Тема 6. Діагностика майна і ринкова ціна підприємства

Вправа 15

Визначить оціночну вартість будівлі витратним балансовим методом, якщо відомо, що балансова вартість будівлі, розміщеної за адресою вул. Арсенальна 1 в м. Києві характеризується наступними даними, наведеними в таблиці 26.

Таблиця 26

Відомості щодо вартості будівлі станом на 01.03.06

№	Назва об'єкту	Первісна вартість (гривень)	Залишкова вартість (гривень)
1.	Виробниче приміщення літера А	5694412,0	3783828,6
2.	Виробниче приміщення літера Б	764614,9	116238,5

Методичні вказівки для розв'язання.

Оціночна вартість будівлі простим балансовим методом буде дорівнювати залишковій вартості, за якою будівля включена до балансу підприємства. Залишкова вартість будівлі, за якою вона включена до балансу буде визначатись як сума залишкової вартості виробничих приміщень і складе станом на 01.03.06 суму 3900067,0 гривень або три мільйона дев'ятсот тисяч шістдесят сім гривень.

Вправа 16

Визначить вартість будівлі з використанням витратного підходу за ціною відтворення, дохідного підходу за методом капіталізації та порівняльного підходу, якщо відомо, що об'єктом оцінки є приміщення, які мають наступні характеристики.

Таблиця 27

Характеристики будівлі згідно з технічним паспортом

Назва приміщення	Корисна площа (кв. м)	Висота (м)
Приміщення розташовані на 1-6 поверхах	6440,3	3,73
Приміщення підвалу	7468,8	3,60
Разом	13909,1	х

Крім того, відомо наступне:

1) за даними "Сборника УПВС № 13" (М.: Держбуд СРСР, 1972) вартість 1 куб м будівлі в цінах 1969 року дорівнювала 40,6 карбованців;

2) за даними Державного комітету України з питань будівництва та архітектури коефіцієнт збільшення вартості будівельно-монтажних робіт до базової кошторисної вартості 1969 року станом на 01.01.04 складав 5,64;

3) індекс інфляції за даними Державного комітету статистики України за 2004 рік становив 111,2 відсотка, за 2005 рік 110,0 відсотка, індекс інфляції за січень 2006 року становив - 105,0 відсотка, лютий 2006 року - 106,0 відсотка;

4) стан будівлі добрий, знос не перевищує 20,3 відсотка;

5) середній розмір оголошених відсотків, які будуть сплачуватись провідними банками України по валютним депозитам для юридичних осіб - 12,0 відсотка;

6) прийняті ризики: ризик ліквідності вкладень - 3; ризик менеджменту - 3;

специфічні ризики для нерухомості - 4; галузеві ризики - 3;

7. частина будівлі, а саме приміщення, що знаходяться з першого по шостий поверхи, можуть бути здані в оренду під офісні приміщення;

8. середня ставка плати за оренду 1 кв. м офісної нерухомості на момент оцінки становила суму, що дорівнює за офіційним курсом НБУ 5,05 грн за 1 долар США - 22,5 долара США;

9. вартість 1 кв. м будівлі, що за повідомленням Інвестиційної газети (№ 43, 2006) була продана в лютому 2006 року, становила 2,5 тис. грн.

10. приміщення оцінюваної будівлі, що знаходяться на першому-шостому поверхах, можуть бути використані, як офісні приміщення і придатні для здавання в оренду.

Методичні вказівки для розв'язання

1. Оцінка будівлі за ціною відтворення

Оскільки відома вартість 1 куб м будівлі в цінах 1969 року для розрахунку вартості будівлі за ціною відтворення необхідно визначити будівельний об'єм будівлі, який розраховується за формулою:

V= S*H,

де: V - будівельний об'єм будівлі; S - корисна площа приміщень; Н - висота приміщень.

