Тема 1. Іпотека у забезпеченні кредитних зобов’язань

1.2. Поняття іпотеки, види та форми іпотеки.

Іпотека — (від грецьк. hipotheke — застава) — застава неру­хомості (землі, будівель, споруд тощо) як засіб забезпечення по­зики, іпотечного кредиту.

Для іпотеки характерно, що заставлене майно залишається в розпорядженні боржника. Іпотека надає переважне право банкові задовольнити свої вимоги до боржника в межах вартості заставле­ного майна. У разі неплатоспроможності боржника вимоги креди­тора задовольняються коштами з виторгу від реалізованого майна.

Один зі словників наводить таке визначення: «Іпотека — англ.: тоrtagage; нім. Нуроtheke; фр.: hipotheque; — передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставну». Німецьке законодавство визначає іпотеку як право використання нерухомого майна у визначеному законом порядку шляхом користування цим майном або через його відчуження. Власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може і надалі передавати це майно у спадок, відчуджувати його і користуватися чи розпоряджатися ним в інший спосіб, оскільки іпотечний закон цього не забороняє.

Закон України “Про іпотеку” визгначає : “Іпотека- вид забезпечення виконання зобов”язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов”язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим законом”.

Отже, іпотека, по-перше, — це застава нерухомого майна з ме­тою забезпечення зобов'язання і, по-друге, — це право звернення стягнення на заставлене нерухоме майно відповідно до чинного законодавства, змісту іпотечної угоди та (або) рішення суду.

Заставлене нерухоме майно залишається в користуванні зас­таводавця, а заставодержатель у разі невиконання зобов'язання боржником має право на задоволення своєї вимоги за рахунок заставленого майна.

Нерухомим майном (нерухомістю) є земельні ділянки та все, що розташоване на цих ділянках і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без їхнього руйнування або зміни їхнього призначення (будівлі, споруди, багаторічні на­садження тощо). До нерухомого майна відносять також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомості:

1.Підприємство(його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс;

2.Будівлі та споруди

3.Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків.

4. Земельна ділянка

5.Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки тв інші будівлі й приміщення, не призначені для постійного проживання.

6.Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об”єкти.

7. Незавершені будівництвом об”єкти нерухомості, а такожматеріали й устаткування, що заготовлені для іх будівництва.

8.Ділянки надр, відоособлені водні об”єкти.

9.Ліси, багаторічні насадження.

Розміщені на землі об”єкти нерухомості міцно з нею зв”язані, тому застава будинків, споруджень, підприємств, відособлених водних об”єктів і багаторічних насаджень практично неможлива без одночасної застави відповідних земельних ділянок. Це визначає особливу роль землі у сфері заставних відносин.

Предметом іпотеки не може бути:

Об”єкти державної і комунальної власності, приватизація яких заборонена законом, національні, кільтурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Класифікація та види іпотеки.

Важливе значення для кращого розуміння іпотеки має її класи­фікація.

• Залежно від кола учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна.

• За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша, основна) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є пред­метом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об”єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (або старша) іпотека дає заставодержателеві переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбаче­не договором).

Одне її те ж нерухоме майно може бути водночас заставою під різні зобов'язання.

(Так, у розвинутих країнах, де іпотека має тривалу історію існування, усі наступні позики під іпотеку пе­редбачають підвищену процентну ставку, менший термін креди­тування та більший ризик кредитора. У таких випадках сума по­зики за другою іпотекою, як правило, менша, ніж за першою. Якщо обсяг позики за першою іпотекою становить у середньому 70-80% ринкової вартості нерухомості, то за другою він може дорівнювати 50-60%.)

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення зтягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоотримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоотримувача.

Умовна іпотека- виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

• Залежно від кількості предметів застави та заставодавців іпотека може бути об'єднаною чи спільною.

Об”єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об”єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об”єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється як одночасна передача в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, що належать одному заста­водавцеві, має місце об'єднана іпотека. Якщо зобов'язання забез­печується передачею в іпотеку двох або більше одиниць нерухо­мого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язання через передачу в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі (майновому поручи­телеві),- є іпотекою на користь третьої особи.

• За правовою основою поділяються на англосаксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави перебуває у власності за-ставодержателя, то романо-германська система права, яка поши­рена в континентальній Європі, базується на давньоримському по­нятті іпотеки (Иуроіека). Це передбачає, що предмет застави зали­шається у власності заставодавця.

Інститут іпотеки пройшов еволюцію відповідно до традицій та систем господарювання різних країн. Відомі дві правові форми за­стави, які безпосередньо пов'язані з інститутом іпотеки. Це «фідуція» та «пігнус», які сформували дві правові системи іпотеки.

Англо-американська система правового регулювання іпотеки має багато спільних рис з інститутом фідуції. Інститут фідуції (Ясіисіа) у праві означав впевненість, довіру. Цей інститут перед­бачав тимчасову передачу кредиторові права власності на предме­ти, які слугували забезпеченням боргу. Таким чином, боржник до­віряв позичальникові ці предмети на період виконання боргового зобов'язання.

Крім іпотеки «за законом», існує іпотека «за угодою». Розрізня­ють два види іпотек «за угодою». Це - іпотеки, оформлені офіцій­ними документами, та іпотеки, оформлені приватними документами.

• У світовій практиці відомі три види іпотеки: законна (за­стосовується лише до передбачених законом юридичних фак­тів і не залежить від волі сторін), судова (випливає із судового рішення) і договірна (є результатом угоди, ініціатором якої виступає власник нерухомості). У цьому дослідженні увага приділяється договірній іпотеці, оскільки функціонування іпотечного ринку передбачає договірні (партнерські) відноси­ни його суб'єктів. Досить розповсюдженою правовою формою іпотеки є іпотека за рішенням суду.

Договірна іпотека - це іпотека , що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекоюпов”язанеіпотечне кредитування.

Законна іпотека – виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).

Судова іпотека становлюється за рішенням суду для забезпечення вимог позивача.

Окрім цього існує первинна іпотека, вторинна іпотека тощо, це свідчить про можливість використання нерухомості як об'єкта застави кілька разів. Таким чином, іпотека поділяється за стар­шинством, існує складна ієрархія іпотек.