7. Застосування порівняльного (ринкового) підходу

Порівняльний підхід належить до класич­них аналогових методів і базується на прямому використанні цінової інформації про раніше продані об'єкти нерухомості, подібні до об'єктів нерухомості, які оцінюються. За наявності ідентичних об'єктів нерухомості головна перевага порівняль­них методів виявляється в тому, що вони забезпечують об'єктивність, достовірність і повну ринкову орієнтацію про­цесу оцінки об'єктів нерухомості.

Оцінка нерухомого майна за порівняльним методом здійснюється у кілька етапів:

1 етап: вивчення ринку нерухомості та збір вихідних даних;

2 етап: перевірка інформації про угоди;

3 етап: порівняння оцінюваного об’єкту з об’єктами аналогами та визначення розбіжностей.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості (V_р) в рамках порівняльного підходу, розраховується за формулою:

V_p= V_пр.о.п.. × S ,

де:

V_пр.о.п.. – вартість приведеного одиничного показника об’єкта-аналога, грн..;

S- загальна площа об’єкту оцінки, м².

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Vпр.о.п..), визначається за формулою:

V _пр.о.п.. = V _о.п. × К_ок ,

де:

V _о.п. - вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, грн..;

К_ок - – зведений корегуючий коефіцієнт, що враховує відмінності об’єкта оцінки від обраного аналога.

К_ок = К_мр × К_апр × К_эт × К_отд × К_торг ,

де:

К_мр - коефіцієнт, що враховує відмінності у місцезнаходженні об’єкта-аналога;

К_апр - - коефіцієнт, що враховує відмінності у архітектурно-планувальному рішенні обраного об’єкта – аналога;

К_эт - - коефіцієнт, що враховує відмінності у внутрішньому розташуванню у будинку обраного об’єкта – аналога (поверховість);

К_отд - - коефіцієнт, що враховує відмінності у рівні внутрішнього оздоблення обраного об’єкта – аналога;

К_торг - - коефіцієнт, що враховує відмінності між ціною пропозиції та очікуваною ціною продажу з урахування ліквідності об’єкта (визначається експертним шляхом в результаті проведення консультацій з фахівцями-ріелторами).

Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом на підставі зіставлення характеристик оцінюваного об’єкту нерухомості і відібраних для порівняння об’єктів-аналогів. При цьому проводиться аналіз продажів об’єктів нерухомості, порівнюються їх характеристики за основними ціноутворюючими показниками, з подальшим зіставленням цін між цими об’єктами (метод попарних продажів).

Способи розрахунку і внесення поправок (корегуючи коефіцієнтів):

• метод, пов'язаний з аналізом парних продажів;

• метод прямого аналізу характеристик;

• експертний метод розрахунку.

Приклад розрахунку процентної поправки (корегую чого коефіцієнта) на місцезнаходження ме­тодом парного продажу. Оцінюється двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, під офіс, розташована в Печерському районі. Для аналізу порівняльних продажів був визначений аналог - двоповерхова цегляна будівля, що окремо стоїть, розташована в Московському р-ні. Аналог був проданий за 1 250 000 дол. В базі даних є наступні пари зіставлених об'єктів:

Номер об'єкту	Місце­знаходження	Фізичні характеристики призначення об'єкта	Ціна, дол. США
1	Печерський район	Одноповерхова блокова будів­ля під офіс	400 000
2	Московський район	Те ж	950 000
3	Московський район	Двоповерхова цегляна будівля під магазин	1 250 000
4	Печерський район	Те ж	900 000

Розв’язок:

Для того щоб визначити вартість оцінюваного об'єкту, не­обхідно розрахувати і внести поправку на місцезнаходження. Вона визна­чається відношенням цін парних продажів об'єктів 1 і 2. Об'єкти 3 і 4 не можуть бути використані, оскільки призначення цих об'єктів не дозволяє віднести їх до того ж, що і наш об'єкт, сегменту ринку.

Поправка на місцеположення розраховується по формулі:

Пм = Ц1/Ц2 = 400 000/ 950 000 = 0,42,

Де:

Пм - поправка на місцезнаходження;

Поправка (в нашому прикладі 0,42) є коефіцієнтом, на який мно­житься ціна продажу аналога для отримання вірогідної вартості оцінюва­ного об'єкту.

V = V _аналог х Пм=1 250 000 х 0,42= 525 000 дон.

де:

V - вірогідна вартість оцінюваного об'єкту;

V _аналог - Ціна продажу аналога;

Пм - поправка на місцезнаходження.

