1.3. Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса

Мировая экономика сейчас вступила в очень сложный экономический период. В центре этого глобального кризиса американская финансовая система. Причиной послужили инновации в области ипотечного кредитования. Низкие процентные ставки сделали кредиты привлекательными для широких слоев населения. Огромное количество кредитов, выданных американскими банками, напоминало «мыльный пузырь», который в один прекрасный день лопнул. Вследствие этого начался кризис строительства, так как банки перестали кредитовать строительство домов, появились проблемы с безработицей. Аналогичную картину мы можем наблюдать и в Англии, которая переживает такую же ипотечную катастрофу.

Кроме этого, отмечается заметное снижение темпов роста экономики и производства во многих развитых странах. Спад сказался на стоимости нефти: спрос упал, а вместе с ним и цена за баррель. Всеобщий кризис подтолкнул к росту и инфляцию. Сейчас в США, Европе и Китае она достигла рекордного максимума. Это не могло не сказаться на экономике России и других стран.

Ипотечный кризис в США затронул также и российский фондовый рынок. Российский фондовый рынок начал падать синхронно с американскими и европейскими рынками. Такая синхронность обусловлена как выводом спекулятивных иностранных капиталов, так и фиксацией прибылей и сокращением рисков российскими спекулянтами.

С начала 2008 г. шла коррекция фондового рынка в сторону снижения цен на акции. Особенно обострилась ситуация после военного конфликта с Грузией. На нашем рынке преобладали нерезиденты, которые после этого конфликта стали забирать деньги с российского фондового рынка. У нас долго говорили, что кризиса на российском фондовом рынке нет. Можно считать, что он наконец докатился до нас. Конечно, дефолта, как в 1998 г., нет, но признаки кризиса налицо. Очень уж большая коррекция фондового рынка произошла в 2008 г. Деятельность паевых фондов (акций и смешанных) практически парализована. Многие клиенты забрали свои паи.

Российский фондовый рынок в сентябре 2008 г. испытал самые большие за последние несколько лет трудности. Российский рынок просел под продажами, которые вели западные инвесторы. Ведущие российские компании и банки в сентябре потеряли до трети своей рыночной стоимости. Эксперты считают, что в течение последних семи лет во всех сегментах российского финансового рынка происходило постепенное накопление рисков. Например, опережающими темпами рос внешний долг российских банков и нефинансового корпоративного сектора. Такое накопление массы внешнего корпоративного и банковского долга свидетельствует о быстром росте экспозиций на кредитный, процентный и валютный риски, обращенные в экономике России.

Из-за страха западных контрагентов даже кредитоспособные участники российского рынка оказались не в состоянии получать деньги для своих операций под залог ценных бумаг. Это привело к тому, что наши участники рынка ценных бумаг остались без денег. Поэтому отсутствие иностранного фондирования послужило краткосрочным фактором обвала.

Кроме того, многих участников рынка подвел рынок РЕПО, который таил в себе много скрытых рисков. С экономической точки зрения РЕПО — это получение денежных средств под залог ценных бумаг. Этот механизм десятки лет использовался во всех странах мира, в том числе и в России. В какой-то момент, в условиях падающего рынка, участники рынка перестали исполнять ранее заключенные сделки, платить по обязательствам, в том числе и по сделкам РЕПО. Дальше это пошло по цепочке и стало нарастать, как снежный ком. Ты перестаешь платить, потом твой контрагент, который должен получить от тебя денежные средства, тоже начинает испытывать проблемы. Стоимость ценных бумаг в портфеле падает, а если ты не можешь еще «перереповаться», то вынужден продавать бумаги из портфеля. Все это сплелось и привело к паническим настроениям.

В нынешнем году российский фондовый рынок потерял в цене более 50 %. Несмотря на легкий подъем, отмеченный в конце сентября, финансовая система страны дрогнула. Кризис в США, заразивший большую часть экономик мира, сказывается и в России (и влияет на ее миллиардеров), особенно сильно затрагивая банки, которые во многом опирались на доступ к зарубежным ликвидным средствам.

Кризис затронул как банки, которые заняли деньги за рубежом и в России, выпустили секьритизированные облигации, так и компании, цены на продукцию которых упали, а также компании, которые выпустили акции и не смогли их продать по планируемым цена, и граждан, которые купили паи ПИФов, акции и облигации, но не смогли продать их из-за низкой цены.

