3.2. Антикризисные меры в строительной отрасли России

После десяти лет непрерывного экономического роста и повышения благосостояния людей Россия столкнулась с серьезнейшими экономическими вызовами. Глобальный экономический кризис приводит во всех странах мира к падению производства, росту безработицы, снижению доходов населения.

Мировой ВВП по прогнозам упадет в 2009 году почти на полпроцента, спад ВВП в США может достичь 2,6-2,7 процентов, в Японии – до 5-5,8. Экономика Евросоюза может сократиться на 2,1-2,5 процента. Практически во всех странах будут значительно снижаться доходы населения. Положительные темпы роста сохранятся в Индии и Китае, но и там они упадут почти в два раза по сравнению с предыдущими годами. В России ВВП также может упасть более чем на 2%.

У воздействия глобального экономического кризиса на Россию есть свои особенности, связанные с накопленными деформациями структуры экономики, недостаточной развитостью ряда рыночных институтов, включая финансовую систему.

Основная проблема российской экономики – до сих пор очень высокая зависимость от экспорта природных ресурсов. В последние годы государство сделало многое в плане развития отраслей перерабатывающей промышленности, услуг, транспорта, но ключевую роль в экономике все еще играет нефтегазовый экспорт, экспорт иного сырья, металлов. В результате кризиса практически на все товары российского сырьевого экспорта снизились не только цены, но и спрос.

Вторая проблема – недостаточная конкурентоспособность несырьевых секторов экономики. Когда начались проблемы в сырьевых секторах, не нашлось отраслей, способных «поддержать» экономику. Более того, проблемы от сырьевых отраслей начали распространяться на смежные.

Результат – значительное падение промышленного производства, рост числа безработных, снижение заработных плат и ряд других негативных последствий. Особенно это заметно в тех городах и регионах, в которых находятся крупные сырьевые предприятия, и которые в условиях постоянного роста цен на сырье были весьма обеспеченными.

Третья проблема – недостаточная развитость финансового сектора, банков. Многие российские предприятия, особенно быстро развивавшиеся в последние годы, выходившие на внешние рынки, не могли рассчитывать на финансирование внутри страны. Кредиты российской банковской системы были дороже, сроки кредитования – меньше. Компании вынуждены были занимать за рубежом. В кризис зарубежные рынки капитала стали для предприятий недоступными.

Национальная экономика в последние годы развивались во многом за счет внешних источников – высоких цен на сырье, «дешевых» кредитов иностранных банков, теперь России для выхода из кризиса и обеспечения долгосрочного устойчивого развития необходимо найти внутренние источники роста.

В октябре – декабре 2008 года, когда мировой экономический кризис начал оказывать серьезное воздействие на российскую экономику, Правительство начало реализацию антикризисных мер. Антикризисные меры первого этапа позволили не допустить разрастания кризиса, его перехода в формы, угрожающие основам функционирования экономики.

В 2009 году и в последующие годы Правительство Российской Федерации намерено значительно активизировать использование всех имеющихся инструментов экономической и социальной политики в целях недопущения необратимых разрушительных процессов в экономике, подрывающих долгосрочные перспективы развития страны, обеспечивая при этом и решение стратегических задач.

В кризисных условиях объективно возрастает роль государства в экономической жизни страны. Правительство будет с максимальной ответственностью подходить ко всем своим действиям, с тем, чтобы не создавать в экономике неправильных стимулов, искажения мотивации предприятий и населения, подрывающих долгосрочные перспективы развития. Приоритет опоры в развитии экономики на частную инициативу будет обеспечен и в кризисных условиях. При этом роль государства будет постепенно снижаться по мере посткризисного восстановления.

Правительство будет осуществлять свою деятельность, исходя из семи основных приоритетов:

Публичные обязательства государства перед населением будут выполняться в полном объеме. Гражданам и семьям, наиболее пострадавшим в период мирового экономического кризиса, будет оказана поддержка. Это предполагает усиление социальной защиты населения, повышение объемов и качества оказания социальных и медицинских услуг, улучшение ситуации с лекарственным обеспечением, особенно жизненно важными препаратами. Будут расширены масштабы деятельности государства в сфере занятости, противодействия росту безработицы, развития программ переобучения и переподготовки работников, находящихся под риском увольнения;

Промышленный и технологический потенциал будущего роста должен быть сохранен и усилен. Правительство не будет вкладывать деньги налогоплательщиков в сохранение неэффективных производств. В то же время, предприятия, повысившие в последние годы свою эффективность, инвестировавшие в развитие производства и создание новой продукции, повысившие производительность труда, вправе рассчитывать на содействие государства в решении наиболее острых проблем, вызванных кризисом;

Основой посткризисного восстановления и последующего поступательного развития должен стать внутренний спрос. Ослабление зависимости экономического роста от внешних факторов, максимально эффективное задействование внутренних ресурсов будут ключевыми задачами Правительства в ближайшие годы. В условиях кризиса важную роль будет играть внутренний спрос со стороны государства (госинвестиции и госзакупки), но по мере стабилизации ситуации частный спрос (спрос на жилье, потребительские товары, услуги отечественного производства) будет играть все большую роль, и Правительство предпримет все необходимые меры к его наращиванию.

Кризис – не повод отказаться от долгосрочных приоритетов модернизации страны. Такая работа будет активизирована и ускорена. Главная модернизационная задача Правительства – смена сложившейся модели экономического роста. Вместо «нефтяного» роста мы должны перейти к инновационному. Будут поддержаны важнейшие инновационные процессы, включая повышение энергоэффективности экономики.  Инвестиции в человеческий капитал – образование и здравоохранение – будут ключевым приоритетом бюджетных расходов. Запланированные инфраструктурные объекты, необходимые для повышения эффективности экономики, также должны быть построены, но за меньшие средства.

Ответственный бизнес должен быть освобожден от давления чиновников. Правительство продолжит снижать административные барьеры для бизнеса, являющиеся одной из причин коррупции. Будет также предложен новый комплекс мер, позволяющий малому бизнесу успешно развиваться в условиях кризиса.

Экономика должна опираться на мощную национальную финансовую систему. Правительство предпримет все необходимые усилия для нормализации функционирования финансового сектора, включая банковскую систему и фондовый рынок, для поступления в экономику необходимых объемов кредитных ресурсов через банковский сектор. При этом особое внимание будет уделено скорости принятия и реализации решений.

Правительство и Центральный Банк будут реализовывать ответственную макроэкономическую политику, направленную как на поддержание макроэкономической стабильности, так и на создание необходимых условий, стимулов для роста сбережений населения, повышения инвестиционной привлекательности экономики, на формирование качественно иной модели экономического развития. Это предполагает взвешенную бюджетную политику, поддержание равновесного обменного курса рубля. Денежная политика будет направлена на борьбу с кризисом ликвидности в финансовой сфере при одновременном снижении инфляции. Принимаемые меры должны привести к повышению доверия к национальной валюте, увеличению уровня монетизации экономики, снижение инфляции, обеспечивая тем самым необходимые условия для восстановления устойчивого экономического роста.

В условиях кризиса ключевую роль будет играть бюджетная политика Правительства. Федеральный бюджет на 2009 год имеет ярко выраженный антикризисный характер. В условиях падения прогнозируемых доходов бюджета более, чем на четверть, по сравнению с 2008 годом, планируемые расходы будут сохранены на уровне не ниже расходов прошлого года, что само по себе является важнейшей антикризисной мерой. При этом решения о сокращении значительного объема текущих расходов, носящих необязательный характер, дают возможность реализации дополнительных антикризисных мер, а также реализации в полном объеме тех обязательств бюджета, которые позволят обеспечить стабильность экономики и развитие социальной сферы.

