1. Поняття і склад земель житлової та громадської забудови

   Землі житлової та громадської забудови — самостійна категорія земель серед земель України. Вона з'явилася замість земель населених пунктів, які відповідно до раніше чинного земельного законодавства теж характеризувалися самостійним правовим режимом.    Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки у межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. При визначенні поняття цих земель законодавець бере за основу два критерії: їх місце розташування — у межах населених пунктів та цільове призначення — використання для розміщення забудови.

Всі населені пункти в Україні виконують у системах розселення різні за своїм характером функції. Згідно з чинним законодавством серед них виділяють дві категорії — міські та сільські поселення. До складу міських поселень відносять міста (республіканського, обласного і районного значення), а також селища. Сільські поселення включають села і селища незалежно від їх адміністративного підпорядкування.

   Крім цієї класифікації, чинне законодавство виділяє також гірські, курортні та історичні населені пункти.

   Визначення поняття земель житлової та громадської забудови, наведене у ст. 38 ЗК України, є не зовсім повним. До цих земель мають належати не тільки земельні ділянки, що їх використовують для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування, а й ті, що забезпечують належну експлуатацію цих об'єктів та призначені для зазначених цілей відповідно до містобудівної документації.    Землі житлової та громадської забудови неоднорідні за своїм складом хоч і використовуються як просторово-територіальна основа. Земельний кодекс України не визначає склад цих земель. Між тим у їх межах розташовані земельні ділянки, які призначені та використовуються для розміщення та експлуатації різних за характером об'єктів (житлової забудови, громадських будівель і споруд, а також інших об'єктів загального користування).

На відміну від житлової, громадську забудову становлять об'єкти соціально-культурного та комунально-побутового при­значення, які розташовані на відповідних земельних ділянках. До таких об'єктів, зокрема, належать: заклади освіти, установи охорони здоров'я і соціального забезпечення, відпочинку, фіз­культурно-спортивні споруди, культурно-освітні заклади, ми­стецькі установи, підприємства торгівлі, громадського харчу­вання та побутового і комунального обслуговування тощо. Пра­вовий режим земельних ділянок, на яких розташовані ці об'єкти, теж характеризуються певними особливостями.

Слід зазначити, що в межах земель житлової та громадської забудови можуть розміщуватися як капітальні, так і тимчасові будівлі та споруди, які займають відповідні земельні ділянки. За­лежно від характеру об'єктів забудови земельні ділянки, на яких розташовані ці об'єкти і призначені для їх обслуговування, по­винні вважатися відповідно землями житлової чи громадської забудови з урахуванням притаманних їм певних специфічних ознак.

Разом із тим, складовою земель житлової та громадської за­будови виступають і деякі інші землі, на яких розташовані об'єк­ти загального користування, що відіграють важливу роль у за­безпеченні життєдіяльності людей. До цих об'єктів, зокрема, на­лежать: вулиці, провулки, дороги, площі, проїзди, майдани, набережні, пляжі, міські сади, парки, гідропарки, бульвари, кла­довища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо. Вони характеризуються особливою соціальною цінністю, що визначає суспільний інтерес.

Склад земель населених пунктів

Характерною ознакою земель населених пунктів є входження до їх складу земель різних категорій. Наприклад, у межах м. Києва із загальної площі 83,53 тис. га 13,61 % -землі під житловою та громадською забудовою, 43,58 % - лісовкриті землі, 7,99 % - землі водного фонду, 7,06 % - ЗСГП, 0,72 % - землі історико-культурного призначення, 14,34 % - землі, що використовуються для відпочинку (в т. ч. дачні земельні ділянки), 6,34 % - землі під промисловою забудовою тощо1013.

Входження до складу земель населених пунктів різних категорій земель було одним з аргументів на користь невизнання земель населених пунктів окремою категорією земель. Проте варто зазначити, що належність однієї земельної ділянки одночасно до кількох категорій земель - явище поширене і в принципі неминуче (наприклад, землі лісогосподарського призначення та водного фонду можуть входити до складу земель оборони, природного заповідного фонду тощо).

