Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Площадь территории застройки	17,1 га
Площадь озеленения	3,68 га
Жилая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Общая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Количество жителей	1544 человека
Количество квартир	72 шт.
Общая площадь объектов соцкультбыта	2 255,9 м2
Количество мест на гостевой автостоянке	48 м/мест
Плотность населения микрорайона	123 чел/га

Жилой посёлок «Сосенки» расположен в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от Москвы.

Согласно Решению Совета депутатов Одинцовского района № 11/24, ЗАО «Развитие территории» испрашиваемый земельный участок общей площадью 17,1 Га (№ 132-03), расположенный в восточной части Одинцовского района предоставляется в собственность за плату.

ЗАО «Развитие территории» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 на основании договора купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07.

Технико-экономические показатели, экспликация помещений и общая информация по проекту строительства жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 3.2., 3.3. И 3.4.

Таблица 3.2.

Технико-экономические показатели жилого поселка «Сосенки»

Показатели по ГП	Ед. измерения	Всего
Площадь застройки	га	17,1
Количество участков	шт	262
Площадь под индивидуальные участки	га	9,78
Площадь покрытий (дороги, площадки, тротуары)	га	4,1
Площадь озеленения	га	3,68

Таблица 3.3.

Экспликация помещений административного здания

Наименование	Общая площадь, м2	Расчетная площадь, м2	Полезная площадь, м2
1	3	4	5
	Мансарда:
Спортивный клуб	1600	1545,5	927,3
Помещения технического назначения	340	327	92,3
Помещения общественного назначения	60	53	31,8

Таблица 3.4.

Общая информация по проекту строительства административно-торгового комплекса

Объект строительства	Жилой поселок
Адрес стройки	Одинцовский район Рублевское шоссе
Инвестор	ЗАО «Развитие территории»
Проектировщик	ЗАО «МосСтройПроект», лицензия ГС-1-03-01-22-0-5626135503-041321-2 от 21301.2006 года.
Генподрядчик	ЗАО "СтройИнвест" (лицензия ГС-1-65-03-32-0-6503032565-006511-4 от 07 февраля 2007 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Срок действия лицензии - по 04 февраля 2013 г).
Разрешение на строительство	Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.
начало строительства	1 апреля 2008 года
окончание строительства	1 ноября 2009 года
затраты на строительство, руб.	3 207 793 700 руб.
собственные средства	1 430 318 700 руб.
Средства, получаемые при долевом строительстве	1 777 475 000 руб.
распределение собственности	100 % инвестор

3.2 Анализ рынка жилых поселков

3.2.1 Перспективы и тенденции

Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Показатели социально-экономического развития Одинцовского района
Население (Population)
Население	284,7 тыс. чел
Трудоспособное население	52%
Естественный прирост населения	положительный
Уровень жизни (Life Quality)
Уровень жизни	Средний
Величина средней заработной платы, руб.	10132,4 руб.
Структура потребления	Рост расходов
Уровень образования населения	Средний
Уровень преступности	Устойчиво высокий
Кредитная система	Развитая
Экономика (Economics)
Доходная часть годового бюджета города	357 124 543 USD (2007г.)
Профицит бюджета	11 452 123 USD (2007г.)
Объем промышленного производства продукции	2 144763 USD (2006г.)
Объем розничной торговли	9 632 176 398 USD (2006г.)
Объём жилищного строительства	Введено321 654 кв.м. (2006 г.)
Базовые отрасли экономики (Basic Industries)	· Текстильная · промышленность; · Пищевая промышленность.
Отрасли экономики переживающие активное развитие (Developing Industries)	ь Торговля; ь Сельское хозяйство; ь Строительство.
Отрасли экономики переживающие упадок (Recession Industries)	Отсутствуют
Транспортная система города (Transport Infrastructure)
Аэропорт (Airport)	отсутствует
Трассы (Highways)	«М-2», Москва-Можайск -Смоленск -Минск
Железная дорога (Railway)	Белорусская железная дорога

Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы.

Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов.