Глобальный экономический кризис носит системный характер, затрагивает большинство отраслей экономики и социальной сферы в каждой стране, влияет на структуру мировой экономики и принципы международных экономических отношений. Велика вероятность того, что кризис будет продолжительным. Правительство учитывает эти факторы при выработке и реализации антикризисных мер и исходит из необходимости сохранения необходимого объема накопленных финансовых ресурсов для решения как антикризисных задач, так и задач стратегического развития в последующие годы.

Годы «дикого девелопмента» привели к столь значимым противоречиям, что ситуацию на рынке жилья можно считать революционной. Вот несколько абсурдных парадоксов, сложившихся на наших глазах.

Первый: в стране с самыми большими земельными ресурсами негде строить. Девелоперы и чиновники постоянно говорят о дефиците строительных площадок. Это немудрено — при нынешней системе земля стала объектом бесконтрольных спекуляций. Цены на участки в Подмосковье, к примеру, настолько высоки, что строятся либо индивидуальные дома за миллионы долларов, либо 17−этажки. Все остальное строить невыгодно. Лендлорды, владеющие тысячами гектаров, не скрывают, что выводят свою землю на рынок мелкими порциями, чтобы держать ситуацию дефицита: «Сначала мы насытим премиальный сегмент, потом просто элитный, потом начнем строить бизнес-класс». До коттеджей экономкласса в таком варианте очередь дойдет лет через 20–30.

Парадокс второй: при огромных земельных ресурсах и сравнительно небольшом убывающем населении львиная доля застройки — это многоэтажные дома. Мы могли бы пойти по пути Европы (компактные мало— и среднеэтажные поселения) или США (коттеджи, одноэтажная Америка). Но вместо этого — сверхплотная многоэтажная застройка, как в городах Юго-Восточной Азии и Китая. Где как раз принципиально другая ситуация: очень большое население и недостаток земли. Про качество нашего нового жилья и жилой среды вообще лучше не вспоминать.

Парадокс третий: несмотря на нацпроект по доступному жилью, эта самая доступность (соотношение доходов населения к ценам на квартиры) последние годы неизменно падала. Перед кризисом человек с доходом 3–5 тыс. долларов в месяц уже не был бойцом на фронте московского рынка недвижимости. Цены совершенно оторвались от реальных доходов населения, и с каждым годом все большее число людей отсекалось от рынка.

Парадокс четвертый: доступное жилье, о котором так много говорилось, при нынешней модели практически невозможно построить. Посмотрим на ситуацию с точки зрения рентабельности участников. Лендлорды накручивают сотни процентов при продаже земли, производители цемента в лучшие времена имели рентабельность до 100% годовых. Девелопер меньше чем за 30–50% работать не станет, банковские проценты — двузначные цифры. Добавим сюда огромные коррупционные расходы, непомерные аппетиты монополистов (газ, электричество, вода), и становится понятным, что доступным новое жилье не может быть в принципе.

Как следствие — очень низкие объемы строительства при низкой же обеспеченности населения квадратными метрами и огромным аварийным фондом в стране. Система, когда в условиях огромного дефицита жилья и растущего платежеспособного спроса предложение растет очень медленно, — очень плохая система. Очевидно, что такая ситуация не соответствует интересам большинства населения страны. Не соответствует она и интересам государства, если оно хочет видеть себя сильным и процветающим.

Нынешняя модель жилищного рынка оказалась не способна противостоять основным вызовам. Вызов первый — массовое строительство жилья. Даже смешно, но в перенаселенном Китае на душу населения строят в два-три раза больше, чем в России. Строительного бума, несмотря на крайне благоприятные условия, не случилось. В частности, потому, что при существующей системе нашим застройщикам выгоднее работать на большой марже, чем на обороте.

Вызов второй — создание полноценной среды жизни. Даже построенные в Подмосковье элитные коттеджные поселки представляют собой весьма бедную жилую среду — набор домов за высоким забором. В резервациях для богатых нет ни школ, ни детских садов, ни спортивных центров, ни зон отдыха, ни многого другого.

Точечная застройка последних лет планомерно убивает существующие крупные города. Среда ухудшается: общественные зоны исчезают, города задыхаются в пробках. В погоне за прибылью перекрываются дальнейшие возможности развития. Так, в Москве и Сочи были застроены резервные территории, оставляемые в советские времена под будущие дороги. Новые дома вырастают не в интересах города, а ради прибыли частных застройщиков.

Вызов третий, объединяющий экологию, экономику и энергетику. Российская стройка антиэкологична. Подавляющее большинство зданий из железобетона, практически исключен такой замечательный и возобновляемый материал, как дерево. О чрезвычайно модном в мире тренде «зеленое строительство» у нас не слышали даже девелоперы.

Обычная российская стройка — это очень долго, дорого и затратно по материалам и человеческим ресурсам. Виной тому нежелание (или неспособность) перейти на новые технологии, низкая квалификация всех участников процесса от строителей до архитекторов и девелоперов. Совершенно не учитывается и неизбежный резкий рост стоимости энергоносителей, который предстоит пережить нашей стране. Такая стройка и такое жилье страну просто разорят.

Даже в «тучные» времена система работала неудовлетворительно, а тут грянул кризис, и ее сразу понесло вразнос. Антикризисные планы девелоперских компаний предельно просты: заморозить новые проекты и постараться завершить уже начатые стройки. Понятно, что уже в 2009–2010 годах это выразится в резком сокращении объемов строительства. Соответственно, задача государства в ближайшее время — максимально смягчить возможный обвал строительства.

Не допустить обвала нужно не только потому, что он ударит по девелоперам, архитекторам и строителям. Он отразится на всей цепочке — производителях металла, цемента, отделочных материалов, транспортниках, участниках других отраслей экономики. В этом смысле поддержка жилищного строительства как отрасли, ориентированной на конечного потребителя, крайне важна и может быть одной из ниточек, способных вытащить экономику в целом. Тем более что дефицит жилья в стране очевиден.

Поддержка стройки в условиях кризиса выглядит архисложной задачей. Достаточно сказать, что этого не получалось и в «мирное время», когда денег было много. Одна из необходимых краткосрочных мер — поддержка спроса. Увеличение суммы налогового вычета до 2 млн рублей при покупке жилья скорее всего можно рассматривать как первый шаг в этом направлении. Очевидно, будет закачка денег в ипотеку через АИЖК, будут и другие меры по поддержанию спроса. Как при этом заставить банки восстановить кредитование девелоперов, пока непонятно.

Кардинально спрос можно поддержать государственными вливаниями. Здесь важна эффективность: выглядит разумным выкуп государством части квартир в новостройках, что насытит эту сферу ликвидностью. Условия выкупа должны быть достаточно жесткими: высокая степень готовности объекта (к примеру, не менее 50–70%) и низкая цена, которая может рассчитываться как себестоимость плюс 10%. Впрочем, надо отдавать отчет, что это просто латание дыр, государственных денег на всех не хватит.

Самый простая антикризисная мера — раздача государственных денег крупным девелоперам — вряд ли будет эффективна. Да и вкачивание средств в застройщиков, которые, несмотря на фантастическую конъюнктуру, оказались в огромных долгах, неразумно. При этом помочь застройщикам, безусловно, нужно. И тут спектр решений очень широк: от льгот по налогам и земельным платежам до снижения или обнуления платы за подключение к коммуникациям. Вопрос строительства коммуникаций может быть ключевым; по крайней мере, именно за счет массированного строительства инфраструктуры хочет вытаскивать экономику администрация американского президента Барака Обамы. Можно предположить, что как только будет опубликован «план Обамы», зашевелятся и наши чиновники (львиная доля инициатив в жилищной сфере — это плохая калька с американского опыта).

Печать нового времени — и появление армии обманутых инвесторов с остановленных строек, грозящее социальным взрывом. Чтобы максимально смягчить этот эффект, необходимо уже сейчас переписать всех дольщиков, провести аудит застройщиков и потребовать сверстать планы по завершению строек, которые нужно жестко контролировать. Уже «упавших» застройщиков, возможно, имеет смысл быстро банкротить, чтобы не допустить растаскивания их бизнеса.