Таблиця 28

Розрахунок будівельного об'єму будівлі

Назва приміщення	Корисна площа (кв.м)	Висота (м)	Будівельний об'єм куб. м
Приміщення розташовані на 1-6 поверхах	6440,3	3,73	24022,3
Приміщення підвалу	7468,8	3,60	26887,7
Разом	13909,1	х	50910,0

Оціночна вартість будівлі за ціною відтворення об'єкта оцінки в цінах станом на 28.02.06 буде розраховуватись за наступною формулою:

В = (В1969*V*Ii 01.01.04/1968*Ii 2004/2003* Ii2005/2004* I i січень 2006/грудень 2005* Ii лютий 2006/січень 2006)*

*(1-І зносу),

де В1969 - вартість порівняльної одиниці за ціною, що діяла в 1969 році, V - кількість порівняльних одиниць в об'єкті оцінки (куб.м), Іі - індекси інфляції за відповідні періоди, Ізносу - індекс зносу об'єкта оцінки, 1-Ізносу – коефіцієнт придатності будівлі.

В = 40,6 крб СРСР* 50910,0* 5,64*1,112*1,110*1,05*1,06* (1-0,203)= 12764079 гривень або дванадцять мільйонів сімсот шістдесят чотири тисячі сімдесят дев'ять гривень.

Таким чином, оціночна вартість будівлі за ціною відтворення об'єкта оцінки в цінах, що діяли на момент оцінки, а саме: 01.03.06, буде становити 12764079 грн або дванадцять мільйонів сімсот шістдесят чотири тисячі сімдесят дев'ять гривень.

2. Оцінка будівлі дохідним способом за методом прямої капіталізації.

Для проведення розрахунків доходним способом за методом капіталізації необхідно розрахувати ставку капіталізації кумулятивним методом, як суму середнього відсотка за депозитами для юридичних осіб, які сплачуються провідними українськими комерційними банками та ризиків. Розмір ставки капіталізації буде дорівнювати: К = 12,0+ 3+3+4+3= 25 ( відсотків).

При розрахунку вартості об'єкта дохідним способом враховується, що частина будівлі, а саме приміщення, що знаходяться з першого по шостий поверхи, можуть бути здані і оренду під офісні приміщення.

Таблиця 29

Визначення вартості об'єкта дохідним способом за методом прямої капіталізації

№ пп	Показники	Розрахунок показників
1.	Валовий середній прибуток від вірогідної експлуатації об'єкта оцінки доларів США (здаванні в оренду під офісні приміщення)	22,5*6440,3= 144906,8
2.	Корисна площа приміщень, які можуть здаватись в оренду кв. м	6440,3
3.	Податок на додану вартість 20 відсотків доларів США	144906,8*0,16666= 24141,5
4.	Чистий операційний прибуток доларів США	120765,3*12=1449183,6
5.	Ставка капіталізації	0,25
6.	Оцінювана вартість доларів США	1449183,6/0,25= 5796734,4
7.	Курс долара США на дату оцінки грн	5,05
8.	Вартість будівель за методом капіталізації грн	29273508,7
9.	Податок на додану вартість грн	4876966,6

Вартість об'єкта оцінки, розрахована за методом прямої капіталізації доходу для власника становить 29273508,7 грн (двадцять дев'ять мільйонів двісті сімдесят три тисячі п'ятсот вісім гривень) за вирахуванням податку на додану вартість, який він зобов'язаний сплатити при продажу будівлі на користь держави згідно з вимогами законодавства України.

2. Оцінка будівлі порівняльним методом

За умови вправи відомо, що вартість 1 кв. м будівлі, яка за повідомленням Інвестиційної газети (№ 43, 2006) була продана в січні 2006 року, становила 2,5 тис. грн. Оцінювана будівля також може бути використана як офісне приміщення. Вартість будівлі корисною площею 13909,1 кв. м буде складати - 13909,1 кв.м *2500 тис. грн = 34772750 грн. або тридцять чотири мільйони сімсот сімдесят дві тисячі сімсот п'ятдесят гривень.

Таким чином, вартість будівлі, визначена різними методами, дорівнює наступним величинам:

за ціною відтворення (відновною вартістю) - 12764079 грн;

за методом прямої капіталізації - 29273508,7 грн;

за порівняльним методом - 34772750,0 грн.