Население района - 284,7 тыс. чел, в том числе городское -171,7 тыс. чел, сельское - 83,8 тыс. чел.

Административный центр района - город Одинцово.

Через территорию района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск"(М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром.

Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой.

Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.

Площадь города Одинцово: 775 Га

Площадь района: 126 889 Га

Земли с/х назначения 35 331 Га

Земли поселений 17 871 Га

В том числе городские поселения 5 372 Га

Сельские 12 499 Га

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 9 101 Га

Земли лесного фонда 47 906 Га

Сельских и поселковых округов: 26

Населенных пунктов: 244

Население района: 284,7 тыс. чел.

в том числе городское: 205,0 тыс. чел.

сельское: 79,7 тыс. чел.

Экологическое состояние Одинцовского района.

На долю Одинцовского района приходится лишь 1,5 % вредных выбросов, поступающих в атмосферу Московской области. В Одинцовском районе загрязнение воздуха происходит за счет автомобильного транспорта (90 %).

Основная водоохранная проблема - максимально возможное сохранение качества и количества воды в р. Москва, минимальное отрицательное воздействие на водоохранные зоны ее притоков, прибрежные леса.

Особо охраняемые природные территории занимают 5 % площади района, есть перспективы их увеличения за счет особо охраняемых территорий местного значения.

Зеленые насаждения Одинцовского района.

Важнейшим природным ресурсом района являются леса. Лесные насаждения района отнесены к 1-ой группе лесов, регулируют экологическое состояние окружающей среды, выполняют защитные, водоохранные, оздоровительные функции, служат продуцентом кислорода.

Площадь лесов района составляет 47,9 тыс. га. На одного жителя района приходится 0,3 га, что соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

В результате проведенных лесозащитных мероприятий по борьбе с жуком-короедом спасено более 50 тыс. деревьев. Общая площадь озелененных территорий города составляет 330 га. Это дает возможность обеспечить санитарную норму зелеными насаждениями жителей города и района - 16,5 кв. м на 1 человека.

Промышленность.

Промышленность Одинцовского района представлена 24 средними и 243 малыми предприятиями, по своему отраслевому признаку относящимися к промышленности стройматериалов, машиностроению, черной металлургии, химической, деревообрабатывающей, легкой и пищевой промышленности.

Основные виды выпускаемой в районе продукции: автобусы, насосы, электроводонагреватели, лакокрасочные материалы, огнеупорные изделия, строительные материалы, товары культурно-бытового назначения и продукты питания.

Промышленные предприятия Одинцовского района на протяжении ряда лет продолжают активно осваивать новые конкурентоспособные, высокотехнологичные виды продукции, пользующиеся спросом не только на отечественном рынке, но далеко за его пределами.

В Одинцовском районе сельскохозяйственную продукцию производят 11 предприятий, 178 крестьянских (фермерских) хозяйств, 37033 личных подсобных хозяйств. Сельское хозяйство развивается по четырем основным направлениям: производство молока, яиц, мяса бройлеров, овощей защищенного грунта.

Инвестиции.

Инвестиционная деятельность администрации Одинцовского района осуществляется в соответствии с федеральными и областными законами, регулирующими инвестиционную деятельность в рамках Целевой комплексной программы "Развитие Одинцовского района на 2003-2007 годы", и направлена на развитие экономического потенциала района, укрепление межрегиональных и международных связей для взаимовыгодного сотрудничества.

Общий объем инвестиций за счет всех источников финансирования растет из года в год и в 2007 году планируется в размере 8,5 млрд. рублей, из которых наибольшая доля приходится на жилищное, коммунальное строительство - 5,6 млрд. рублей. В 2007 году ожидается ввод жилых домов - 580,3 тысяч квадратных метров, 3 школ на 2070 мест, 2 детских садов на 280 мест, Университета на 1200 обучающихся, административных зданий суда, прокуратуры, 1 очереди системы канализования Горки-10 - Москва и др. объекты.

Продолжается реконструкция домов первых серий в г. Одинцово.

За период с 2003 по 2007 годы инвестировано в реализованные проекты свыше 96 млн. долларов США, создано более 4000 рабочих мест.

