичний і майновий статус;

-економічні умови угоди.

Нерухомості як товару властива розбіжність характеристик об”єктів нерухомості з погляду виробника і споживача. З позиції споживача, - задоваольняє потребу у житлі у більшості випадків розглядаються квартира або частина житлового будинку, а з позиції будівельної організації виробленим товаром є закінчений багатоквартирний будинок чи секційний будинок.

Права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими товарами, оскільки вони є предметом договору. Нерухомість – дорогий товар, і для його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, що включають заставу або залік вартості колишнього об”єкта нерухомості, різні види іпотек.

Нерухомість як товар володіє цілим рядом специфічних характеристик.

Деякі з них дають можливість оцінювати нерухомість як об'єкт, що залучається для кредитування, а саме:

а) нерухомість локально закріплена на земельній ділянці, саме тому процес використання доходу, що приносить ця нерухомість, і же здійснюватися тільки на місці її початкового утворення або придбання;

б) нерухомість має достатньо крупні фізичні параметри, які не псуються, а знос нерухомості здійснюється протягом тривалого строку;

в) вартість нерухомості як одиниці товару дуже велика і тому вимагає від інвестора значних коштів;

г) економічний строк служби нерухомості достатньо тривалий, причому, при проведенні необхідних заходів капітального характеру величина доходу може бути не тільки стабільною, але й рости з часом;

д) право на нерухомість як товар, підлягає обов'язковій реєстрації в єдиному державному реєстрі прав на нерухомість у порядку, визначеному законодавством країни;

ж) капітал, що вкладається у нерухомість, у меншій мірі підданий ризику знецінення, так як динаміка вартості нерухомості дає можливість компенсувати інфляційні процеси.

2.4. Класифікація об'єктів нерухомості

• в залежності від признаків і їх експлуатаційно-технологічних показників:

Категорія А Нерухомість ,яка використовується власником для ведення бізнесу.(нафтопереробний завод,хімічні підприємства, та ін.)

Категорія Б Нерухомість для інвестицій(доход від оренди)

Категорія В Надлишкова нерухомість –земля зі спорудами чи вільні участки, які більше не потрібні для ведення бізнесу та ін.

• залежно від походження та призначення об”єктів:

1. Природні (натуральні) об'єкти — земельні ділянки, ліси та багаторічні насадження, відособлені водні об'єкти й ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще «нерухомістю по природі». Земля (земельні ділянки в містах, селищах, інших населених пунктах (поселеннях) та земельні ділянки поза поселень):

- під дачне і присадибне та городне використання; - під житло (селищна територія) та житлову забудову; - промислового і іншого спеціального призначення промисловості, транспорту, енергетики, оборони і др.; - сільськогосподарського призначення; - природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення; - лісового фонду, водного фонду; - ділянки надр; - землі резерву, призначення яких не визначене.

- під інженерну і транспортну інфраструктуру (територія загального призначення)

2. Штучні об'єкти (будівлі):

А) Житлова нерухомість:

- багатоквартирні житлові будинки, квартири в них і інші приміщення для постійного мешкання в будинках відпочинку, готелях, лікарнях, школах і т.п.; - індивідуальні, малоповерхові житлові будинки, старі забудови, а також будинки традиційного і нового типу – котеджі, таунхауси.

житлові об'єкти — малоповерхові будинки (до 3 поверхів), багатоповерхові будинки (4—9 поверхів), будинки підвищеної поверховості (10—20 поверхів), висотні будинки (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може також бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок;

Житлові об”єкти можуть розглядатися як прямі й непрямі джерела доходу.

-прямі(купівля-продаж); - непряме(житлове буд-во, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей діяльності, підприємств торгівля, міського транспорту і т.д.

б) комерційні об'єкти нерухомості (промислова та інвестиційна нерухомість) Комерційна нерухомість: - офісні будівлі і приміщення адміністративно-офісного призначення; - готелі, мотелі, удома відпочинку; - магазини, торгівельні центри; - ресторани, кафе і інші пункти громадського харчування; - пункти побутового обслуговування, сервісу.

Промислова нерухомість: - заводські і фабричні приміщення, будівлі і спорудження виробничого призначення; - мости, трубопроводи, дороги, греблі і інші інженерні споруди; - паркінги, гаражі; - склади, складські приміщення.

В)Нерухомість соціально-культурного призначення: - будівлі урядових і адміністративних установ; - культурно-оздоровчі, освітні, спортивні об'єкти; - релігійні об'єкти.

• лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки престарілих і будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси і т.д.);

• навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчі, сті тощо);

• культосвітні (музеї, виставкові комплекси, парки культури і відпочинку, будинки культури і театри, циркі:, планетарії, зоопарки, ботанічні сади й т.д.);

• спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

г) інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж, комплексне інженерне підготування земельної ділянки під забудову, шахти, тунелі, греблі, естакади і т.д.) та передавальні пристрої.

Індустріальний парк — промислова зона, що складається з об'єктів виробничого призначення (майнових комплексів), що мають загальну інфраструктуру. Власники майнових комплексів є членами індустріального парку. Частини інфраструктури парку належать компаніям, власниками яких можуть бути члени індустріального парку.

• За готовністю до використання

- готові;

- такі, що потребують реконструкції, або капітального ремонту;

- такі, що потребують завершення будівництва.