Вправа 17

Оцінити ринкову вартість автомобільної заправної станції (далі - АЗС) за витратним методом, враховуючи наступні дані.

Будівництво АЗС визнано одним із альтернативних способів вкладення коштів. В комплексі АЗС, крім безпосередньої функції заправлення автомобілів паливом передбачається обладнати кафе, крамницю, станцію технічного обслуговування автомобілів, автостоянку, невеличкий готель. Частка послуг у комплексі АЗС може складати 10 відсотків від загального обсягу доходів. Очікувана потужність 2400 тон на рік. Середня ціна 1 тони бензину 4 грн за 1 літр. АЗС буде розміщена на околиці обласного центру на земельній ділянці площею 0,3 га. Згідно з кошторисом вартість нової АЗС складається з наступних витрат за вартістю окремих елементів:

витрати на будівництво операторної і крамниці, що будуть розміщені на площі 180 кв.м, складають 800 грн за 1 кв. м;

обладнання навісу над площадкою площею 300 кв.м - 200 грн. за 1 кв.м;

резервуар з обладнанням - 3000-14000 грн в розрахунку на один резервуар (передбачається встановити 4 резервуари);

обладнання АЗС - 7000-20000 за одиницю, передбачається встановити 5 одиниць обладнання;

система управління - 3000 грн;

внутрішні мережі освітлення - 7 % від вартості споруд;

шляхові роботи - 25 грн за 1 кв. м на площі 2520 кв.м;

вартість прав на земельну ділянку – 3000 грн.

Методичні вказівки для розв'язання

Визначення вартості нової автозаправної станції витратним методом здійснюється виходячи з витрат, які будуть понесені для її будівництва згідно з кошторисом. Тому для вирішення завдання необхідно визначити вартість об'єктів, кожен з яких буде розміщений на території автозаправної станції.

Таблиця 30

Визначення кошторисної вартості об'єктів, розміщених на території автозаправної станції

Назва об'єктів	Вартість за одиницю виміру	Кількість об'єктів	Сукупна вартість
Операторна і крамниця	800 грн за 1 кв.м	180 кв.м	144000
Навіс на ПРК	200 грн за 1 кв.м	300 кв. м	6000
Резурвуар	3000-14000 грн за одиницю	4 резервуара	12000-56000
ПРК	7000-20000 за одиницю	5 одиниць	35000-100000
Всього вартість споруд	х	х	197000-306000
Внутрішні мережі освітлення	7% від вартості споруд	х	13790-21420
Система управління і контролю	3000 грн за одиницю	1 одиниця	3000
Шляхові роботи	25 грн. за 1 кв.м	2520 кв.м	63000
Разом витрати	х	х	276790-327420
Вартість прав користування земельною ділянкою	х	х	3000
Всього витрати	х	х	270790-330420

Оціночна вартість нової автозаправної станції витратним методом складає 270790 грн - 330420 грн.

Вправа 18

Оцінити ринкову вартість автомобільної заправної станції (далі - АЗС) порівняльним методом, якщо відомо, що очікувана потужність АЗС складає 2400 тон паливних матеріалів на рік. Середня ціна 1 тони бензину - 4 грн за 1 літр. Вартість об'єкта аналога - 500 000 грн з потужністю 2000 тон палива на рік. АЗС, яка обрана за аналог, має знос 20 відсотків до первісної вартості.

Методичні вказівки для розв'язання.

1. Вартість нової автозаправної станції методом прямого порівняння буде дорівнювати: 500*1,2/0,8= 750 тис. грн.

Таким чином, вартість нової автозаправної станції за методом прямого порівняння буде складати сімсот п'ятдесят тисяч гривень.

2. Вартість нової автозаправної станції методом розрахунку за питомими ціновими показниками здійснюється в наступній послідовності:

а) розрахунок питомої цінової ваги, яка припадає на одиницю головного параметру об'єкта-аналога - 500тис.грн /2000 тон = 250 грн на одиницю вартості аналога;

б) розрахунок вартості об'єкта оцінки - 2400*250= 600 тис. грн. Отже, за методом питомих цінових показників вартість нової автозаправної станції становить 600 тис. грн.