В течение 2007 года реализовано 4 инвестиционных проекта - объем инвестиций свыше 8 млн. долл. США , создано более 1220 рабочих мест.

На 01.01.2007 г. в районе зарегистрировано 48 предприятий с иностранными инвестициями, с партнерами более чем из 20 стран мира. Объем иностранных инвестиций в 2007 году составил 17,2 млн. долларов США.

Таким образом, Одинцовский район представляет собой экономически развитый район Подмосковья.

Рассмотрим ситуацию на рынке коттеджной застройки Одинцовского района.

За последнее десятилетие в Российской Федерации и, в частности, в Московском регионе возникли новые политические, экономические, социальные условия, которые привели не только к появлению принципиально новых проблем жилищного строительства, но и обострению уже существующих. Каждое лето население Московской области увеличивается на 2,5 млн. семей.

Уже существовали проблемы, связанные с содово-огородными товариществами, потом с дачным строительством, теперь прибавились проблемы территориального размещения "стихийных" коттеджных поселений.

Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума.

За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения.

Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области.

С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год).

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов.

Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления).

Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД.

Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %.

В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области. Можно предположить, что в ближайшем будущем количество коттеджных поселков на промежутке от 10 до 30 километров от МКАД еще больше увеличится за счет перспективной коттеджной застройки восточных, юго-восточных и южных территорий Подмосковья.

Нужно учитывать, что Одинцовский район уникален тем, что там расположено множество объектов государственного значения, поэтому он был более насыщен всеми необходимыми магистральными коммуникациями, чем другие районы Московской области, но уже сейчас ощущаются перебои в подаче электроэнергии, газа, воды. Что можно говорить о других районах, где существуют еще и проблемы с транспортом. Думается, что сдвиги в коттеджном строительстве связаны с решением именно инфраструктурных и экологических проблем.

Стоимость коттеджей, выросших в последнее десятилетие по Рублево-Успенскому шоссе, приближается к 2,5 млрд.долларов. По статистике в среднем с 2004 по 2007 годы в Одинцовском районе ежегодно прибавляется 11,2 тыс.кв.метров площади загородного жилья.

По данным Swiss Realty Group на конец 2007 года общая площадь коттеджных поселков на рынке Одинцовского района составляет 195 784 кв.м. Новые проекты реализации 2008-2009 годов составляют 163127 кв.м (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Площадь коттеджной застройки в г. Одинцово

3.2.2 Анализ конкурентов

Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия.

В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты - коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Однако все ли предложения отвечают необходимым требованиям? Сравнивая поселок "Сосенки" с другими поселками аналогичной категории легко убедиться, что этот проект является одним из немногих, отвечающих всем современным требованиям, предъявляемым к этой категории загородной недвижимости.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Только за прошедшие полгода прирост составил более 60%. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые и новые участники рынка.

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно (рис. 3.2.).

Рис. 3.2.Распределение коттеджной застройки по Московской области

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг).

Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров.

Таблица 3.6.