Ситуация с рублевой ликвидностью постепенно ухудшается. Ставки на рынке МБК (межбанковские кредиты) очень высоки - 8-9 процентов годовых. Банки предпочитают идти на аукционы РЕПО. Так в последнее время спрос банков на аукционе РЕПО (Lombard credit; однодневные кредиты под залог ценных бумаг) уже превышает установленный Центральный банк РФом лимит (500 млрд. рублей).

И, тем не менее, угроза банковского кризиса сохраняется.

Во-первых, это обвал фондового рынка 16 сентября 2008 года, в результате которого у многих заемщиков возникли проблемы с залоговым обеспечением. Появилась угроза банкротства, причем, коснулось это предприятий в наибольшей степени ориентированных на потребительский рынок. Банки, не успевшие к 16 сентября 2008 года уйти с фондового рынка, потеряли в результате обвала многие миллиарды рублей собственных активов.

Во-вторых, возросла вероятность столкнуться с мировым финансовым кризисом после российско-грузинской войны, в результате которой Россия оказалась в частичной экономической изоляции.

В-третьих, возросло количество крупных банков, не исполнивших свои обязательства на рынке межбанковского кредитования. Например, ООО «КБ «Роспромбанк» был продан иностранному инвестору.

В-четвертых, Банк России менее активно оказывает финансовую поддержку. В период 12-19 сентября отток частного капитала из России составил около 10 млрд. долларов, а всего с начала войны с Грузией - 38,1 млрд. долларов (Goldman Sachs дает другую оценку чистого оттока капитала с 8 по 19 сентября — 52 млрд долларов).

В-пятых, продолжается снижение рейтингов российских банков, что отражается на возможности получения или рефинансирования займов. 22 сентября 2008 года Standard&Poor’s снизило прогнозы с «позитивного» до «стабильного» семи российским банкам: «Союзу», «Петрокоммерцу», «Национальной факторинговой компании», ««Росбанк»у», «Русфинанс Банку», «Сургутнефтегазбанку» и «Транскредитбанку». Агентство Moody`s резко понизило рейтинг «Связь-банка», объяснив это тем, что банк не смог вовремя исполнить обязательства по сделкам РЕПО.

Так же с «позитивного» до «стабильного» Moody`s понизил рейтинги: банков «Уралсиб», ОАО «Центр-Инвест», «Кедр», НБ «Траст», ИБ «Траст», НОМОС-банка, ОАО «СКБ-банк», банка «Транскапитал», Судостроительного банка, ОАО «Восточный экспресс банк».

По финансовой устойчивости банки: «Уралсиб», «Транскапитал», ОАО «Центр-Инвест», НБ «Траст», ИБ «Траст», НОМОС-банк.

По долговым инструментам: НБ «Траст», ИБ «Траст», НОМОС-банка, «Транскапитал», ОАО «Восточный экспресс банк».

Ранее рейтинговое агентство Fitch Ratings пересмотрело прогноз по рейтингам «Ренессанс Капитала» со «стабильного» на «негативный», а агентство Standard & Poor's поместило на пересмотр кредитный рейтинг данного банка.

В целом, Moody's понизил прогноз развития со «стабильного» на «негативный» всей банковской системы России.

В-шестых, основные средства на поддержание ликвидности достаются банкам «большой тройки» («БАНК ВТБ 24», «Сбербанк России», «Газпромбанк»). При этом для банков «первого круга» ставки на рынке МБК составляли 5-6 процентов годовых, для менее крупных банков они достигали 15 процентов.

В-седьмых, многие компании приостановили реализацию своих проектов из-за нехватки кредитных ресурсов. Вот лишь некоторые из этих компаний:

- Midland Development (проект офисно-делового центра с музыкальным театром «Русская песня» Надежды Бабкиной на Олимпийском проспекте и жилой комплекс на проспекте Вернадского);

- Strip Mall (строительство 11 многофункциональных комплексов в Нижнем Новгороде, Йошкар-Оле, Астрахани, Липецке, Серпухове, Петропавловске-Камчатском, Владивостоке, Южно-Сахалинске, Омске, Хабаровске, Воронеже);

- Корстон (приостановил строительство в нескольких регионах 11 многофункциональных комплексов, включающих гостиницы и ТРЦ);

- Mirax Group (заморозка всех «бумажных» проектов);

- «Система-галс» (приостановка всех планируемых проектов и продажа проектов площадью не менее 30 000 кв. м).

Если раньше средняя ставка по проектному финансированию составляла около 12 процентов годовых, то сейчас возможно привлечь средства лишь под 18 процентов.