Еще одна антикризисная мера — создание условий для самостроя. Если государство и бизнес не способны сегодня строить много, надо предоставить возможность гражданам спасаться самим. Власти могут выделять землю, подводить коммуникации, а затем раздавать (продавать дешево) участки. Такая программа уже давно успешно действует в Белгородской области. Развитие индустрии малоэтажного строительства (конструкторы «сделай сам» и технологии индустриального строительства) параллельно с выстраиванием системы кредитования даст возможность резко увеличить объемы самостроя.

Вообще с разворачиванием кризиса властям надо будет действовать жестко, инициативно и быстро. К сожалению, надежд на это не много. Власти очень вяло отреагировали на проблему обманутых дольщиков несколько лет назад. Совсем проигнорировали рост цен на квартиры в 50–70% годовых, когда надо было остужать рынок. И здесь одна из проблем состоит в том, что в стране нет ни министерства жилищной политики, ни человека, который взял бы на себя ответственность за ситуацию в целом и персонально отвечал за результат. За последние годы кураторы строительной сферы поменялись раза четыре.

Слабая жилищная политика в стране — наверное, главная причина сложившейся революционной ситуации в сфере жилья. Если сравнивать сегодняшнюю ситуацию с программой восстановления жилья в послевоенной Германии или реализованной программой Хрущева, то можно считать, что у нас жилищной стратегии нет вообще. Есть несколько разрозненных элементов: ипотека, квартиры для военных, капремонт ветхого жилья…

Нынешняя неолиберальная модель развития рынка жилья базировалась на частной инициативе, а государство старалось до минимума сократить свое созидательное участие. Можно констатировать, что по степени либеральности мы намного обогнали европейские страны и Америку. Пока дело касалось точечной застройки с возможностями «сесть» на существующие коммуникации, концы с концами сходились. Но советский запас съеден: удобные площадки в крупных городах кончаются, транспортная ситуация в миллионниках близка к коллапсу, газа и электричества еле хватает. Именно поэтому старая модель перестает работать.

Крайне необходима новая системная жилищная политика с новыми целями. Это и создание гармоничной среды для жизни, и свободный доступ любого человека к жилью, то есть возможность строиться, арендовать или покупать по доступным ценам, и создание условий для развития новой строительной индустрии, основанной на современных технологиях. Без сильной государственной политики эти цели недостижимы в принципе.

Можно тезисно обозначить некоторые контуры новой жилищной политики, которые обсуждались в рамках проекта «Российский дом будущего», инициированного журналом «Эксперт».

Земля. Земельные отношения сегодня так запутаны и криминальны, что именно они более всего тормозят развитие рынка недвижимости и страны в целом. При этом резервы огромны. Только в Московской области более 45 тыс. га неиспользуемой федеральной земли. В Москве, где «негде строить», более 15 тыс. га занимают промышленные предприятия, которым не место в мегаполисе. На этих землях, по самым скромным подсчетам, можно построить 100 млн кв. м.

Без разгребания завалов земельной стратегии не обойтись. Для начала надо совершить по крайней мере три шага. Первый — аудит городских земель, уже выделенных под застройку. Участки под застройку в городах есть. Но они были выделены близким к администрации структурам, которые создают дефицит и спекулируют ими. Необходимо найти спрятанную землю и, чтобы она больше не терялась, сделать систему прозрачной.

Второй шаг — аудит сельскохозяйственной земли и выработка стратегии государства по отношению к крупным землевладельцам, имеющим десятки тысяч гектаров. Отдав землю бесплатно и без каких-то обременений, государство создало патовую ситуацию и сократило до предела возможности для реализации сильной жилищной политики. Купив колхозы за сущие копейки, современные латифундисты сейчас, используя свое монопольное положение, раскрутили ценовой маятник. Замороженную для спекуляций землю теперь красиво называют «земельный банк».

Некоторая часть земель, приобретенных с откровенными нарушениями, должна быть возвращена в государственную собственность. Повод для изъятия — значительная доля сельхозтерритории, которая вообще не используется. По другой части земель можно договориться с крупными собственниками о совместном использовании. Решение земельного вопроса вряд ли пройдет безболезненно, однако не замечать абсурдности ситуации, когда «в России негде строить», дальше невозможно.

Третий шаг — интенсификация работы по использованию федеральных земель. Созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства должен стать полноценным ленддевелопером, который от лица государства будет не только находить неиспользуемую землю, но и вводить ее в оборот, подводить коммуникации и уже затем продавать в розницу девелоперским компаниям или напрямую гражданам. Госкомпания могла бы договариваться с инфраструктурными монополистами с позиции интересов общества. Такой государственный агент хорошо вписался бы и в антикризисную программу. Он мог бы заниматься разгребанием завалов: достраивать замороженные стройки, выкупать или входить в долю в частных девелоперских проектах и т. д.

Строительные технологии. В России весьма отсталая строительная индустрия. Что говорить, если до сих пор строят крупнопанельные дома, от которых в Европе отказались 40 лет назад. Механизма внедрения новых технологий не существует: система отторгает инновации. Без участия государства отрасли не перестроиться.

Что можно сделать? Первое: государство может через конкурсы отобрать несколько перспективных технологий. Они должны приобрести особый статус и получать «зеленый свет» при согласованиях. Новые технологии могут быть трех типов: отечественные; разработки, купленные за рубежом; дженерики (китайский путь), скопированные с западных образцов. Перспективные российские разработки должны поддерживаться через систему грантов. Особого внимания заслуживают технологии с применением местных и возобновляемых материалов. Через систему мер государство должно задать отрасли технологические коридоры для долгосрочного развития.

Второе: индустриальные парки. Государство выделяет землю, подводит коммуникации и делит на участки, а предприниматели, не тратя лишних сил, разворачивают производство — таков механизм, успешно работающий в массе стран и стимулирующий перестройку всей строительной индустрии. Почему этот механизм не задействуется у нас, совершенно непонятно.

И третье: необходимы экспериментальные площадки, где можно апробировать новые строительные и технологии.

Финансовые механизмы. «Ипотека нас спасет» — это лозунг оказался несостоятельным. Активное внедрение ипотеки при монополиях на строительном рынке приведет к ажиотажному росту цен, так как предложение будет расти намного медленнее, чем спрос. Так и получилось, ставка на ипотеку оказалась грубой ошибкой — цены резко выросли, доступность жилья для населения заметно уменьшилась. Более того, в США и Англии ипотека стала катализатором полномасштабного экономического кризиса.

Сейчас важно открыть дверь другим финансовым механизмам. Один из них — германская система стройсберкасс. Не разгоняет инфляции и весьма успешно работает в Европе десятки лет. В России закон о стройсбекассах усилиями банковского лобби более пяти лет не принимается Госдумой.

Другой механизм — жилищно-строительные кооперативы, через которые люди могут получить жилье по ценам, близким к себестоимости. Еще в Советском Союзе был опыт кооперативов, в мире сейчас широко используются схемы партиципации, когда будущие жильцы принимают участие в строительстве своего дома. Нынешние застройщики могут вести такие проекты как fee-developer, работая за фиксированную плату.

Существует и масса других интересных финансовых инструментов. К примеру, в Бразилии власти предоставляют земельный участок площадью три-четыре сотки c коммуникациями под частную застройку всего за 3–5 тыс. долларов (причем в рассрочку на 30 лет), дают кредит строительными материалами, а студенты архитектурных вузов помогают сделать проект.

Главное во всем этом, чтобы каждый человек в зависимости от своего кошелька и потребностей мог выбрать собственный путь решения жилищного вопроса.