Ц - ціна продажу об'єкту;

Приклад:

Об’єкт оцінки – двохкімнатна квартира по проспекту Маяковського, м. Київ. Загальна площа квартири – 52,96 кв.м., житлова – 29,8 кв.м.

Оцінювана квартира розташована у Деснянському районі м. Києва., в якому знаходиться об’єкт оцінки, характеризується розвиненою побутовою та торгівельною інфраструктурою, проте основними недоліками є відсутність у пішохідній доступності станцій метрополітену та ускладнений доступ до правобережної частини Києва. Мікрорайон, що аналізується є вільним від будь-якого промислового виробництва, має достатню кількість зелених зон та скверів.

Житловий будинок, в якому знаходиться оцінювана квартира, 16-ти поверховий, панельний, з ліфтом і відноситься до періоду другої половини минулого століття.

Основні конструктивні елементи житлового будинку:

-       фундаменти – залізобетонні;

-       стіни – панельні;

-       міжповерхові перекриття – залізобетонні.

Житловий будинок підключений до інженерних систем: каналізації, водопостачання (у т.ч. гарячого), електропостачання, центрального опалювання.

Оцінювана квартира розташована на 14-му поверсі, складається з двох роздільних кімнат, коридору, кухні, роздільного санітарного вузла і балкону.

Стіни кімнат і коридору квартири обклеєні шпалерами; на стінах санітарного вузла та кухні – частково керамічна плитка, на підлозі – лінолеум. Внутрішні двері – дерев’яні розпашні, заповнення віконних отворів (у тому числі на балконі) – дерев’яні рами двохстворчатої конструкції.

Враховуючи те, що дані про проведені операції (продажах), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій. При цьому до отриманої вартості оцінюваного об’єкту застосовується корегувальний коефіцієнт торгу (Кторг), який за умовами стану ринку нерухомості складає 0,91.

   У якості об’єктів-аналогів були обрані квартири, що пропонуються до продажу, представлені нижче (джерело інформації – газета «Авізо-Київ»):

1. Драйзера ул., 14/33, 14/16, серія КТ, 54/32/8.5, бронедвері, кахель, телефон, меблі, розвинена інфраструктура, 80000у.о.

2. Драйзера вул., 26, кімнати окремі, 56 кв.м, 5/16-эт. дома, 2 роки ремонту, метало пластикові вікна, гардини, кухня 9 кв.м, 79000у.о

3. Маяковського просп., 17д, 3/16, 55.4/30/8.4, двійна лодж. застекл., обшита, склопакети, с/у розд., столярка, кахель, лічильникии, меблі, 82000у.о..

4. Маяковського просп. 3, , 11/16., 56/30/9 кв.м, ламінат, кімнати роздільні, кахель, 75000у.о.

5. Маяковского пр 4в, 6/16, 56/30/9 кв.м, гарний стан, хороший ремонт, серия КТ, все рядом, 76000у.о.

Розв’язок:

 Оскільки вартість об’єктів-аналогів в періодичних виданнях про продаж нерухомості приведена в доларах США, розрахунок оціночної вартості об’єкту оцінки (Ср) зроблений в доларах США. Розрахунок вартості об’єкту оцінки порівняльним підходом зведений в таблиці.

Розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом

Показник	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Місцезнаходження	вул. Драйзера	вул. Драйзера, 26	вул. Маяковського, 17-Д	вул. Маяковського, 3	вул. Маяковського, 4-В
Площа: загальна, м2	54,0	56,0	55,4	56,0	56,0
Ціна, $	80000	79000	82000	75000	75000
Вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, Сод. п., $/кв.м.	1481	1411	1480	1339	1339
Коефіцієнт, що враховує відмінність в місці розташування об’єкта-аналога, Кмр	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності в архітектурно-планувальному рішенні (тип, проект будинку, планування квартири), Капр	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності в поверховості, Кет	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності у фізичному стані об’єктів, рівень внутрішнього оздоблення, Котд	1,00	0,98	0,98	1,00	0,98
Коректування на торг, Кторг	0,91	0,91	0,91	0,91	0,91
Приведена вартість одиничного показника з врахуванням коректувань (Vпр.од. п.), $/кв.м	1348,15	1258,08	1319,99	1218,75	1194,38
Середня приведена вартість одиничного показника (V пр.од. п.), $/кв.м	1267,87
Загальна площа об'єкту оцінки, кв.м.	55,40
Ринкова вартість, розрахована в рамках застосування порівняльного підходу (Vр), $	70239,90
Курс НБУ на дату оцінки, грн за 100 долларів США	7,9900
Ринкова вартість квартири, розрахована в рамках застосування порівняльного підходу (Vр), грн. (за курсом НБУ на дату оцінки)	561216,78