1.3. Особенности определения сметной стоимости в рыночных условиях

Сметная стоимость;— сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Сметы разрабатываются или используются в следующих случаях:

Финансирование бюджетных организаций

Новое строительство. В зависимости от этапа развития проекта сметы готовятся для:

- проведения тендера (торгов);

- эскизного проекта;

- рабочего проекта.

Ремонт (текущий, капитальный). Особо выделим следующие виды:

- ремонт зданий и сооружений;

- ремонт оборудования;

- содержание автомобильных и железных дорог;

- реставрация памятников архитектуры и произведений искусства.

Расчеты за выполненные работы. Смета здесь служит основой для составления Актов о выполненных работах

Оценка восстановительной стоимости недвижимости затратным методом

Другие виды деятельности, требующие финансирования

Сметные расчеты обычно находятся на пересечении интересов Заказчика (Плательщика) и Подрядчика (Исполнителя) за исключением, может быть, случая, когда Заказчик и Подрядчик совмещаются в одном лице. Соответственно, экономический интерес Заказчика состоит в минимизации сметной стоимости (итога сметы), а Подрядчика, наоборот, в максимально возможном увеличении этой стоимости. Компромиссное решение достигается обычно одним из трех способов:

Постатейным обсуждением сметы с учетом выдвигаемых сторонами доводов и обосновывающих материалов. Смета в этом случае является открытым и согласованным сторонами документом. Решающий голос в таких обсуждениях обыкновенно принадлежит Заказчику.

На конкурсной основе. Заказчик выбирает наиболее привлекательное предложение с учетом заявленной стоимости и репутации Подрядчика. Смета в этом случае является закрытым документом, предназначенным для определения позиций участников торгов.

Решение о стоимости проекта принимается на политическом уровне, а на смету возлагается задача формального обоснования. В этом случае искусство сметчика выражается в грамотной подгонке итога сметы под заданную стоимость.

Сметы составляются профессиональными специалистами-сметчиками, которые должны хорошо разбираться в технологии работ, для которых составляется смета.

Сметный подход имеет свой экономический смысл только при простых работах и (или) малого объёма. При исполнении сложных (комплексных) работ большого объёма вероятность реализации проекта в запланированные сроки, с запланированным качеством и в запланированный бюджет (последнее помогает рассчитывать смета) в разы выше при использовании западного подхода проектного управления и калькуляций.

Изначальное наличие искажённых позиций российской сметы для крупных или сложных проектов, с целью соответствия реальной обще-проектной оценке, не позволяют вести оперативный финансовый контроль развития проекта.

Существуют базы ТЕР, ФЕР, ГЭСН, ТСН, МТСН и другие.

Территориальные единичные расценки (ТЕР) – это сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ на территории субъектов Российской Федерации.

Данные сметные нормативы регламентируют общественно необходимые, выраженные в натуральной форме размеры отдельных элементов прямых затрат, приходящихся на единицу объема строительных работ и конструктивных элементов, — расход строительных материалов, затраты труда строительных рабочих и времени работы строительных машин.

В нормах находятся отражение наиболее прогрессивные, экономичные проектные решения и индустриальные методы производства работ. Сметные нормы служат базой для определения сметной стоимости отдельного вида работ, конструкций и зданий.

Сметные нормы группируются по видам работ, степени агрегирования, по назначению и видам строительства. По видам строительства они подразделяются на общестроительные и специальные; по степени агрегирования — на отдельные виды работ и специальные конструктивные элементы, укрупненные системные нормы на конструктивные части здания и отдельные сооружения; по назначению — на отдельные виды работ, на временные здания и сооружения, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекции строящихся предприятий и др.; по видам строительства — для жилищно-гражданского, промышленного, гидротехнического, энергетического, сельского и т. д.

Использование тех или иных сметных нормативов зависит в первую очередь от требований к используемым нормативам со стороны заказчика строительных, ремонтно-строительных, монтажных работ. В частном случае стороны (заказчик и исполнитель) могут договориться о договорных расценках и далее рассчитывать стоимость работ исходя из этого. Чаще всего, заказчику желательно использовать либо федеральные, либо территориальные нормативы (если таковые выпускались в данном регионе). Реже применяются отраслевые нормы (например, в нефтедобывающей отрасли энергетики) и еще реже используются нормативы, разработанные конкретной организацией.