Коттеджные поселки в Одинцовском районе , 2008 год

Поселок	Особенности поселка	Площадь поселка, га	Количество домов (участков)	Площади участков, сот.	Площади домов, кв. м	Инфраструктура поселка	Стоимость участка, $/сотка	Стоимость дома, $/кв. м, $ за дом
«Залесье»	лесной массив, единый стиль	3,15	7	у домов нет обствен. Земельных участков	250-350	спорт. И дет. Площадки, сауна		6000.-1500000
«Куртниково»	Можайское водохранилище (но не на берегу)	4,2	21	16, 22, 28	175-250	магазин, парковка	Включена в стоимость дома	3000 - 750000
«Зеленый шум»	Можайское водохранилище близко	н.св		от 15	от 200		2200	3000-750000
«Антея»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии, у каждого дома выход к большой воде	6	21	20-25	190-309	Эллинг, прибрежная зона (ресторан, боулинг, лодочный причал,русская баня, детская площадка), гостевая парковка, адм.здание (охрана, КПП)	Включена в стоимость дома	1220.000-4370.000
«Новое время»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии	10,5	39	16-22	220-390	гостевой паркинг, детская и спортивная универсальная площад-ки,		от 1310 000 до 7453000 под ключ
«Сосенки»	лесной массив, единый стиль	17,1	72	9,62	225-550	магазин, парковка, спортивный клуб	Включена в стоимость дома	5000-1135000
«Прибрежный»	Можайское водохранилище	8	н.св	от 15	н.св	пляж, причал для лодок и катеров, спорт. Сооружения, кафе, магазины, автосервис	3500-4200	1340000.-6890000
«Утро»	поселок в лесу,		23	12-20 аренда	185-210			7000-1470000
«Золотой город»	Огороженная охраняемая территория, московская прописка,	13.2 га	50	12 - 36	350-570	центр: магазин, ресторан, теннисный корт, салон красоты и пр. Собственный яхт-клуб и медицинский центр. Уборка домов, заготовка дров.	Включена в стоимость дома	9000 - 5130.000
«Мякинино»	Стародачное место	н.св	50	20-100	450-950	1-я линия - свой причал для яхт; инфраструктура московская.	Включена в стоимость дома	1650.000 - 3.500.000

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Сосенки» наиболее полно соответствует всем требованиям.

Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком.

Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы, цены на недвижимость в поселке «Сосенки» ниже среднего ценового уровня поселков Одинцовского района.

Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне соответствует пожеланиям покупателей (рис. 3.3)

Рис.3.3.Спрос на участки различной площади

Таким образом, проект «Сосенки» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Сосенки» стал образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе.

3.3 Проектные риски

3.3.1 Расчет рисков по проекту экспертным путем

Экспертная группа, компании ЗАО «Развитие территории», была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды:

ь страновой и промышленный риски для строительной отрасли;

ь риски хозяйственной деятельности компании - предпринимательские риски;

ь риски по фазам реализации проекта -инвестиционные риски.

Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок:

1. зона минимального риска, 0-25%;

2. зона повышенного риска, 25-50%;

3. критическая зона риска, 50-75%;

4. область недопустимого риска, 75-100%.

После простановки баллов экспертами, анализируются полученные варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 3.7)

Таблица 3.7

Таблица значений по рискам.

Приоритет	Вес
1	0,100
2	0,050
3	0,020

Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблицах 3.8, 3.9.

Таблица 3.8

Финансовый риск А. Деловой риск.
1	Риск выбора организационной формы собственности (раздельная ответственность)	2	2	0,03	0,06
3	Риск схемы (типа) финансирования проекта	5	1	0,02	0,09
4	Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование собственного капитала)	5	1	0,01	0,5
5	Риск организационно-технического потенциала предприятия (мощность значительная)	4	1	0,06	0,24
7	Риск передачи предприятия в управление (активная маркетинговая политика)	2	3	0,10	0,2
8	Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода значительная)	2	3	0,07	0,14
9	Риск общей платежеспособности (достаточная)	8	2	0,07	0,056
10	Риск производственной программы	5	3	0,17	0,85
11	Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует плановому показателю/недостаточен)	5	3	0,17	0,85
12	Наступление форс-мажорных обстоятельств (разлив топлива, пожар)	7	3	0,03	0,21
ВСЕГО:			1	4,61