Социальное жилье. Более четверти населения России не способно в принципе приобрести жилье. Для таких людей (в эту группу входят и бюджетники) надо вновь начинать строить социальное жилье. Ведь крыша на головой — это важнейший элемент «минимального пакета», который должно обеспечивать государство. В условиях кризиса заказы на строительство социального жилья помогут стройкомплексу пережить тяжелые времена.

Новое социальное жилье — это не квартиры, которые государство дарит очередникам, а арендные квартиры с ограниченной платой. Заметим, что типология (площади квартир, архитектура, набор сервисов и т. д.) такого жилья в России отсутствует, тогда как в мире наработан огромный опыт по его созданию.

Градостроительство. Стремясь получить максимальную прибыль, девелоперы застраивают все пустые кусочки в нарушение элементарных норм и вопреки здравому смыслу.

Что можно делать? Во-первых, посылать студентов и специалистов учиться в Европу. Начать выпускать книги, вести исследовательскую работу. И параллельно активно приглашать иностранцев консультировать и проектировать у нас. Во-вторых, выработать стандарты жилой среды и запретить застройку, ее ухудшающую. В-третьих, поддерживать и изучать новые типы поселений, которые уже появились в России, например экопоселения.

Крайне важный вопрос: государство должно вернуть себе ключевую роль в градостроительном процессе. Строиться должно то, что нужно в первую очередь обществу, а не то, что выгодно инвестору. Градостроительством в мире практически всегда занимается государство, а у нас эта область приватизирована. Освоение новых территорий и планирование новых поселений — вопрос стратегии развития региона и страны. И потому оптимальная схема для развития новых территорий — корпорации территориального развития. Такие компании (государственные или муниципальные) вырабатывают стратегию, делают мастер-план территории будущего поселения, подводят коммуникации и только для освоения отдельных участков приглашают частных девелоперов. Эта схема прекрасно работает от Европы до Ближнего Востока и Китая. Нынешний кризис — это шанс перейти к новой модели развития жилищной сферы [45, с.9].

Как было сказано выше, строительная отрасль и девелопмент в частности ощутили на себе серьезное негативное влияние финансового кризиса. Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов. Нехватка средств вынудила компании "замораживать" многие стройки. По информации АСР, в текущем году по сравнению с 2008 годом ожидается сокращение объемов ввода жилья на 20-25%. Кроме того, по мнению экспертов, снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний создает реальную угрозу их банкротства, что в свою очередь может привести к возникновению проблем по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности - у производителей стройматериалов, подрядных организаций и т. п.

Безучастным к этой проблеме не могло остаться профессиональное строительное сообщество, в итоге в соответствии с поручением Совета по вопросам жилищного строительства эксперты Ассоциации строителей России, РСПП и ряда других организаций, объединяющих профессиональных участников строительного, инвестиционно-строительного, жилищного и ипотечного рынков, разработали программу поддержки строительного сектора экономики и сферы недвижимости, которую представили в Совете Федерации Федерального Собрания РФ. В результате программа, с учетом замечаний, высказанных на заседании, была одобрена решением Совета и рекомендована федеральным и региональным органам исполнительной власти как базовый документ, содержащий комплекс мер, направленных на стабилизацию ситуации и вывод из кризиса строительного комплекса России.

Программа содержит предложения по поддержке строительной деятельности, в том числе девелопмента. К примеру, авторы программы считают целесообразным "предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляющих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите или поддержке".

Как говорится в документе, радикально восполнить нехватку ликвидности в реальном секторе экономики, в том числе в строительстве, способен пересмотр ставки НДС с 18% до 12%, возможно, на ограниченный срок. В связи с этим документ призывает внести поправки в Налоговый кодекс РФ, упрощающие получение налоговых кредитов предприятиями. Однако, ставку налога снизить можно, но это мера общая, направленная на все предприятия, а не только на строительный рынок, вряд ли российское правительство на нее пойдет. Можно привести ряд актуальных вопросов в отношении девелоперов, по которым могут быть внесены поправки. Во-первых, это возможность более раннего начала амортизации в целях налогообложения, не дожидаясь, когда необходимые документы будут поданы на госрегистрацию права собственности объекта недвижимости. Во-вторых, четкое разграничение расходов, которые не включаются в первоначальную стоимость объекта строительства, но могут быть учтены в составе текущих расходов девелоперов. В-третьих, возможность применения повышенного коэффициента амортизации к определенным видам объектов недвижимости.

Среди мер по поддержке сектора недвижимости профессиональное строительное сообщество предлагает предоставить девелоперским компаниям временные (до 3 лет) отсрочки по платежам за аренду участков, приобретенных в предыдущий (докризисный) период для возведения жилья и других социально значимых объектов, строительство которых приостановлено в связи с отсутствием финансирования. Предлагаемые меры по отсрочке арендных платежей, а также штрафных санкций являются уместными, они позволят уменьшить объемы отрицательных денежных потоков по проектам в текущей тяжелой для девелоперов ситуации. Тем не менее одно только принятие этих мер не даст желаемого положительного результата. Однако, для исправления ситуации девелоперам необходимо не просто снижение текущих затрат, но и стимуляция роста положительных денежных потоков, что возможно только в условиях увеличения объемов продаж, которое невозможно без стимулирования платежеспособного спроса.

Документ предлагает продление инвестиционных контрактов на срок до 12 месяцев без применения штрафных санкций, принятие реальных мер по упрощению процедур и сокращению сроков до 6-12 месяцев получения девелоперами исходно-разрешительной документации на строительство, установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры, а также прекращение практики произвольного возложения на застройщиков всевозможных обременений, включая взимание платы за подключение к объектам инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на застройщиков обязанностей по созданию этих объектов.

Помимо уже описанных мер, программа поддержки строительного сектора экономики и сферы недвижимости содержит порядка 30 предложений по выходу из кризиса.

Скорее всего, если бы рынок недвижимости не был так перегрет и девелоперы не рассчитывали бы на столь высокую доходность, а государство не ставило бы бюрократических и иных препятствий, мешающих строительству развиваться в полную силу, таких серьезных последствий влияния кризиса можно было бы избежать.

Однако сегодня остается, причем спешно, исправлять прошлые ошибки и искать новые способы для выхода строительного сектора из кризиса, а сделать это можно только при плотном сотрудничестве государства и профессионального строительного сообщества [28, с.3].

Внедрение системы саморегулируемых организаций (СРО) в строительной отрасли должно помочь минимизировать влияние последствий мирового финансового кризиса на строительную отрасль страны. В тяжелых экономических условиях строителям нужны организации саморегулирования, в рамках которых можно обсудить ситуацию и принять меры, помогающие бороться с кризисом.

Согласно закону о создании саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, выдача лицензий в области строительной деятельности в России должна быть прекращена с 1 января 2009 года, после чего в строительной отрасли начнут действовать саморегулируемые организации.

По закону, в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и проектирования должно быть не менее 50 членов, в СРО в строительстве - не менее 100.

Главная цель нововведений — освободить отрасль от контроля государства. Теперь эти функции будет выполнять само профессиональное сообщество строителей. Это, с одной стороны, должно сделать процесс управления более качественным, с другой — повысит ответственность участников рынка. И, наконец, освободить рынок от коррупционных явлений, с которым ведется война на государственном уровне.

С 1 января 2011 года в России вводится обязательное требование о страховании членами СРО ответственности перед потребителями за произведенные ими работы [32, с.4].