Использование федеральных норм в регионах сопровождается их корректировкой с учетом цен на местные материалы. Территориальные же нормативы, выпущенные местными проектными институтами или региональными центрами по ценообразованию, уже учитывают поправки на местные условия и их использование в регионе гораздо удобнее и поэтому предпочтительнее.

Территориальные и другие сборники ЕР (ТЕР) разрабатывают специалисты Региональных Центров Ценообразования в строительстве (РЦЦС) территориальных образований Российской Федерации, утверждают, вводят в действие и регистрируются в ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС), после чего они включаются в Перечень действующих нормативных документов.

ФЕР (федеральные единичные расценки) – это Сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ. Данные сметные нормативы регламентируют общественно необходимые, выраженные в натуральной форме размеры отдельных элементов прямых затрат, приходящихся на единицу объема строительных работ и конструктивных элементов, — расход строительных материалов, затраты труда строительных рабочих и времени работы строительных машин.

В нормах находятся отражение наиболее прогрессивные, экономичные проектные решения и индустриальные методы производства работ. Сметные нормы служат базой для определения сметной стоимости отдельного вида работ, конструкций и зданий.

Сметные нормы группируются по видам работ, степени агрегирования, по назначению и видам строительства. По видам строительства они подразделяются на общестроительные и специальные; по степени агрегирования — на отдельные виды работ и специальные конструктивные элементы, укрупненные системные нормы на конструктивные части здания и отдельные сооружения; по назначению — на отдельные виды работ, на временные здания и сооружения, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекции строящихся предприятий и др.; по видам строительства — для жилищно-гражданского, промышленного, гидротехнического, энергетического, сельского и т. д.

Строительные нормативы федерального значения разрабатывает и устанавливает только ФЦЦС (федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов)‎. Использование тех или иных сметных нормативов зависит в первую очередь от требований к используемым нормативам со стороны заказчика строительных, ремонтно-строительных, монтажных работ. В частном случае стороны (заказчик и исполнитель) могут договориться о договорных расценках и далее рассчитывать стоимость работ исходя из этого. Чаще всего, заказчику желательно использовать либо федеральные, либо территориальные нормативы (если таковые выпускались в данном регионе). Реже применяются отраслевые нормы (например, в нефтедобывающей отрасли энергетики) и еще реже используются нормативы, разработанные конкретной организацией.

ФЕР содержат полный набор расценок по видам работ, выполняемым на территории Российской Федерации. Они разрабатываются в уровне цен для 1-го базового района (Московская область), утверждаются и вводятся в действие ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС). ФЕР используются во всех отраслях народного хозяйства.

Сборники ФЕР вместе с государственными элементными сметными нормами образуют единую государственную сметно-нормативную базу для разработки системы укрупнённых сметных нормативов.

Единичные расценки, в том числе ФЕРы, сведены в таблицы и содержат на принятый в них измеритель конструкций или работ следующие показатели:

- затраты на оплату труда рабочих (кроме затрат труда, учитываемых в стоимости эксплуатации строительных машин) по состоянию на 01.01.00 г.;

- стоимость эксплуатации строительных машин, в том числе оплату труда рабочих, обслуживающих машины;

- стоимость материалов, изделий и конструкций (кроме материалов, конструкций и изделий, характеристика которых при составлении смет принимается по проектным данным);

- нормы расхода материалов (в натуральных показателях), стоимость которых не учитывается в единичной расценке;

- наименования и, как правило, нормы расхода материалов, изделий и конструкций, характеристика которых принимается при составлении смет по проектным данным.

Виды ФЕР:

- ФЕРы на строительные и специальные строительные работы

- ФЕРы на монтаж оборудования (ФЕРм)

- ФЕРы на пусконаладочные работы (ФЕРп)

- ФЕР на строительные и специальные строительные работы

Сметные нормы ГЭСН группируются по видам работ, степени агрегирования, по назначению и видам строительства. По видам строительства они подразделяются на общестроительные и специальные; по степени агрегирования — на отдельные виды работ и специальные конструктивные элементы, укрупненные системные нормы на конструктивные части здания и отдельные сооружения; по назначению — на отдельные виды работ, на временные здания и сооружения, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекции строящихся предприятий и др.; по видам строительства — для жилищно-гражданского, промышленного, гидротехнического, энергетического, сельского и т. д.