Один из главных вопросов, волнующих сегодня многих - сколько банков останется на финансовом поле страны.

Аналитики Moody's говорят, что из 900 активно действующих сегодня банков (всего по данным ЦБР на 1 сентября 2008 года в стране насчитывалось 1125 банков) самостоятельными финансовыми структурами останутся не более 200 кредитных организаций. Сокращение банковской системы страны может составить от 30 до 80 процентов.

Зная сегодняшнюю ситуацию в России, можно предположить по каким направлениям будет развиваться кризис внутри страны.

1. Множество высококвалифицированных сотрудников лишатся работы.

2. Из финансово-хозяйственного оборота будут выведены десятки, если не сотни миллиардов рублей банковских активов.

3. Деятельность малых и средних предприятий будет фактически парализована. Так как, они лишатся оборотных средств, утратят возможность пополняться кредитными ресурсами, не смогут вовремя выплачивать заработную плату и налоги, не смогут своевременно расплачиваться с контрагентами.

4. Курс рубля к доллару ослабеет по причине вывода банковских средств на заграничные счета.

5. Ухудшится предпринимательский и инвестиционный климат.

6. Социальная атмосфера в обществе накалится, так как, не смотря на гарантированные выплаты по вкладам до 700 тысяч рублей, возникнет организационная неразбериха, и потребуются значительные наличные средства, оперативно предоставить которые Банк России не в состоянии.

7. Доверие иностранных финансовых партнеров будет ослабевать.

8. Некоторая часть иностранных инвестиций в Россию не вернется, так как они, по сути, являясь средствами российских предпринимателей, направлялись из оффшорных зон.

9. Дополнительно возрастет инфляция, поскольку часть средств окажется на потребительском рынке.

Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:

А) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые «сабпрайм-кредиты»);

Б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье. Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, — недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.

Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом [21, с.18].

Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса Российской Федерации, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.

Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3–4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.

Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом, снижение темпов жилищного строительства.

Необходимо отметить, что указанный фактор, будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Серьезный дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т. п.) привел к сохранению в 2005–2006 годах высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах — миллионниках почти в 2 раза.

В 2007 году во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.

Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.

Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30–50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.

 На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16–17 сентября 2008 года.

Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.

В 2007–08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.

Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.

Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005–2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7–8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

Строители попали «в вилку» — с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья.

Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате, в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.

В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 году ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.

Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.

Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, а это таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.

В соответствии с этим, необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.

Частно-государственное партнерство — это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.

Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.

При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.

Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.

В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.

Еще год тому назад Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку, как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.

Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.

Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.

Главным механизмом в вопросе обеспечения граждан жильем должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья [20, с.44].

Таким образом, анализируя ситуацию на строительном рынке, отметим, что банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых жилищных объектов. Кроме того, резко снизились объемы ипотечного жилищного кредитования.

Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.

Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость и сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования.

Снижается спрос строительных компаний на строительные материалы. В результате, предприятия строительной индустрии вынуждены сокращать объемы производства основных строительных материалов. Примерно половина цементных заводов России уже остановила печи. Практически все заводы перешли на сокращенную рабочую неделю.

Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.

Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями. Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.

В результате, в 2009–2010 годах ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (на 20–25%).

Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.

Особую тревогу вызывают активно продвигаемые Государственной Думой РФ поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.

В создавшихся условиях для девелоперов, строящих социальное жилье, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет.

Отрицательная сторона кризиса в строительстве:

Строители испытывают обвальное падение инвестиций в отрасль. На неопределенный срок отложена реализация проектов, проектные площади которых составляли сотни тысяч квадратных метров, а заявленные вложения — миллиарды рублей. Еще прошлым летом инвесторы и девелоперы без опасений заявляли о строительстве гостиниц, офисных и торговых центров, многофункциональных комплексов и спортивных сооружений. Вновь об этих планах вспомнят не раньше чем через 3 года.

С местного рынка уйдут федеральные и иностранные инвесторы. Уход игроков такого уровня неизбежно повлечет за собой снижение уровня конкуренции. Это даст возможность крупнейшим местным застройщикам держать цены на недвижимость на одном уровне.

Многие застройщики жилья впервые за свою историю столкнулись с нулевым спросом. Особенно это было заметно в ноябре‑декабре 2008 г. За эти два месяца продажи были единичными. Они активизировались лишь к концу января.