Создав такие структуры (юридически они будут оформлены как некоммерческие партнерства и станут как бы первым уровнем для реализации механизмов саморегулирования), потребуется организовать национальные ассоциации — проектировщиков, строителей и изыскателей. Это будет второй уровень управления в системе саморегулирования. Их основной функцией станет ведение методической работы, утверждение стандартов деятельности строителей, взаимодействие с исполнительной властью РФ. Для успешной работы по созданию СРО в переходный период в каждом регионе будет создан Совет, в состав которого войдут представители региональных администраций. В московский Совет войдет, например, мэр Москвы Ю. Лужков. На федеральном уровне (в качестве прообраза национальной ассоциации) процесс будет отслеживать координационный совет, в который сегодня вошли представители крупных профильных общественных организаций. Этот орган возглавил бывший министр строительства Ефим Басин. В дальнейшем для взаимодействия со строительными кругами Правительством будет назначен регулирующий орган, возможно, им станет Минрегион РФ.

С 1 января 2010 г. финансовое условие вступления в СРО будет предполагать два варианта. Первый — выплата 300 тыс. руб. в бюджет организации плюс страхование гражданской  ответственности. Если компания предпочитает работать без страховки, то выплата в компенсационный фонд для нее будет в 3 раза выше. От проектных и изыскательских организаций потребуются другие выплаты — 150 тыс. руб. и 500 тыс. если компания не страхует свою ответственность.

По поводу компенсационного фонда в АСР объясняют, что его расходование будет происходить только в том случае, если компании не хватает собственных средств для покрытия убытков той или иной стороне, требующей компенсации за какие-либо нарушения. Если фонд исчерпан, он должен быть пополнен за счет новых взносов.

Удаление с рынка — непростая процедура. Такое решение может принять только общее собрание, за исключение тех случаев, когда это связано с чисто техническими вопросами, например, самоликвидацией фирмы. Жалобы и конфликты будут рассматривать контрольные органы СРО, а постоянно действующий орган выносит его на общее решение. Далее компания может обращаться в Арбитражный суд. Если суд примет решение в ее пользу, СРО должно выполнить решение суда.

Важность закона о саморегулировании и всех наступающих перемен подчеркивают все участники процесса его подготовки. Масштаб нововведения поистине революционен, если учитывать размах отрасли и то значение, которое она имеет для экономики страны. Сопоставление саморегулирования в строительстве с подобными нововведениями в профессиональных сообществах нотариусов, оценщиков и др. специализациях не совсем  корректны — именно с точки зрения масштабности самой отрасли. С этим трудно спорить: значимость строительства для страны как в прошлые социалистические времена (когда отрасль олицетворяла идеологию государства), так и в нынешние рыночные — с точки зрения капитализации и рентабельности бизнеса можно сравнивать разве что с сырьевым комплексом.

Введение поправок имеет дальнейшее влияние не только на состояние строительства, но даже на политическую и судебные системы страны. Во-первых, теперь появятся реальные профессиональные сообщества, которые смогут воздействовать на законотворческий процесс более активно, чем привлекаемые эксперты. А это необходимо, учитывая несовершенство сегодняшних законов.

Во-вторых, если СРО в строительстве проявит себя позитивно, сможет развиваться институт третейских судов. А это — своего рода реформа судебной системы страны, когда регулировать отношения смогут специалисты, что повысит и авторитетность суда, и производительность судебного производства.

Хотя, вполне возможно, на начальном этапе не обойдется без каких-либо издержек. По всей видимости, в процесс активнейшим образом будет вмешиваться местная власть, что подтверждает практика внедрения саморегулирования в среде оценщиков. Уже сейчас, говорят эксперты рынка, есть регионы, где организацию СРО строителей пытаются брать под контроль местные министры строительства для продвижения интересов нужных компаний. Хотя в целом на переходном этапе для формирования саморегулирования предполагается тесное взаимодействие между профессиональным сообществом и местными администрациями. Это вполне отвечает принципам саморегулирования и 3-ступенчатого взаимодействия между властью, бизнесом и потребителем.

По поводу «качества» фирм, которые будут становиться членами саморегулируемых организаций, руководитель Ассоциации строителей России Николай Кошман отмечает, что на нынешнем этапе в качестве оценки можно рассматривать биографию компании в течение 2–3 последних лет и результаты ее деятельности на рынке. Но вполне очевидно, что если претендент на членство имеет проблемы, связанные с обманутыми дольщиками, с безопасностью строительства, то с такой фирмой работать нельзя.

Можно ли быть уверенными, что подобные требования будут соблюдены, если учесть, что процесс создания СРО предполагает не такой уж большой срок — всего полтора года, за которые в одной только Москве будут созданы примерно 6–7 СРО строителей и по 1 СРО изыскателей и проектировщиков?

По прогнозам экспертов, примерно 2 года новый механизм не будет активно и позитивно воздействовать на него. Должна накопиться судебная практика удаления не только компаний, но также и негативным образом проявивших себя СРО.

Пока неясно, как будет осуществляться связь с федеральными органами — кто, в каком качестве будет курировать процесс — Правительство, лично премьер или Министерство регионального развития РФ. Согласно внесенным поправкам держателем реестра всех СРО России будет Правительство страны.

Есть вопросы по части страхования. Формально любая компания может застраховать свою ответственность в любой страховой компании. И сегодня страховщики позитивным образом относятся ко всем нововведениям — они получают большой рынок, обеспечивающий хороший спрос на их услуги. Однако возникает вопрос: должны ли быть выработаны стандартные требования для строительных компаний-членов СРО, касающиеся тарифов, а главное — оценки рисков? Ведь именно этот, последний вопрос станет принципиальным в дальнейшей практике. Александр Самойлов считает, что эти вопросы еще потребуют решения.

Ждут своего рассмотрения и вопросы саморегулирования в сфере производства строительных материалов, девелопмента, архитектуры. Поправки не коснулись этих специализаций, соответствующие изменения в законодательстве могут произойти в течение года.

В крупных городах России, в частности в Москве, существует не одна общественная организация, объединяющая в своих рядах те или иные компании, работающие в сфере проектирования, строительства, изыскания. В Ассоциации строителей России по этому поводу отмечают хороший юридический потенциал, которым располагают общественные организации. Он может быть использован для ведения методической работы, а сейчас —в помощи при формирования СРО. В целом же нынешние общественные организации могут и, видимо, будут работать на рынке в качестве объединений работодателей

Одно время озвучивались идеи преобразования таких союзов в СРО. Но это ненужная и сложно реализуемая задача. Проще на местном уровне создать новые организации, чем сформировать СРО на основе старых — меняя устав, проводя смену аппарата и прочие довольно болезненные процедуры [32, с.5].

Таким образом, в основу антикризисного комплекса мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости должны быть положены:

- концентрация государственных финансов на стратегических направлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабильное поступательное развитие строительного комплекса;

- стимулирование активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса;

- ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в предыдущий период, существенным образом влияющее на стабилизацию ситуации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;

-стимулирование развития инфраструктурных проектов, обеспечивающих модернизацию экономики и увеличивающих потенциал внутри российского рынка товаров, работ и услуг;

- стимулирование развития российского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в реальный сектор российской экономики.

Заключение

Ценовая политика строительной организации - это один из элементов финансового менеджмента, она является одним из ключевых элементов общей системы ценообразования и представляет собой деятельность организации, направленную на достижение собственных целей и защиту интересов. На сегодняшний день решение задач ценовой политики строительного комплекса напрямую зависит от состояния российского жилищно-финансового сектора, который в настоящее время переживает весьма сложные времена.

На основании проведенного дипломного исследования необходимо сделать следующие выводы и дать предложения:

1. По мере развития рыночных отношений в российской экономике повышается роль затрат на реализацию продукции предприятий. Именно затраты являются основой для ценообразования и решающим фактором формирования прибыли. Поэтому предприятия в условиях рынка постоянно стремятся поддерживать оптимальный уровень издержек обращения.

Внедрение в практику работы предприятий современных методов управления издержками и процессом ценообразования способствует повышению эффективности торгового и производственного процесса.