Использование тех или иных сметных нормативов зависит в первую очередь от требований к используемым нормативам со стороны заказчика строительных, ремонтно-строительных, монтажных работ. В частном случае стороны (заказчик и исполнитель) могут договориться о договорных расценках и далее рассчитывать стоимость работ исходя из этого. Чаще всего, заказчику желательно использовать либо федеральные, либо территориальные нормативы (если таковые выпускались в данном регионе). Реже применяются отраслевые нормы (например, в нефтедобывающей отрасли энергетики) и еще реже используются нормативы, разработанные конкретной организацией.

Строительные нормативы федерального значения разрабатывает и устанавливает только ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС), региональные строительные нормативы разрабатывают региональные центры ценообразования в строительстве (РЦЦС).

Сборники государственных элементных сметных нормативов (ГЭСН) содержат техническую часть, вводные указания к разделам, таблицы сметных норм и приложения. В технических частях приводятся указания о порядке применения сборников сметных норм, коэффициентов к сметным нормам, учитывающих условия производства работ, а также правила исчисления объёмов работ [43, с.84].

ФСНБ (федеральная сметно-нормативная база) — это сборник федеральных сметных нормативов для расчета сметной стоимости строительства.

Сметный норматив – это документ, содержащий расценки на выполнение единичных или укрупненных работ. Сметные нормативы регламентируют общественно необходимые, выраженные в натуральной форме размеры отдельных элементов прямых затрат, приходящихся на единицу объема строительных работ и конструктивных элементов, — расход строительных материалов, затраты труда строительных рабочих и времени работы строительных машин.

В нормах находятся отражение наиболее прогрессивные, экономичные проектные решения и индустриальные методы производства работ. Сметные нормы служат базой для определения сметной стоимости отдельного вида работ, конструкций и зданий.

Сметные нормы группируются по видам работ, степени агрегирования, по назначению и видам строительства. По видам строительства они подразделяются на общестроительные и специальные; По степени агрегирования — на отдельные виды работ и специальные конструктивные элементы, укрупненные системные нормы на конструктивные части здания и отдельные сооружения; по назначению — на отдельные виды работ, на временные здания и сооружения, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекции строящихся предприятий и др.; по видам строительства — для жилищно-гражданского, промышленного, гидротехнического, энергетического, сельского и т. д.

Строительные нормативы федерального значения разрабатывает и устанавливает только ФГУ ФЦЦС (федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов) .

Приказом Минрегиона России от 11.04.2008 № 44 введен в действие новый порядок разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности. Этот порядок зарегистрирован Минъюстом России как нормативный правовой акт. Порядком регламентирована процедура введения в действие сметных нормативов федерального, территориального и отраслевого уровней, а также создание Реестра нормативов в области сметного нормирования и ценообразовании в сфере градостроительной деятельности, действующих па территории Российской федерации.

В октябре 2008 г. в Реестр включены сметные нормативы федерального уровня, состоящие из сборников ГЭСН-2001, ФЕР-2001,ТЕР-2001, ФССЦ-2001 и ФСЭМ-2001, изданных в новой, уточненной редакции в начале 2008 года.

Преимущества федеральной сметно-нормативной базы:

- сокращение номенклатуры сметных норм, введение универсальных единиц измерения в расценках и, следовательно, однородные расценки объединены в одну;

- пересмотр номенклатуры машин и механизмов, материалов, технологий исходя из современного уровня техники и технологии;

- расширение номенклатуры сборников на монтажные работы с 36 до 40, что позволяет учитывать в сметной документации дополнительные виды работ;

- введение более гибкой дифференциации коэффициентов, применяемых для определения стоимости демонтажа оборудования, а также разработка различных схем учета стоимости демонтажа в зависимости от параметров оборудования;

- расшифровка статьи затрат "Прочие машины и механизмы" по конкретным видам машин и механизмов;

- расшифровка 5%-ного размера средств на статью затрат "Прочие материалы" по конкретным видам;

- максимальный учет в расценках местных условий производства строительно-монтажных работ и других территориальных особенностей, влияющих на стоимость строительства, поскольку сборники ТЕР разработаны в региональных центрах по ценообразованию в строительстве (а не на федеральном уровне);