2. Законодавство, що визначає правовий режим земель житлової та громадської забудови

Порядок використання земельних ділянок для житлової та громадської забудови у межах населених пунктів регулюється ЗК України, містобудівним та іншим законодавством, основу якого становлять:

1) закони України:

- «Про основи містобудування» (визначає правові, економічні, соціальні та організаційні засади містобудівної діяльності в Україні і спрямований на формування повноцінного життєвого середовища, забезпечення при цьому охорони навколишнього природного оточення, раціонального природокористування та збереження культурної спадщини);

- «Про регулювання містобудівної діяльності» (встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів);

- «Про регулювання містобудівної діяльності» (встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів);

- «Про архітектурну діяль­ність» (визначає правові та організаційні засади здійснення архітектурної діяльності і спрямований на формування сприятливого життєвого середовища, досягнення естетичної виразності, економічної доцільності і надійності будинків, споруд та їх комплексів);

- «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» (встановлює відповідальність юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців (суб'єктів містобудування) за правопорушення у сфері містобудівної діяльності);

2) інші нор­мативно-правові акти:

- типові регіональні правила забудови;

- регіональні та місцеві правила забудови;

- дер­жавні будівельні норми і правила

Серед нормативних документів, що визначають правовий режим земель населених пунктів, варто виділити ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України N 173 від 19.06.96.

Також безпосередньо регламентують відносини щодо використання земель населених пунктів (у т. ч. житлової та громадської забудови) наступні нормативні документи: ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень", СанПиН 3231-85 "Санитарные правила устройства и содержаниядошкольныхучреждений (детскиеясли, детскиесады, детскиесады-ясли)", СанПиН 4076-86 "Санитарные правила устройства, оборудования, содержания и режимаспециальныхобщеобразовательныхшкол-интернатов для детей, имеющихнедостатки в физическом и умственномразвитии", СанПиН 4719-88 "Санитарные правила устройства, оборудования и содержанияобщежитий для рабочих, студентов, учащихсясреднихспециальныхучебных заведений и профессионально-технических училищ", СанПиН 5179-90 "Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатациибольниц, родильных домов и других лечебныхстационаров", ДБН В.2.2-3-97 "Будинки та споруди навчальних закладів", ДБН В.2.2-4-97 "Будинки та споруди дитячих дошкільних закладів", ДБН Б.1-3-97 "Державні будівельні норми України. Система містобудівної документації. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів", Державний санітарно-епідеміологічний нагляд за реалізацією генеральних планів розвитку міст (Положення П 2.2.1.006-98), ДСанПіН 5.5.2.008-98 "Устаткування, утримання середніх загальноосвітніх навчальних-виховних закладів та організація навчально-виховного процесу Державні санітарні правила та норми", ДСанПіН 2.2.2.028-99 "Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України". Перелік інших "державних стандартів та норм", що визначають режим використання земель населених пунктів, див. у коментарі до ст. 4 ЗКУ.

Звісно, при використанні земель населених пунктів, у т. ч. і земель житлової та громадської забудови, обов'язковим є і дотримання інших нормативно-правових актів, не названих у коментованій ст. 39 ЗКУ. Наприклад, важливими є вимоги Закону України "Про благоустрій населених пунктів", наказу Держжитлокомунгоспу "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.2005 N 76.

Велика кількість нормативно-правових актів регламентують окремі аспекти використання земель населених пунктів. Так, ст. 27 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" вимагає при плануванні та забудові населених пунктів забезпечити "пристосування для використання інвалідами"; правовий режим кладовищ у населених пунктах визначається Законом України "Про поховання та похоронну справу", а також Інструкцією про порядок поховання, утримання кладовищ і організацію ритуального обслуговування в населених пунктах України, затвердженою наказом Держжитлокомунгоспу України від 16.12.91 N 126. Щодо особливостей використання земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Деякі вимоги щодо правового режиму таких земель вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених постановою КМУ від 30.03.94 N 198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм). Планування, проектування та розміщення об'єктів побутового обслуговування як громадської забудови повинне також враховувати вимоги Порядку застосування нормативів забезпеченості населення побутовими послугами, затвердженого наказом Мінекономіки 09.03.2010 N 252.

Наведеним перелік нормативно-правових актів, що визначають режим земель житлової та громадської забудови і загалом усіх земель у межах населеного пункту, не вичерпується.