Учет затрат на реализацию продукции, планирование и калькулирование издержек обращения имеют наибольшую специфику в связи с особенностями технологии и организации торгового процесса. В связи с этим существует потребность освоения особенностей формирования затрат, которые определяются отраслевыми факторами и ситуациями, складывающимися на конкретном предприятии. Все это обуславливает возрастание значимости выполнения одной из основных целей предприятия – исчисление цены реализуемой продукции для расчетов и оценки финансовых результатов.

В условиях рыночной экономики и мирового финансового кризиса коммерческий успех любого предприятия во многом зависит от правильно выбранной стратегии и тактики ценообразования на товары и услуги. Уровень цен по - разному влияет на все основные показатели, характеризующие количественные и качественные результаты деятельности предприятия (прибыль, рентабельность, обороты, доля рынка). Необходимо осознавать, что ценообразование относится к одному из наиболее сложных и ответственных разделов управления. Некорректное решение по ценам способно не только ухудшить показатели финансовой и хозяйственной деятельности предприятия, но и вывести эти показатели за пределы допустимого.

2. Как показывает практика, многие российские предприятия, конкурирующие на строительном рынке, еще не готовы к активному ведению конкурентной борьбы. Основными причинами этого является недостаточная проработка теоретических основ обеспечения конкурентоспособности, отсутствие у предприятий эффективных управленческих и организационно-экономических механизмов реагирования на изменения внешней и внутренней среды предприятия. Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная организация» выполняет строительно-монтажные работы на объектах г. Азнакаево и Азнакаевского района с 1 сентября 2006 года.

В настоящее время при определении стоимости строительства при финансировании из бюджета в ООО «РСО» используются сборники территориальных единичных расценок (ТЕР-2001), которые формируются на основе государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001), разработанных и утвержденных Госстроем России путем адаптации их к условиям территорий субъектов Российской Федерации.

На практике при определении заказчиками и ООО «РСО» договорных цен на исполнение строительных подрядов подобные расчеты, как правило, не проводятся. Договорные цены устанавливаются на основе данных объектных и сводных смет на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт зданий и сооружений, составленных по сметным нормам и расценкам на выполнение строительно-монтажных работ (СНиР) по разработанным рабочим чертежам с учетом установленных Госстроем России норм накладных расходов и плановых накоплений. За основу договорной цены на выполнение строительного подряда берется сметная стоимость строительно-монтажных работ по СНиР. Торг между заказчиком и ООО «РСО» ведется, как правило, в части возможных дополнительных затрат подрядчика, связанных с организацией строительства, и величины прибыли, которую желает получить руководство ООО «РСО». Величину прибыли при строительстве объектов за счет или с участием бюджетных средств принимают согласно рекомендациям Госстроя России в процентах от сметных затрат на основную заработную плату рабочих, а при строительстве за счет средств негосударственных застройщиков - или согласно указанным рекомендациям Госстроя России, или в процентах от сметной стоимости подлежащих выполнению работ в соответствии со средним сложившимся в районе застройки уровнем прибыли по отношению к затратам.

В основу рекомендуемого нами метода формирования цены предложения на строительный подряд со стороны ООО «РСО» в условиях финансового кризиса предлагается положить определение издержек производства на выполнение комплексов строительно-монтажных работ с учетом их возможностей по совершенствованию проектно-конструктивных решений зданий, сооружений и применению прогрессивных технологий производства работ и строительных материалов.

Подводя итог проведенному анализу ООО «РСО», в качестве положительных моментов можно отметить:

- организацию производства на принципах специализации, что открывает простор для широкого использования новой высокопроизводительной техники, более полной механизации работ, повышения производительности труда и качества работ.

- высокую квалификацию кадров и повышение эффективности их использования к концу анализируемого периода;

- высокую техническую оснащенность, способность вести строительство в разных областях одновременно;

- повышение финансовой устойчивости предприятия за счет увеличения суммы и доли собственного капитала, снижения величины заемного капитала и сокращения запасов и дебиторской задолженности);

- прирост стоимости имущества предприятия за анализируемый период 2006-2008 гг. и улучшение его структуры (за счет прироста основных средств, денежных средств, снижения дебиторской задолженности). Тем не менее, перед предприятием все еще стоит проблема управления запасами, которые хотя и снизились в 2008 году на 44%, но в целом за период выросли в 2 раза;

- оживление деловой активности в 2008 году, таким образом предприятию необходимо поддерживать достигнутые тенденции;

- повышение платежеспособности предприятия.

Как отрицательные моменты следует рассматривать:

- периодическое применение поточного метода организации производства, что снижает его эффективность;

- отсутствие маркетинговой деятельности, системы планирования на предприятии;

- несовершенство организационной структуры;

- негативные тенденции в сфере формирования финансовых результатов. За анализируемый период 2006-2008 гг. наблюдается снижение выручки на 24% при общем росте себестоимости на 5% и увеличении величины издержек на единицу продукции на 27коп. Это привело к значительному сокращению всех показателей прибыли и как следствие – показателей рентабельности. И даже наметившийся в 2008 году рост выручки на 17% не исправил положение, т. к себестоимость возросла в 1,5 раза быстрее. Таким образом, перед предприятием стоит задача выяснения и устранения причин таких изменений.

Для повышения собственной конкурентоспособности ООО «РСО» необходимо:

- продолжать наращивать собственный капитал, сохранять тенденции к снижению кредиторской задолженности и запасов;

- увеличить величину основных фондов (в особенности их активной части);

- разработать и реализовать мероприятия, которые позволят повысить доходность (рентабельность) предприятия, его активов и пассивов – основная проблема, требующая первостепенного решения.

3. В результате реализации предложенных в дипломной работе мероприятий наблюдается повышение доходности (рентабельности) деятельности предприятия и повышается конкурентоспособность ООО «РСО».

В основу антикризисного комплекса мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости должны быть положены:

- концентрация государственных финансов на стратегических направлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабильное поступательное развитие строительного комплекса;

- стимулирование активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса;

- ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в предыдущий период, существенным образом влияющее на стабилизацию ситуации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;

-стимулирование развития инфраструктурных проектов, обеспечивающих модернизацию экономики и увеличивающих потенциал внутри российского рынка товаров, работ и услуг;

- стимулирование развития российского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в реальный сектор российской экономики.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря 1993.

Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета - 17 ноября 1995 г.

Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета - 30 октября 2001 г.

Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.

Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 18 июля 1998 г.

Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Владимир: Изд-во, Владим. гос. ун-та, 2007.

Волков Ю. Ф. Экономика бизнеса: Учебное пособие – Р н/Д.: Феникс, 2005.

Гаврилова А. Н. Методы ценообразования и ценовая политика предприятия // Финансист. – 2008. - №10. – С.18-19.

Голубничий А. И Тенденции правового регулирования предпринимательской деятельности// Материалы Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г. в 3-х томах. Т.3. – М, РГИИС. 2006.

Гольдштейн Г. Основы менеджмента. учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.

Гусаков А. Л. Системотехника строительства. Энциклопедический словарь. - М.: Новое тысячелетие, 2009.

Затишье перед бурей? Тенденции казанского рынка недвижимости: проблемы и решения // Мир рынка. – 2008. - №4 (21). – С. 5-6.

Коробейников О. П., Хавин Д. В., Ноздрин В. В. Экономика предприятия. - Нижний Новгород, 2007.

Кошман Н. П. Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса // Строительный мир. – 2008. - №10.

Кошман Н. П. Строительная отрасль в период мирового кризиса: реализация инновационных программ // Строительный мир. – 2009. - №4.

Лапидус А. А. Организационное проектирование и управление крупномасштабными инвестиционными проектами. - М.: Вокруг света, 2007.

Лапидус А. А. Потенциал реализации крупномасштабного строительного проекта//Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. – 2008. - № 4.

Максимова И. М. Правовое регулирование хозяйственной деятельности: Учебное пособие. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007.

Маслов Е. В. Управление персоналом предприятия: Учеб. пособие для вузов. - М.: Инфра-М, 2006. 