Таблица 3.9

Расчет рисков по фазам реализации проекта
№	Класс,подкласс, род риска	Средняя оценка	Приоритет	Вес W1	Вероятность Р1
I. Инвестиционный риск
1. Подготовительная стадия
1.1. Фаза прединвестиционная
1	Разработка концепции проекта и предпроектный анализ (современная )	2	2	0,07	0,14
2	Предпроектное обоснование инвестиций (эффект присутствует)	3	2	0,08	0,24
3	Выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность альтернативных источников сырья и другое (доступный)	4	3	0,07	0,28
4	Отношение местных властей (конструктивное)	4	1	0,03	0,12
5	Принятие окончательного решения об инвестировании (запреты минимальные)	3	3	0,05	0,15
6	Разработка стратегии плана проекта (агрессивная)	3	3	0,07	0,21
	Вероятность по подгруппе:			0,37	1,14
1.2. Фаза планирования.
1	Тендеры на разработку проектно-смет-ной документации, выбор проектной организации и заключение контрактов (оптимальная стоимость работ и сроки проектирования)	2	3	0,06	0,12
2	Разработка проектно-сметной документации (высокое профессиональное качество)	7	2	0,19	0,09
3	Согласование проектно-сметной документации (согласованно/не согласованно)	5	1	0,1	0,5
4	Разрешение на строительство (получено)	8	1	0,12	0,09
5	Тендеры на подрядные работы, выбор генподрядчика и заключение контрактов (низкая стоимость работ и оптимальные сроки строительства)	3	3	0,11	0,33
6	Тендеры на поставку оборудования и его наладку, заключение контрактов (высокое качество оборудования и оптимальная стоимость)	3	3	0,05	0,15
	Вероятность по подгруппе:			0,63	3,39
Всего	1	4,53
2. Стадия строительства.
2.1. Фаза реализации проекта
1	Платежеспособность заказчика (стабильная)	2	1	0,02	0,04
2	Изменения в рабочих чертежах и ППР (нет изменений)	4	2	0,06	0,24
3	Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков (отсутствует)	4	2	0,08	0,32
4	Срыв сроков из-за параллелизма в работах и нестыковок частей проекта (отсутствует)	2	3	0,03	0,06
5	Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками	5	1	0,007	0,035
6	Квалифицированная подготовка и рабочих (высокая)	3	3	0,006	0,018
7	Повышение цен на сырье, энергию, комплектующих из-за инфляции (более 5%)	7	2	0,004	0,028
8	Повышение стоимости оборудования из-за валютных рисков (более 5%/)	4	3	0,03	0,12
9	Невыполнение контрактов и судебные процессы с партнерами (отсутствует)	3	3	0,002	0,006
10	Конкуренция строительных фирм, в том числе по критерию лучшего качества работ (низкая)	2	3	0,01	0,02
11	Повышение затрат в связи с неожиданными государственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта-импорта и другое (значительное)	5	3	0,003	0,015
12	Превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами	4	3	0,01	0,04
	Вероятность по подгруппе:			0,316	1,104
II. Предпринимательский риск
3. Стадия функционирования
3.1. Фаза завершения проекта
1	Исправление дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует/ значительные дефекты)	3	3	0,07	0,21
2	Исправление дефектов при пуско-наладочных работах, необходимый ремонт и демонтаж оборудования в начальной стадии эксплуатации объекта (отсутствует/значительные дефекты)	4	4	0,08	0,32
	Вероятность по подгруппе:			0,075	0,53
3.2. Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынка
А. Экономические факторы
1	Обеспеченность оборотными средствами (значительный рост)	6	3	0,007	0,042
2	Появление альтернативного продукта (высокая конкурентоспособность)	3	3	0,005	0,015
3	Появление внешней фирмы-конкурента (несовершенная конкуренция, доля рынка ограничена)	5	3	0,08	0,40
4	Увеличение производства у конкурентов (снижение издержек)	6	3	0,08	0,48
5	Зависимость от поставщиков сырья, стройматериалов, комплектующих (значительная)	9	3	0,06	0,54
7	Неправильный выбор рынков сбыта, неверное определение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка и мощности производства (маркетинговые исследования)	4	3	0,002	0,008
9	Неплатежеспособность потребителей и зависимость от потребителей (незначительное время/длительное время)	9	1	0,03	0,27
10	Изменение цен на сырье, материалы, перевозки (рост не более 10%)	8	2	0,01	0,08
11	Надежность технологии и наличие резерва мощности (достаточная)	2	2	0,001	0,002
12	Новизна технологии (несложная)	3	2	0,05	0,15
	Вероятность по подгруппе:			0,37	2,122
Б. Фискально-монетарные риски
1	Ежемесячное государственное регулирование учетной банковской ставки (рост до 5%)	2	3	0,006	0,012
4	Рост цен и услуг по импортным контрактам на строительную продукцию (рост до 5% в год)	2	3	0,003	0,006
5	Изменение в налоговой системе (значительное)	4	2	0,009	0,036
7	Динамика инфляции в ближайшие 12 месяцев (замедление)	4	1	0,01	0,04
	Вероятность по подгруппе:			0,028	0,094
В. Сициально-политические риски
1	Трудности с набором квалифицированной рабочей силы (незначительные)	3	3	0,007	0,021
2	Угроза забастовок (отсутствует/)	3	3	0,002	0,006
3	Недостаточный уровень заработной платы (рост на % инфляции)	6	2	0,02	0,12
4	Проблемы с реализацией юридического обеспечения (совершенное законодательство)	3	2	0,003	0,009
6	Квалификация кадров (высокая)	3	3	0,006	0,018
7	Потенциально экологически опасный проект («запас прочности» по экологии: значительный)	5	3	0,06	0,3
8	Отношение к проекту властей, населения (положительное)	3	2	0,02	0,06
9	Оценка уровня безработицы в ближайшие 12 месяцев (отсутствует)	4	2	0,04	0,16
	Вероятность по подгруппе:			0,158	0,694
Всего			1	4,544
ВСЕГО по всем рискам				13,68

Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=13,68%

Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре зоны:

5. зона минимального риска, 0-25%;

6. зона повышенного риска, 25-50%;

7. критическая зона риска, 50-75%;

8. область недопустимого риска, 75-100%.

Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 - 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному снижению риска.

3.3.2 Методы снижения рисков

В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Сосенки», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет ответственность генподрядчик. В роли генподрядчика выступает строительная фирма ЗАО «СК «Мосстрой инвест».

За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ЗАО «Развитие Территории».

Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и генподрядчиком.

Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Сосенки», а также для снижения ответственности инвестора ЗАО «Развитие территории» приняты следующие мероприятия:

· распределение рисков между участниками проекта;

· страхование рисков;

· введение штрафных санкций.

Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 3.12.

Таблица 3.10

Результат мероприятий по снижению рисков

Наименование риска	Вероятность	Мероприятия
	до	после
Увеличение сроков строительства по сравнению с договорными.	0, 18	0,06	перенос рисков на генподрядчика. Введение штрафных санкций за невыполнение сроков, указанных в договоре.
Несоответствие объекта проектной документации. Отказ ввода в эксплуатацию	1,64	0,8	перенос рисков на генподрядчика, за счет учета возможных ситуаций в договоре генподряда
Наступление форс-мажорных обстоятельств	0, 55	0,20	страхование деятельности компании ЗАО «Развитие территории»и страхование коммерческой недвижимости
Итого:	2,37	1,06
Интегральный показатель рисков, %	13,68	12,62

Заключая договор генподряда, инвестор минимизирует риски, связанные с возведением объекта, сроками строительства, поставками материалов и технических средств, изменениями стоимости строительства, чрезвычайными событиями (гибель техники и работников), возможно возникающими в процессе строительства, а также с качеством конечной продукции. Данные риски на основе договора переносится на генподрядчика.

Итак, окончательный интегральный показатель риска по проекту строительства административно - торгового комплекса после проведения мероприятий составит Ri=12,62 %

3.4 Финансовый план

3.4.1 Определение затрат инвестора ЗАО «Развитие территории» по инвестиционной деятельности

Проектом предусматривается застройка земельного участка общей площадью 17,1 Га (кадастровый номер № 132-03), расположенного в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой).

В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке общей площадью 17,1 га объекты:

- 72 таунхауса, Общей площадью 81 258 м2.

- Административное здание, общей площадью 255, 9 м2.

- Спортивный клуб общей площадью 2000 м2.

Показатели расчета затрат на СМР социальной и жилой инфраструктуры поселка представлен в таблице 3.13

Таблица 3.11.