- предоставление возможности конкретным предприятиям разрабатывать индивидуальные сметные нормы в случаях, когда необходимые для определения сметной стоимости производимых ими работ нормы отсутствуют в сборниках ГЭСН. Ряд индивидуальных сметных норм утверждается на федеральном уровне, утвержденные индивидуальные сметные нормы будут выпускаться как дополнения к существующим сборникам, что позволит предприятиям при необходимости использовать их при разработке сметной документации. Это обеспечит постоянное пополнение сметно-нормативной базы 2001 г., появится возможность учета индивидуальных условий строительства;

- отход от затратного метода определения стоимости строительно-монтажных работ, базой начисления накладных расходов и сметной прибыли является фонд оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов.

Недостатки федеральной сметно-нормативной базы:

- недостаточно достоверное определение норм затрат труда и размера оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов (использованы преимущественно статистические данные) при формировании сметных норм;

- снижение доли заработной платы в структуре сметной стоимости (не покрываются реальные расходы на оплату труда). В сметно-нормативной базе 1984 г. доля средств на оплату труда в сметной стоимости составляла 25-28%, а в сметно-нормативной базе 2001 г. она снизилась до 8-10% (по значительному числу работ); до 18% средств на оплату труда содержится в нормах накладных расходов, зимнего удорожания, нормах на строительство временных зданий и сооружений;

- снижение нормы сметной прибыли, сейчас она составляет 5-6% от суммы прямых затрат и накладных расходов вместо прежних 8%;

- по некоторым видам строительно-монтажных работ при использовании сметно-нормативной базы 2001 г. сметная стоимость возросла незначительно, что по-прежнему не позволяет покрывать реальные расходы предприятий;

- стоимостные показатели сметно-нормативной базы 2001 г. приняты по состоянию на 1 января 2000 г., поэтому в настоящее время необходимо использовать индексы инфляции к расценкам, заложенным в базу, несмотря на то, что она еще не введена полностью в действие, расценки являются короткоживущими;

- допущено много недочетов при составлении ГЭСН (например, в ряде расценок учтены не все используемые при работах материалы; в сборниках ГЭСН заложена норма ненормируемых материалов, равная 5% от стоимости основных материалов, в то время как более точные расчеты показали, что их размер не превышает 2%).

При разработке сметно-нормативной базы 2001 г. ставилась задача создать оптимальные нормативы, учитывающие фактические затраты при производстве строительно-монтажных работ [34, с.205].

Использование нормативной базы 2001 г. позволяет отражать в сметной документации реальные расходы, имеющие место при строительстве объектов, получать результаты, сравнимые с реальными издержками. Важным элементом новой системы ценообразования в строительстве является то, что сократился контроль со стороны государства, стал преобладать вариантный подход к определению стоимости строительства.

Для предприятий, осуществляющих строительство за счет средств частных инвесторов, для которых нормативные документы Госстроя России носят рекомендательный характер и которые свободны в выборе методов и нормативов при определении сметной стоимости строительства, использование сметно-нормативной базы 2001 г. экономически выгодно.

Для создания механизмов определения оптимальной (или максимально реальной) стоимости строительства объектов и договорных цен при заключении контрактов между участниками инвестиционного процесса необходимо решить ряд проблем.

Первая проблема связана с разработкой механизмов определения оптимальной сметной стоимости строительства объектов, при которой достигается максимальный совокупный эффект от строительства и эксплуатации объектов с наиболее рациональными продолжительностью и сроками их строительства. Это относится прежде всего к двум типам коммерческих инвестиционных проектов:

- объекты жилищно-гражданского назначения с их продажей (или сдачей в аренду) на рынке недвижимости;

- объекты производственного назначения, в результате ввода которых осуществляется производство и продажа на рынке определенной продукции (или услуг).