Падение спроса уже повлекло за собой падение цен на жилье в среднем на 10‑15%. Велика вероятность, что небольшие строительные компании, руководство которых понимает, что их бизнес идет ко дну, продолжат демпинговать. Чтобы рассчитаться с кредиторами, они готовы сработать «в ноль». Если это произойдет, вслед за ними на снижение цен вынуждены будут пойти и средние компании. Как следствие — снижение рентабельности строительного бизнеса в целом.

Девелоперы, которые не вкладывали в строительство собственные средства, уйдут. Кризис «оставит в живых» не более четверти от нынешнего числа строительных компаний.

Положительная сторона кризиса в строительстве: 

Кризис повлек за собой существенное снижение цен на строительные материалы. По сравнению с осенью прошлого года цены на основные позиции упали на 15‑20%. Металл и вовсе подешевел на 35%. Однако строителям стоит поторопиться с закупкой  —нынешние цены продержатся только до начала лета, а затем вновь поползут вверх. Стоимость металлоконструкций уже начала расти — металлурги сокращают объемы производства, металлотрейдеры, в свою очередь, требуют от потребителей 100‑процентную предоплату. К зиме цены на материалы достигнут своих докризисных показателей.

Есть возможность пополнить свои активы и приобрести земельные участ­ки. Если раньше площадки были в дефиците, и покупка их могла тянуться годами, то сегодня земля в избытке. Небольшие компании, уходя с рынка, продают участки, на которых не успели начать строительство.

Востребованность в услугах управляющих компаний, безусловно, вырастет. Когда платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость падает, важно эффективно управлять не только технической эксплуатацией объекта, но и всеми денежными потоками — будь то арендные платежи или дебиторская задолженность.

Проще будет тем, у кого есть госзаказы. Строительные компании, выполняющие заказы государства, переживут кризис легче, чем застройщики, работающие только в коммерческом строительстве. В обычных условиях собственные проекты намного прибыльнее социальных. Однако сегодня отказываться от участия в некоммерческой застройке не стоит: в государст­венном строительстве низкая рентабельность, но большие объемы. Наконец, если финансирование коммерческих проектов сегодня практически остановилось, то стройка по госзаказу оплачивается в полном объеме и в срок.

Таким образом, анализ эффективности действующей системы ценообразования в строительстве показывает, что решение проблемы повышения точности и достоверности сметных расчетов сдерживается рядом причин, основными из которых являются:

- недостаточно эффективная государственная политика по обеспечению разработки и реализации методологии определения объективно необходимых затрат на строительство, реконструкцию и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. Затратный механизм, свойственный доперестроечному периоду развития отечественной экономики, в настоящее время приобрел новые формы в естественных монополиях и других компаниях, подконтрольных государству, что проявляемся, прежде всего в тенденциях увеличения затрат на материальные ресурсы поставки как заказчика, так и подрядчика. Достаточно точно проанализировать данные о составе цен франко-строительная площадка, чтобы увидеть неправомерное увеличение практически всех составляющих затрат на основные виды материальных ресурсов;

- несовершенство сметной нормативной базы для определения сметной стоимости строительства объектов, в том числе элементных и укрупненных сметных норм и нормативов для оценки затрат на прединвестиционной стадии, на этапах проектирования и строительства объектов, а также их преемственности с точки зрения необходимой точности сметных расчетов независимо от полноты исходных данных;

- отсутствие новых видов прейскурантов, которые, как показывает мировой опыт, позволяют осуществлять сметные расчеты на прединвестиционной стадии и, ранних стадиях проектирования с достаточной точностью. Повышение точности и достоверности прогнозных сметных расчетов способствует повышению эффективности использования капитальных вложений и формирования инвестиционных программ на всех уровнях управления, качества договоров и контрактов, конкурсной и другой документации. В прейскурантах должны содержаться, прежде всего, натуральные показатели по отраслям и объектам-представителям в виде физических объемов работ, трудо-, машино - и материалоемкости на единицу мощности строительной продукции, которые могут использоваться для разработки аналогичных показателей на единицу мощности потребительской продукции, например, на 1км линейно-протяженного объекта, на 1м3 или 1м2 определенного типа площадочного объекта-представителя. Натуральные показатели затем должны применяться для разработки укрупненных сметных показателей в текущем уровне цен;

- отсутствие государственной системы мониторинга текущих цен на ресурсы по регионам и предприятиям, которая могла бы способствовать постепенному переходу в федеральном масштабе от индексных методов сметных расчетов к ресурсным в текущем уровне цен. Создание такой системы является сегодня важнейшей проблемой и требует координации на федеральном уровне;

