1.5. Класифікація та види іпотеки . Вплив на неї різних факторів.

Важливе значення для кращого розуміння іпотеки має її класи­фікація.

• Залежно від кола учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна.

• За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша, основна) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є пред­метом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об”єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (або старша) іпотека дає заставодержателеві переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбаче­не договором).

Одне її те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання.

(Так, у розвинутих країнах, де іпотека має тривалу історію існування, усі наступні позики під іпотеку пе­редбачають підвищену процентну ставку, менший термін креди­тування та більший ризик кредитора. У таких випадках сума по­зики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить у середньому 70-80% ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%.)

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення зтягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоотримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоотримувача.

Умовна іпотека- виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

• Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною.

Об”єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об”єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об”єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється як одночасна передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, що належать одному заста­водавцеві, має місце об'єднана іпотека. Якщо зобов'язання забез­печується передачею в іпотеку двох або більше одиниць нерухо­мого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання через передачу в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручи­телеві),- є іпотекою на користь третьої особи.

• За правовою основою поділяються на англосаксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави перебуває у власності за-ставодержателя, то романо-германська система права, яка поши­рена в континентальній Європі, базується на давньоримському по­нятті іпотеки (Иуроіека). Це передбачає, що предмет застави зали­шається у власності заставодавця.

Інститут іпотеки пройшов еволюцію відповідно до традицій та систем господарювання різних країн. Відомі дві правові форми за­стави, які безпосередньо пов'язані з інститутом іпотеки. Це «фідуція» та «пігнус», які сформували дві правові системи іпотеки.

Англо-американська система правового регулювання іпотеки має багато спільних рис з інститутом фідуції. Інститут фідуції (Ясіисіа) у праві означав впевненість, довіру. Цей інститут перед­бачав тимчасову передачу кредиторові права власності на предме­ти, які слугували забезпеченням боргу. Таким чином, боржник до­віряв позичальникові ці предмети на період виконання боргового зобов'язання.

Крім іпотеки «за законом», існує іпотека «за угодою». Розрізня­ють два види іпотек «за угодою». Це - іпотеки, оформлені офіцій­ними документами, та іпотеки, оформлені приватними документами.

• У світовій практиці відомі три види іпотеки: законна (за­стосовується лише до передбачених законом юридичних фак­тів і не залежить від волі сторін), судова (випливає із судового рішення) і договірна (є результатом угоди, ініціатором якої виступає власник нерухомості). У цьому дослідженні увага приділяється договірній іпотеці, оскільки функціонування іпотечного ринку передбачає договірні (партнерські) відноси­ни його суб'єктів. Досить розповсюдженою правовою формою іпотеки є іпотека за рішенням суду.

Договірна іпотека - це іпотека , що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекоюпов”язанеіпотечне кредитування.

Законна іпотека – виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).

Судова іпотека становлюється за рішенням суду для забезпечення вимог позивача.

Окрім цього існує первинна іпотека, вторинна іпотека тощо, це свідчить про можливість використання нерухомості як об'єкта застави кілька разів. Таким чином, іпотека поділяється за стар­шинством, існує складна ієрархія іпотек.