Для того и другого типов объектов важнейшими показателями экономической эффективности, помимо стоимости (затрат) и экономического эффекта, являются срок окупаемости капитальных вложений и продолжительность инвестиционного цикла. Причем методика расчета продолжительности инвестиционного цикла для каждого из них различна. Так, для объектов второго типа, кроме продолжительности строительства, важнейшим показателем является продолжительность эксплуатации при полной окупаемости капитальных вложений и продолжительность эксплуатации до получения экономического эффекта, необходимого, например, для последующего рефинансирования проекта или его ликвидация.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что снижение стоимости строительства коммерческих инвестиционных проектов находится в прямой зависимости от показателей экономического эффекта (дохода, прибыли), срока окупаемости и продолжительности инвестиционного цикла. Эти показатели оптимизируются инвесторами и заказчиками проектов при разработке обоснований инвестиций и бизнес-планов на основе существующих нормативных и методических документов. Вместе с тем, в результате проведения этих расчетов, на наш взгляд, должны определяться максимально и минимально возможные (граничные) значения сметной стоимости строительства объектов (в зависимости от вариантов экономической эффективности проекта), в пределах которых инвесторы и заказчики определяют наиболее приемлемые договорные цены с подрядными предприятиями.

Вторая проблема связана с разработкой механизмов повышения точности и достоверности прогнозных расчетов стоимости в зависимости от типов объектов, их отраслевой направленности и региона строительства. В условиях полного или частичного отсутствия рабочей документации и исходных данных физических объемов элементных сметных работ возникает необходимость разработки новых типов прейскурантов натуральных показателей на единицу мощности строительной и потребительской продукции по отраслям, объектам-представителям и регионам. К натуральным показателям относятся физические объемы работ и потребность в материально-технических и трудовых ресурсах (основные материальные ресурсы - ресурсы-представители, машино-часы, человеко-часы).

Сокращенная номенклатура ресурсов-представителей, определяющая не менее 90% сметной стоимости строительства, позволяет создать согласованные федеральные, отраслевые и региональные системы мониторинга текущих рыночных цен на основные виды ресурсов с учетом аналогичных систем строительных и промышленных предприятий, обеспечивающих ресурсами объекты строительства. Наиболее сложной и объемной задачей является мониторинг текущих цен на материалы, изделия, конструкции и оборудование, который должен функционировать как у заказчиков, так и подрядчиков. При этом тип объектов и их отраслевая направленность существенно влияют на классификацию ресурсов и структуру банка данных. Например, при строительстве объектов нефтегазовой промышленности выделяются линейная часть магистральных и промысловых трубопроводов, наземные сооружения трубопроводов (компрессорные, насосные и др.), промысловые сооружения и объекты надземной инфраструктуры (жилье, соцкультбыт и др.). Для каждого типа объекта формируется классификатор материалов-представителей, применительно к которому создается и актуализируется банк данных, содержащий текущие рыночные цены по регионам России и кустам сосредоточенного строительства. При этом крупные инвесторы и заказчики капитального строительства, как например, ОАО "Газпром", имеющие свои базы комплектации материалов и оборудования на местах, создают систему мониторинга текущих цен франко-база комплектации и складирования материально-технических ресурсов.

Транспортные затраты на доставку ресурсов от баз комплектации к месту производства работ калькулируются отдельно при разработке сметной документации. Учитывая, что часть материалов и оборудования может поставляться заказчиками, необходимо создать систему мониторинга, прежде всего, в этих организациях. В ней должен быть предусмотрен мониторинг текущих цен ресурсов-представителей по основным отечественным и импортным поставщикам. Это позволит оптимизировать поставки на основе выбора наиболее эффективных поставщиков с учетом снижения цен и повышения качества поставляемой продукции и тем самым обеспечивать реальное снижение отпускных цен на материалы и оборудование. Кроме того, снижение стоимости материальных ресурсов возможно за счет сокращения транспортных и, особенно, складских расходов при применении прямых поставок ресурсов на строительные площадки.

Третья проблема определения оптимальной сметной стоимости строительства связана с переходом от затратного механизма сметных расчетов к рыночным, прежде всего по крупным инвестиционным проектам, осуществляемым российскими естественными монополиями и другими крупными предприятиями с превалированием государственной собственности которые, как отмечалось выше, заинтересованы в максимальном увеличении финансовых средств на выполнение собственных инвестиционных, проектов и программ. В этом случае снижение стоимости строительства может достигаться за счет адресных и эффективных сметных расчетов по каждому инвестиционному проекту, входящему в инвестиционную программу, повышения точности и достоверности прогнозных сметных расчетов на основе ресурсных методов, конкурсного выбора подрядчиков и поставщиков ресурсов.

Мировая практика показывает, что снижение стоимости строительства за счет решения перечисленных проблем может составить до 30% от сметной стоимости объекта.