Непомнящий Е. Г. Экономика и управление предприятием. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - Спб: Издательство «МКС», 2007.

Петрова О. Антикризисные меры строительного сообщества // Эксперт. – 2009. - №2.

Резниченко В. С. Системный подход к совершенствованию ценообразования и управления стоимостью в строительстве // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.

Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.- М.: Инфра - М, 2008.

Самойлов А. Саморегулирование на старте // Строительный мир. – 2008. – №9.

Самойлов А. Саморегулируемые организации окажут положительное влияние на строительную отрасль в условиях кризиса Строительный мир. – 2009. – №2.

Сергеев И. В. Экономика предприятия. - М.: Финансы и статистика, 2009.

Толмачев Е. А., Монахов Б. Е. Экономика строительства. Учебное пособие — Москва: Юриспруденция, 2009.

Травин В. В., Дятлов В. А. Менеджмент персонала предприятия. - М.: Дело, 2008.

Троицкая А. Оптимальная стратегия ценообразования в действии // Финансист. – 2008. - №10. – С.38-40.

Управление инвестиционными строительными проектами: Учебное пособие/Под общ. ред. В. М Васильева, Ю. П. Панибратова. - М.: Изд-во ЛВС, 2007.

Фисун В. А. Экономика строительства. — Москва: РГОТУПС, 2009.

Хайкин Г. М. // Сметное нормирование в переходный период к рынку инвестиций и строительных услуг // Интеграл. – 2007. - №4,5.

Хайкин Г. М. К вопросу работы со сметной документацией // Экономика и учет в строительстве. – 2007. - №4.

Чечевицына Л. Н. Экономика предприятия. - Р н/Д.: Феникс, 2008.

Шеремет А. Д., Сайфулин Р. С., Негашев Е. В. Методика финансового анализа: Учебное пособие. изд.3-е – М.: ИНФРА - М, 2008.

Шундулиди А. И., Нагибина Н. В. Экономика отрасли (строительства). Учебное пособие — Кемерово: КузГТУ, 2006.

Щербакова Н. А. Оценка недвижимости. - М.: Феникс, 2006.

Щукин А. Такая стройка разорит всю страну // Эксперт. – 2009. - №2.

Приложение 1

Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах РФ

Город

Цена 1 м. кв на вторичном рынке

На 15 декабря 2008

Цена 1 м. кв на первичном рынке (эконом-класс)

На 15 декабря

Расчетная себестои

Мость строительства

1 м. кв.

Изменение цены за октябрь-декабрь

2008 г.

Изменение цены с начала года

Москва

143 313 – 146 999

145 184 – 152 499

61 405

-2,6 -3,2%

+ 36,4%

Санкт Петербург

92 132 - 101 258

76 170 - 85 819

50 332

-5,02%

+22,97%

Московская область

93 200

71956 – 75 657

51 540

-1,2%

+49-52 %

Новосибирск

60 500

47 500

39 946

-0,8% -1,7%

+1,66%

Екатеринбург

62 994

56 467

40 266

- 1,3%

-2-6 %

Красноярск

56 600

51 500

36 473

-4,9%

+4,5 %

Кемерово

53 000

46 413

33 244

-2,4%

Самара

58 900

52 421

33 005

- 1,6%

+2,98 %

Пермь

58 780

50 800

32 768

-2,2%

+4,5 %

Воронеж

41 168

37 347

30 504

-10%

+12,07%

Волгоград

55 000

52 994

31 816

-5,45

+22,15 %

Нижний Новгород

61 800

50 348

32 347

--

+12,7 %

Краснодар

52 554

48 562

35 197

-5,7%

+7,1 %

Уфа

46 950 – 51 390

45 478 - 46 540

35 697

-0,8%

-1,6 % -2,8%

Омск

42 230

33 590

29 263

-2,7%

+10,8%

Барнаул

41 000

39 611

32 264

-1,2% -4,1%

-10%

Владивосток

78 000

54 178

39 322

-5,8%

+28,8%

Ростов-на-Дону

47 509

41 566

32 472

-7%

+1,3 %

Челябинск

47 420

41 900

32 611

-2,22

+12,5 %

Казань

42 837

37 500

28 485

-0,2%

+1,2 %

Приложение 2

Распределение объектов недвижимости Республики Татарстан по формам собственности

Форма собственности

Кол-во объектов

%

Площадь (млн. кв. м.)

%

Собственность РТ

54 214

10,2

51,4

38,3

Федеральная

Собственность

2517

0,5

2,3 .

1,7

Негосударственная собственность

475 635

89,3

80,3

60,0

Всего недвижимости

532 366

100,0

134

100,0

Распределение недвижимости в Республике Татарстан по функциональному назначению

Вид объектов

Производственные здания

%

Здания

Непроизводственного

Назначения

%

Жилые дома

%

Итого

Кол-во объектов (шт.)

63 637

12,0

30 919

5,8

437 810

82,2

532 366

Площадь (млн. кв. м.)

48,89

36,45

14,72

11,0

70,67

52,6

134,280

Средняя площадь, приходящаяся на 1 объект (м2)

768,3

476,1

161,4

252,2

Приложение 3

Сравнительная характеристика сметно-нормативных баз

Сметно-нормативная база 1984 г.

Сметно-нормативная база 2001 г.

1

2

В ЭСН имеется статья затрат "Прочие машины и механизмы"

В ГЭСН статья затрат "Прочие машины и механизмы" отсутствует, указаны конкретные машины и механизмы

В ЭСН имеется статья затрат "Прочие материалы"

В ГЭСН статья затрат "Прочие материалы" отсутствует, указаны конкретные материалы

Малоценные и быстроизнашивающиеся инструменты, приспособления, устройства в составе машин и механизмов норм не содержатся

В состав машин и механизмов норм ГЭСН входят малоценные и быстроизнашивающиеся инструменты, приспособления, устройства

Все затраты стоимости маш.-часа малоценных инструментов учитываются в нормах накладных расходов

Затраты стоимости маш.-часа малоценных инструментов частично учтены в ГЭСН, а частично в нормах накладных расходов

ЭСН разработаны по многим видам материалов

ГЭСН разработаны по одному материалу-представителю

Вспомогательные ненормируемые материалы учтены в размере 5% от основной заработной платы

Вспомогательные ненормируемые материалы составляют 2% от стоимости основных материалов

Отсутствуют шифры и коды на материальные ресурсы

Материальным ресурсам присвоены шифры и коды, что значительно облегчает определение сметной стоимости строительства ресурсным методом

Имеется деление на местные и привозные материалы

Отсутствует деление на местные и привозные материалы

База для начисления: накладных расходов - прямые затраты и основная заработная плата, сметной прибыли - сумма прямых затрат и накладных расходов

База для начисления накладных расходов и сметной прибыли - фонд оплаты труда (отход от затратного метода определения стоимости)

Узкая номенклатура нормативов накладных расходов и сметной прибыли по видам строительно-монтажных работ

Широкая номенклатура нормативов накладных расходов и сметной прибыли по видам строительно-монтажных работ

Отсутствуют укрупненные нормативы накладных расходов и сметной прибыли

Имеются укрупненные нормативы накладных расходов и сметной прибыли

Норма сметной прибыли составляет 8% от суммы прямых затрат и накладных расходов

Норма прибыли составляет 5-6 % от суммы прямых затрат и накладных расходов

Районный коэффициент начисляется дополнительно на средства на оплату труда

Районный коэффициент входит в статью прямых затрат - средства на оплату труда

Доля средств на оплату труда в сметной стоимости составляет 25-28%

Доля средств на оплату труда в сметной стоимости составляет 8-10%

Отсутствует показатель - средний разряд работ

Имеется показатель - средний разряд работ

Не разработаны дифференцированные поправочные коэффициентов к нормам затрат времени эксплуатации строительных машин и механизмов и к нормам затрат труда рабочих-строителей