- низкое качество подготовки и повышения квалификации инженеров-сметчиков. Роль этой профессии в рыночных условиях существенно возрастает. В развитых зарубежных странах топ-менеджеры по управлению стоимостью инвестиционных проектов в любой фирме входят в число наиболее важных профессий и имеют соответствующие команды узких специалистов по стоимостному инжинирингу. У нас даже строительные вузы не имеют соответствующих факультетов, а система переподготовки и повышения квалификации инженеров-сметчиков работает недостаточно эффективно. Дефицит специалистов по сметному делу определяет во многом трудности решения проблем совершенствования сметных норм, расчета оптимальных затрат на строительство объектов, формирования договорных цен, планирования инвестиций. Данная проблема усугубляется также необходимостью специализации менеджеров по управлению стоимостью различных типов инвестиционных проектов с учетом их специфики. Нужны специалисты-сметчики в области жилищно-гражданского, нефтегазового, дорожного, энергетического, атомного, металлургического и других видов строительства;

- недостаточное понимание необходимости коренного изменения организации сметного дела в России на всех уровнях управления, а значит, повышения эффективности обоснования объемов инвестиций, в реальный сектор экономики. Слабо решается важнейшая проблема системной компьютеризации управления стоимостью, а ведь в этой ключевой системе перерабатывается более половины всей информации в строительстве. Участники инвестиционного процесса обмениваются информацией, как правило, на бумажных носителях и затем многократно вводят вручную исходные данные: в компьютеры. Проектные организации, являющиеся первичными разработчиками сметных показателей, не объединены в единую информационную систему с инвесторами, заказчиками и подрядчиками. Практически не используются опыт и огромные архивы проектных организаций для создания прейскурантов и других нормативных документов. В этой связи необходимы, в первую очередь на федеральном уровне, совершенствование законодательной, базы и принятие мер, направленных на совершенствование организации сметного дела и повышение точности обоснования объемов инвестиций на развитие реального сектора экономики страны;

- определение сметной стоимости строительства объектов отечественными предприятиями в подавляющем большинстве в базисном уровне цен с использованием различного рода индексов для перехода к текущим ценам. В ряде случаев эти индексы носят общий характер (например, вводятся на объект в целом), их расчетная база не в полной мере учитывает особенности конструктивных и объемно-планировочных решений конкретных объектов. Такие индексы имеют значительные погрешности. Искажение величины индексов приводит к тому, что планируемые мощности как правило, не соответствуют требуемым затратам. В этой связи, как показывает мировой опыт, необходимо применение ресурсных методов расчета, позволяющих на основе выборки основных видов ресурсов (ресурсов-представителей), определяющих не менее 90% стоимости прямых затрат, осуществлять сметные расчеты с высокой степенью точности в текущем уровне цен.

2. Анализ влияния финансового кризиса на ценовую политику

2.1. Организационно – экономическая характеристика строительной фирме ВММ-2

В 2006 году были выполнены следующие строительно-монтажные работы: Капитальный ремонт внутренних помещений здания Татарско-турецкой гимназии г. Азнакаево;

Капитальный ремонт фасада здания автоцентра «Лада»;

Текущий ремонт кассового узла и милицейской комнаты РКЦ г. Азнакаево;

В 2007 году были выполнены следующие строительно-монтажные работы: Капитальный ремонт кровли спортзала АСШ №3 г. Азнакаево. Капитальный ремонт внутренних помещений автоцентра «Лада»; Кап. ремонт филиала банка «Девон-Кредит» г. Азнакаево. Кап. ремонт сельского дома культуры населенного поселка Манауз. Строительство пристроя (пищеблока) для дома престарелых и инвалидов в п. г.т. Актюбинский Азнак. района.

Кап. ремонт помещений Азнакаевского дома-интерната для престарелых и инвалидов.

Кап. ремонт кровли МСОШ СХПК Урсай.

Кап. ремонт кровли ДК СХПК Урсай.

Кап. ремонт помещений ДЮСШ по ул. Багаутдинова,12а.

В 2008 году были выполнены следующие строительно-монтажные работы:

Текущий ремонт административного здания ООО «Татавтодор-Азнакаево».

Ремонт кровли гаража нарсуда г. Азнакаево.

Ремонт в помещениях ЗАГСа г. Азнакаево.

Кап. ремонт здания ОГИБДД Азнакаевского РОВД.

Кап. ремонт многоквартирного ж/д №3 по ул. Хасанова г. Азнакаево (кап. ремонт кровли).

