4. Землі населених пунктів: поняття та види

Землі населених пунктів – всі землі в межах міської, селищної та смуги сільских населених пунктів. Є територ базою для забудови житл, інш будівлями та спорудами в цілях задовол житл-комун та інш потреб насел, що проживає на тер. Ці землі обмежуються від інших категорій земель єдиного зем фонду встановленням їх адм кордонів. Міська смуга є зовнішньою межею міста, що відокремлює його землі від прилеглих земель інших категорій. Значення смуги – виділяє кордони міст, сіл, сел; кордон нас пункту як адм-тер одиниці, в межах якої здійснюється компетенція міс, сіл, сел Рад та їх виконкомів в області регулювання зем відносин на підвідомчий їм тер.

Складові частини мають різне цільове призначення, але правовий режим призначений одній задачі – обслуговування потреб населенного пункту.

Використання земель відбув у відповідн з проектами планування і забудови, планами.

Планом зем-госп устройства визнач режим використ земель: сан-захис зон шкідливих п-в; зон сан охор курортів;зон охорони ландшафта….Межі визнач ген планом, спец проектами і затвердж відп Радою, органами, які приймають рішен в галузі охор прир, створен іст-культ об.

Види за цільовим признач (см 57).

-землі міськ, селищ та сільск забудови – перебувають у віданні відповідних Рад н/д. Надаються п-м, устан, орг-м для буд-ва і експлуатації пром, виробн, житл, культ-побут, інш будівель і споруд, а також громадянам для індив житл буд-ва.

-землі загального користування – використовуються як шляхи сполучення (вулиці, проїзди, набережні і інш визначені), для задовільнення культ-побут потреб населення (парки, сквери, пляжі…), полігони для захоронення неутилізованих пром відходів, інш що признач для задоволення потреб нас пункту. На них право загального землекористування і більша їх частина не надана конкретним орг-м (можуть надаватися в безстрокове користування п-м комун госп, громадянам –в оренду).

-землі с/г призначення та інш угіддя- поля, сади, виноградники, присадибні ділянки, торф”яники, кар”єри. Вони розташовані в межах міс, сіл, сел смуги нас пунктів. Це резервні тер для забудови нас пунктів. На них не розповсюдж принцип пріоритетного використання земель с/г призначення.

-землі природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та іст-культ призначення – будь-яка діяльн на цих землях, що протирічіть цільовому призначенню, заборонена. Знаходяться у віданні міс, сіл, сел адміністрацій.

-землі, зайняті міськими лісами – служать цілям охорони ландшафтів, оточуючого середовища. Призначені для відпочинку, провед культ-оздоров заходів.

-землі промисловості, транспорту, зв”язку та інш прзнач – надані п-м, установам, орг-м для здійснення покладених на них задач. У межах нас пунтів. Розташування здійсн за узгодженням з міс сел, сіл адміністраціями, порядок їх використання підкоряється загальному правовому режиму зем нас пунктів, в віданні місц адмін.

5. Зонування земель населених пунктів

Закон, ВР України, від 17.02.2011, № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності"

9) план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон;

Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" містить наступні правила щодо здійснення зонування територій населеного пункту.

Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається планом зонування території, "який встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови, ландшафтної організації території" (ст. 18 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"). Даний документ розробляється на основі генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон (ч. 1 ст. 18 Закону).

На плані зонування з урахуванням попередніх рішень щодо планування та забудови території повинні виділятись зони обмеженої містобудівної діяльності, встановлюватись умови та обмеження видів використання земельних ділянок та об'єктів нерухомості в межах кожної з зон (ст. 18 Закону). План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Згідно зі ст. 23 Закону України "Про основи містобудування" дані плану зонування вносяться до містобудівного кадастру населених пунктів як системи даних про населені пункти, їхні функціональні зони, окремі території та земельні ділянки, будинки й споруди, соціальну, інженерну і транспортну інфраструктуру, екологічні та інженерно-геологічні умови (щодо містобудівного кадастру див. Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затв. постановою КМУ від 25.03.93 N 224).

Зонування є альтернативою принципу встановлення "цільового призначення земель", який є несумісним з умовами ринкової економіки, із повноваженнями власника розпоряджатися власною земельною ділянкою408. У сучасних умовах жорстке визначення "цільового призначення" земельних ділянок повинно бути замінене виділенням однорідних за своїм режимом зон, де потрібні види землекористування запроваджуються або шляхом прямих заборон чи приписів, або запровадженням підвищених ставок податку чи інших заходів стимулювання. Зонінгові правила можуть встановлювати вимоги щодо площі земельної ділянки, її фронтального розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.)409. Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до вимог цих правил (насамперед щодо планувальних параметрів - розмірів, відступів, конфігурації тощо)410.

За кордоном вироблено досвід так званого "гнучкого зонування", що враховує природний контур місцевості. Методами такого зонування є "плаваючі зони" та "планова забудова" (що передбачає порядок ущільнення забудови земельної ділянки та інші вимоги з контролю за подрібненням земель)411. При зонуванні відмовилися від жорсткого планування і встановлення правового режиму на всій території адміністративної одиниці на користь більш гнучкого підходу, який полягає у встановленні правового режиму кожної конкретної ділянки412. Архітектори і проектувальники все глибше починають розуміти значення найбільш повного врахування обмежень землекористування, зумовлених природними особливостями окремих земельних ділянок413.