Применяются дифференцированные поправочные коэффициенты к нормам затрат времени эксплуатации строительных машин и механизмов и к нормам затрат труда рабочих-строителей

Прочие расходы (доплаты за выслугу лет, аккордная оплата труда, расходы на дополнительные отпуска) начисляются дополнительно к стоимости строительно-монтажных работ

Прочие расходы (доплаты за выслугу лет, аккордная оплата труда, расходы на дополнительные отпуска) входят в статью прямых затрат - средства на оплату труда

Широкая номенклатура расценок по видам строительно-монтажных работ

Сокращенная номенклатура расценок по видам строительно-монтажных работ

Разработка сборников ЕРЕР на федеральном уровне

Разработка сборников ТЕР непосредственно в регионах

Применимы только усредненные нормативы

Предоставляется возможность разработки и применения индивидуальных сметных норм

Приложение 4

Матрица оценки конкурентоспособности ООО «РСО»

Показатели

Организации-конкуренты (l)

«Эталон-ная» ор-ганиза-ция

Стандартизиро-ванный показатель(xijк)

ООО«РСО»

ООО «Комфорт»

ООО «Татлит»

ООО «Центроремстрой»

1. Показатели эффективности строительной деятельности (i)

1.1. Показатели использования основных производственных фондов (ОПФ) (j)

1.1.1. Фондоотдача (Фо) (k)

10,2

4,2

18,2

5

18,2

0,56

1.1.2. Фондовооружен-ность труда (Фвт)

63,8

50,3

33

38,5

63,8

1

1.1.3. Механовооружен-ность труда (Мвт)

12,6

40,1

25

22,4

40,1

0,31

1.1.4. Коэффициент использования производ-ственной мощности (Кпм)

0,67

0,66

0,59

0,6

0,67

1

1.1.5. Коэффициент износа основных средств (Ки)

0,1

0,43

0,48

0,38

0,1

1

1.1.6. Коэффициент обновления (Кобн)

0,49

0,18

0,3

0,07

0,49

1

1.1.7. Коэф. технологич. структуры (Ктс)

0,2

0,8

0,7

0,6

0,79

0,25

1.2. Показатели использования материальных ресурсов

1.2.1. Материалоотдача (Мо)

1,26

1,6

1,5

1,76

1,76

0,7

1.2.2. Коэф. материаль-ных затрат (КМЗ)

1,001

1,0005

1,0005

0,99

0,99

0,9

1.2.3.Удельный вес материальных затрат в себестоимости продукции (МЗсб)

0,82

0,75

0,8

0,59

0,59

0,7

1.3. Показатели использования трудовых ресурсов

1.3.1. Выработка продукции одним рабочим, тыс. руб./ чел. (ПТ)

654

212

600

193

654

1

1.3.2. Коэффициент опережения ПТ над ростом средней заработной платы (Кпт/зп)

1,13

1,3

1,1

1,02

1,3

0,86

1.3.3. Коэф. соответствия фактического уровня образования каждого работника АУП занима-емой должности (КАУПс)

5

4,9

5

4,9

5

1

1.3.4. Коэф. соответствия квалификации рабочих сложности выполняемых работ (Крс)

1

0,99

0,99

0,98

1

1

1.3.5. Коэффициент текучести кадров (Ктек)

0,04

0,04

0,05

0,03

0,03

0,75

1.3.6. Стаж руководителей и специалистов

4

5

4

4

5

0,8

1.4. Показатели использования финансовых ресурсов

1.4.1. Показатели финансовой устойчивости

1.4.1.1. СОС (функциони-рующий капитал)

13673

14916

2607

-29979

14916

0,9

1.4.1.2. Коэф. манев-ренности собственных средств (Кмсс)

0,7

0,59

0,4

-

0,7

1

1.4.1.3. Коэффициент финансовой автоном-ности (независимости) (Кавт)

0,27

0,74

0,13

0,18

0,74

0,4

1.4.1.4. Коэффициент иммобилизации

0,08

0,3

0,1

0,13

0,3

0,3

1.4.1.5. Коэффициент финансовой устойчивости (Кфу)

0,27

0,74

0,13

0,18

0,74

0,4

1.4.1.6. Коэффициент финансового риска (плечо финансового рычага) (Кфр)

2,7

0,36

6,5

4,5

0,36

0,1

1.4.1.7. Коэффициент инвестирования (Кинв)

2,9

2,3

1,7

0,3

2,9

1

1.4.1.8. Коэф. обеспечен-ности материальных оборотных средств собственными источни-ками финансирования (КобесПЗ)

0,55

1,8

0,2

0,4

1,8

0,3

1.4.2. Показатели ликвидности (платежеспособности)

1.4.2.1. Общий коэффи-циент ликвидности (покрытия) (Кол)

1,2

2,6

1,06

0,6

2,6

0,5

1.4.2.2. Коэффициент промежуточной ликвид-ности (Кпл)

0,5

1,7

0,4

0,19

1,7

0,3

1.4.2.3. Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности) (Кал)

0,04

0,1

0,02

0,0003

0,1

0,4

1.4.2.4. Доля оборотных средств в активах (ДосА)

0,91

0,7

0,92

0,5

0,92

0,9

1.4.2.5. Доля произв-ых запасов в текущих активах (ДпзТА)

0,37

0,35

0,32

0,3

0,3

0,8

1.4.2.6.Коэф. соотношения дебит. и кредиторской задолженности (Кдз/кз).

0,47

1,6

0,4

0,23

1,6

0,3

1.4.3. Показатели оборачиваемости средств

1.4.3.1. Время оборач-ти оборотных средств (Тос)

384

194

266

263

194

0,5

1.4.3.2. Время оборачива-емости запасов (Тпз)

144

81

114

84

81

0,6

1.4.3.3. Время оборачиваемости деби-торской задолженности

146

115

102

89,5

89,5

0,6

1.4.3.4. Время обор-ти кредиторской задолж-ти

308

73

249

389

73

0,2

2. Показатели эффективности вспомогательной деятельности

2.1. Показатели использования маркетинга

2.2.1. Уровень реализа-ции аналитич. функции

2,8

3,2

3

2,7

3,2

0,9

2.2.2. Уровень реализа-ции производственной функции

3

3

2,9

2,8

3

1

2.2.3. Уровень реализа-ции сбытовой функции

3

3,1

3

2,9

3,1

0,9

2.2.4. Уровень реализации управления и контроля маркетинга

3

3

2,9

3

3

1

3. Показатели строительной продукции

3.1. Издержки произ-водства на единицу продукции (ИПед)

0,98

0,83

0,75

0,97

0,75

0,8

3.2. Качество выполня-емых СМР (Кач)

5

4,8

4,9

4,8

5

1

3.3.2. Коэф. соотношения фактической продолжи-тельности строительства и нормативной (Кпрф/н)

1

0,99

1

0,99

1

1

4. Показатели оценки финансового результата

4.1. Рентабельность производственной деятельности (Рпд), %

3

12

10,7

3,2

12

0,25

4.2. Рентабельность про-дукции (продаж) (Рпрод)

3

10

8

3

10

0,3

4.3. Рентабельность строительной организа-ции

3,28

23,71

10

2,1

23,71

0,1

4.4. Рентабельность ОПФ (Ропф)

24

68

457,6

15,7

457,6

0,05

4.5. Рентабельность оборотного капитала (Рок)

2,2

30

34

4,3

39

0,06

4.6. Рентабельность с/капитала (Рск)

9,9

19

76

10,9

76

0,1

4.7. Рентабельность текущих обязательств (Рто)

2,8

79

36,6

2,4

79

0,04

4.8. Рентабельность труда, % (Рт)

28

138

262

12,2

260

0,1

4.9. Индекс деловой активности (Iда)

0,86

1,3

1,26

0,64

1,3

0,7