Кап. ремонт многоквартирного ж/д №7 по ул. Хасанова г. Азнакаево (кап. ремонт кровли и фасада).

Кап. ремонт многоквартирного ж/д №9 по ул. Хасанова г. Азнакаево (кап. ремонт кровли и фасада).

Кап. ремонт многоквартирного ж/д №3 по ул. Алиша г. Азнакаево (кап. ремонт фасада) Кап. ремонт многоквартирного ж/д №6 по ул. Алиша г. Азнакаево (кап. ремонт кровли и фасада).

Кап. ремонт многоквартирного ж/д №26 по ул. Ленина г. Азнакаево (кап. ремонт кровлщинженерный сетей отопления, горячего и холодного водоснабжения).

Текущий ремонт здания УСХП и П Азнакаевского района.

При выполнении строительно-монтажных работ не создавалось аварийных ситуаций, случаев травматизма и нарушений техники безопасности. Работы выполнялись в строгом соблюдении Строительных Норм и Правил, отличались оригинальностью проекта, дизайна и хорошим качеством. Сроки выполнения работ не нарушались.

Анализ производственной программы ООО «РСО» приведен в таблице 2.1.:

Таблица 2.1.

Производственная программа предприятия в сопоставимых ценах

тыс. руб.

Наименование показателя

2006г.

2007 г.

2008 г.

Факт

% к 2002г.

Факт

% к 2003г.

Факт

% к 2004г.

1

2

3

4

5

6

7

Общий объем строительно-монтажных работ

98563

209,2

63594

64,5

73721

115,9

Объем строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами

87833

209,8

57038

64,9

66721

116,9

Объем строительно-монтажных работ, выполненных субподрядными организациями

10730

205

6556

61

6541

99,8

Анализ данных производственной программы показывает, что, несмотря на спад в 2007 г, вновь наметилась тенденция к увеличению производственной мощности предприятия. Так, в 2008 году общий объем работ предприятия увеличился, прирост составил 15,9%. Одновременно с наметившимся увеличением общих объемов производства, увеличиваются объемы работ, выполняемые строительной организацией, и сокращаются объемы работ, выполненные субподрядчиками. В 2006 году субподрядные организации выполнили 8,8% производственной программы предприятия.

Как негативную тенденцию в производственной деятельности предприятия следует отметить рост издержек на единицу продукции, что повлекло за собой снижение показателей прибыли (таблица 2.2):

Таблица 2.2

Анализ издержек на единицу продукции

Показатели

2006 г

2007 г

2008г.

Измене-

Ние за 2006-2007 гг, (+,-)

Измене-

Ние за 2007-2008 гг, (+,-)

Измене-

Ние за 2006-2008 гг, (+,-)

1

3

4

5

6

7

8

Объем работ, выполненных собств. силами, тыс. руб.

Себестоимость реализации, тыс. руб.

Удельные издержки, коп./руб.

Прибыль от реализации, тыс. руб.

87833

61999

71

25834

57038

49428

87

7610

66721

65145

98

1576

-30795

-12571

+16

-18224

+9683

+15717

+11

-6034

-21112

+3146

+27

-24258

Данные таблицы 2.2. подтверждает рисунок 2.1.:

Рис. 2.1. График изменения издержек производства на единицу реализованной продукции

Конечную оценку производственной деятельности предприятия произведем на основе анализа показателей эффективности его производства. Основные показатели эффективности производства ООО «РСО» представим в таблице 2.3.:

Таблица 2.3.

Показатели эффективности производства ООО «РСО»

Показатели

Единица измерения

2006г

2007г

2008г

1

2

3

4

5

Материалоемкость

Руб./руб.

0,59

0,66

0,79

Фондоемкость

Руб./руб.

0,02

0,07

0,1

Фондовооруженность

Т. р/чел.

19

38

63,8

Механовооруженность труда

Т. р./чел.

9,2

10,9

12,6

Рентабельность строительного производства

%

13

14

3

Несмотря на наметившийся рост объемов производства, рост фондооснащенности труда, показатели эффективности производственной деятельности продолжают иметь отрицательную динамику: наблюдается увеличение материалоемкости, фондоемкости, снижение рентабельности строительного производства. Основными причинами подобных изменений являются увеличение удельных затрат и низкая эффективность использования ресурсов.

Органами управления ЗАО ВММ-2 являются директор (единоличный исполнительный орган) и Общее собрание Участников – высший орган управления Обществом, который состоит из Участников учредительного договора или их представителей. ООО «РСО» имеет два Участника, доля каждого из которых в уставном капитале составляет 50%. Директор предприятия одновременно является и Участником Общества.

Организационная структура ЗАО ВММ-2 построена по линейно-функциональному принципу, который предполагает отсутствие дублирования усилий и потребления ресурсов в функциональных блоках (рисунок 2.2). Но главный инженер и заместитель директора по производству по сути занимаются решением одних и тех же задач, только с разделением по объектам, т. е. происходит дублирование функций. Таким образом, стоит задача оценки обоснованности и эффективности подобного разделения полномочий.

На предприятии отсутствует отдел маркетинга, маркетинговая деятельность фактически не осуществляется, и в штате предприятия нет сотрудников, целенаправленно выполняющих маркетинговые функции. Отдел снабжения занимается лишь такой деятельностью, как выбор и работа с поставщиками. Некоторые функции маркетинга принимает на себя директор. Должностные обязанности сотрудников четко не прописаны ни в одном документе. Распределение полномочий и обязанностей сотрудников осуществляется в соответствии со сложившимся порядком или же по указанию директора.

Отдел снабжения выполняет функции обеспечения производства материально-техническими ресурсами, осуществляют входной контроль материалов, деталей, конструкций, оборудования и других ресурсов. Производственно-технический отдел осуществляет подготовку производственного процесса, контроль производственной деятельности, составляет графики строительства и обеспечения го материально-техническими ресурсами, принимает от заказчика проектно-сметную документацию, контролируя ее своевременное поступление, комплектность и качество, участвует в осуществлении сметной деятельности, разработке проектов производства работ, заявок на участие в подрядных торгах. Бухгалтерия осуществляет бухгалтерский учет хозяйственной деятельности, контроль за правильным расходованием материальных ценностей и денежных средств, ведет работу по обеспечению строгого соблюдения штатной, финансовой, кассовой, платежной и расчетной дисциплины. В обязанности начальников участков входит координация действий прорабов на местах, которые в свою очередь проводят инструктаж и контроль деятельности мастеров и комплексных бригад.

В настоящее время штат сотрудников ООО «РСО» укомплектован всеми необходимыми кадрами. Директор, его заместители имеют высшее образование, исполнители на местах прошли специальную подготовку и имеют все необходимые навыки работы. Текучесть кадров находится невелика, причем обеспечивается за счет рабочих, ИТР работают постоянным составом уже длительное время. Набор рабочих производится путем размещения объявлений в газете «Из рук в руки», либо с помощью службы занятости.

Персонал ООО «РСО» обладает высоким уровнем подготовки и квалификации. Средний разряд рабочих 4,35. Каждые три года в обязательном порядке проводится повышение квалификации ИТР.

На предприятии используется две формы оплаты труда рабочих: повременная и сдельная. Повременщикам начисляется зарплата, исходя из тарифных ставок с применением поправочного коэффициента в соответствии с разрядами и фактически отработанным временем. Рабочими-повременщиками являются: водители, механики, сторожи. Рабочие-сдельщики - это штукатуры, маляры, каменщики и другие строительные рабочие. На заработную плату рабочих-сдельщиков влияют коэффициент производительности, коэффициент качества СМР. Для специалистов, занятых в производстве, применяется поощрение с использованием коэффициента трудового участия, который определяется индивидуально комиссией во главе с директором ежемесячно (ежеквартально). Зарплата директора и линейных руководителей начисляется, исходя из заключенных с ними контрактов, заработная плата других руководящих работников, специалистов и служащих определяется должностным окладом. Основные показатели использования трудовых ресурсов приведены в таблице 2.4:

Таблица 2.4.

Показатели использования трудовых ресурсов ООО «РСО»

Показатели

2006г.

2007г.

2008г.

Изменение за 2006-2007 гг.

Изменение за 2007-2008 гг.

Изменение за 2006-2007гг.

+/-

В %

+/-

В %

+/-

В %

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Годовой объем СМР собствен. силами, тыс. руб.

87833

57038

66721

-30795

-35

+9683

+17

-21112

-24

Среднесписочная чис-ленность работников, чел

98

99

102

+1

1

+3

3

+4

4

В т. ч. среднесписочная численность рабочих, чел.

77

78

81

+1

1

+3

3

+4

4

Уд. вес рабочих в общей численности работников (Уд)

0,8

0,8

0,8

0

-

0

-

0

-

Отработано дней одним рабочим за год (Д)

227

225

215

-2

0,9

-10

4

-12

5

Средняя продолжительность рабочего дня, ч (П)

7,7

7,8

7,5

+0,1

1

-0,3

4

-0,2

3

Среднегодовая выработка одного работника тыс. руб./чел

896,3

576,1

654,1

-320

-35

+78

14

-242

-27

Среднегодовая выработка одного рабочего, тыс. руб.

1141

731

823,7

-410

36

+92,7

13

-317,3

-28

Среднедневная выработка рабочего, руб. (ДВ)

5026,4

3248,9

3831,2

-1778

35

+583

18

-1195

24

Среднечасовая выработка рабочего, руб. (ЧВ)

652,8

416,5

510,8

-236,3

36

+94,3

23

-142

-22

Коэффициент опережения роста ПТ над ростом средней заработ. платы

-

0,5

1,1

-

-

+0,6

120

-

-

Фондовооруженность, тыс. руб./чел

19

38

63,8

+19

100

+26

68

+44,8

236

Механовооруженность, тыс. руб./чел

9,2

10,9

12,6

1,7

18

+1,7

16

+3,4

+37

В 2006 году, несмотря на наименьшее за анализируемый период количество работников, они обеспечили наибольший объем работ (о чем говорит наибольшее значение среднегодовой выработки). Как безусловно положительное явление можно отметить увеличение коэффициента опережения роста производительности труда над ростом средней заработной платы, что говорит об эффективном использовании фонда оплаты труда.

В 2007 году эффективность использования трудовых ресурсов снижается: наблюдается сокращение выработки, несмотря на рост фондооснащенности труда (фондовооруженности и механовооруженности). В 2008 году ситуация улучшается, среднегодовая выработка одного работника увеличилась на 14%, рабочего – на 13%, хотя темпы ее прироста остаются все еще ниже прироста показателей оснащенности труда, и это негативное явление. Изменение среднегодовой выработки на одного рабочего произошло за счет изменения:

1) удельного веса рабочих в общей численности персонала предприятия – фактор не оказал влияния;

2) количества отработанных дней одним рабочим за год

ΔГВД=Уд05*ΔД*П04*ЧВ04=0,8*(-10)*7,8*416,5=-25,99 тыс. руб.

3) продолжительности рабочего дня

ΔГВп=Уд05*Д05*ΔП*ЧВ04=0,8*215*(-0,3)*416,5= -21,49 тыс. руб.

4) среднечасовой выработки рабочих

ΔГВЧВ=Уд05*Д05*П05*ΔЧВ=0,8*215*7,5*94,3=+121,65 тыс. руб.

Таким образом мы видим, что при анализе выработки особенно тщательно следует анализировать изменение среднечасовой выработки как одного из основных показателей производительности труда, определяющего уровень среднедневной и среднегодовой выработки рабочих. Величина же этого показателя может зависеть от многих факторов: степени механизации производственных процессов, квалификации рабочих, их трудового стажа и возраста, организации труда и его мотивации, техники и технологии производства, экономических условий хозяйствования и др.

Большое значение для оценки эффективности использования трудовых ресурсов на предприятии в условиях рыночной экономики имеет показатель рентабельности персонала (отношение прибыли от реализации к среднесписочной численности персонала). Данные для анализа рентабельности персонала представим в таблице 2.5:

Таблица 2.5.

Данные для факторного анализа рентабельности персонала ООО «РСО»

Показатели

Значения

Изменение

2007 г

2008 г

Прибыль от реализации, тыс. руб.

7610

1576

-6034

Объем работ, вып. собственными силами, тыс. руб.

57038

66721

+9683

Среднесписочная численность работников, чел

99

102

+3

Рентабельность продаж, %

13

2

-11

Удельный вес продаж в стоимости произв. продукции

1

1

0

Среднегодовая выработка одного рабочего, тыс. руб.

576,1

654,1

+78

Прибыль на одного работника, тыс. руб.

76,87

15,45

-61,42

Данные таблицы 2.5. свидетельствуют о том, что прибыль на одного работника снизилась на 61,42 тыс. руб., в том числе за счет изменения:

1) производительности труда

ΔRппп=ΔГВ*Дрп04*Rоб04=78*1*13/100=+10,14 тыс. руб.

2) удельного веса реализованной продукции в общем ее выпуске- данный фактор не оказал влияния

3) рентабельности продаж

Rппп=ГВ05*Дрп05*ΔRоб=654,1*1*(-11)/100=--71,95 тыс. руб.