Затраты на выполнение СМР 72 жилых домов и объектов социальной инфраструктуры

Наименование объекта	Себестоимость объекта строительства
72 коттеджа	2 159 180 000 руб.
Спортклуб	40 000 000 руб.
Административное здание	5 118 000 руб.
Устройство свайных полей	19 500 000 руб.
ИТОГО	2 223 798 000 руб.

3.4.2 Стоимость разработки проекта и рабочей документации

В общую стоимость проектирования включены все работы, необходимые для строительства ЗАО «Развитие территории» жилого поселка «Сосенки»:

1. Разработка утверждаемой стадии проекта, в том числе:

1. рабочей документации.

2. городских сетей.

3. отдельно стоящих и встроенных инженерных сооружений и узлов учета ресурсов.

4. дренажа.

5. устройств охранной сигнализации, специальных систем связи и информации, систем спецпожаротушения.

6. выполнение расчетов естественной освещенности.

7. проектирование вспомогательных сооружений.

8. корректировка проектных решений

9. разработка мероприятий по ГО и ЧС.

10. разработка раздела «Охрана окружающей среды»

11. разработка раздела «Энергоэффек5тивность»

12. разработка раздела «Проект организации строительства»

13. ИТП и узлы электроэнергии.

14. проектирование очистных сооружений.

15. разработка предпроектной документации.

Полная стоимость проектных работ (в ценах на май 2008 года) представлена в таблице 3.12.

Таблица 3.12

Стоимость проектных работ

Характер затрат	Стоимость
Подготовка проекта застройки	1 421 000 руб.
проектирование	10 235 000 руб.
ИТОГО	11 656 000

3.4.3 Затраты на экспертизу проекта и получение разрешения на строительство

Затраты на экспертизу проекта определялись исходя из фактических затрат инвестора, ЗАО «Развитие территории» на этапе подготовки строительства жилого поселка «Сосенки» и выполнения ТУ (согласование, ТУ, инженерно-геологические изыскания. В общей сумме они составили 271 674 686 рублей.

3.4.4 Распределение затрат на строительство

Осуществление затрат на строительно-монтажные работы по строительству жилого поселка «Сосенки» прогнозировалось в соответствии со сложившейся практикой неравномерного распределения затрат по этапам строительства.

Общая сумма затрат на СМР составила 2 223 798 000 рубля.

На рисунке 3.4. представлена динамика затрат на строительно-монтажные работы в течение расчетного периода строительства.

Рис. 3.4. Распределение затрат по этапам строительства жилого поселка «Сосенки»

Прогноз затрат по этапам строительства жилого поселка «Сосенки» позволили нам рассчитать проектируемые затрат на строительно-монтажные работы по определенным периодам строительства.

Расчетные данные представлены в таблице 3.13.

Таблица 3.13.

Динамика затрат на строительно-монтажные работы в течение срока строительства (18,5 месяцев)

Показатель	Периоды строительно-монтажных работ
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года.	4 кв. 2008 года	1 кв. 2009 года	2 кв. 2009 года	3 кв. 2009 года	4 кв. 2009 года
Доля затрат (%)	9%	20%	16%	20%	15%	15%	5%
Коттеджный поселок «Сосенки»	200141820	444759600	355807680	444759600	333569700	333569700	111189900

3.4.5 Затраты на страхование строительства в период возведения объектов жилого поселка «Сосенки»

Быстрое развитие научно-технического прогресса, внедрение и использование новых технологий не обошло и отрасль строительства. Это привело к усложнению проектов, увеличению их стоимости, разработке и применению новых методов строительства и, как следствие, увеличению технических и экономических рисков.

· Сегодня на рынке строительства и инвестиций в строительную отрасль страхуют следующие виды рисков:

· строительные, монтажные и другие работы, включая строительные материалы и конструкции, монтируемое оборудование, расходы по перевозке

· оборудование строительной площадки, включая временные здания и сооружения, строительные леса, опалубку

· строительную технику и механизмы

· имущество, находящееся на строительной площадке, принадлежащее подрядчику или заказчику.

ЗАО «Развитие территории» провело конкурсные торги для выбора страховой компании. По результатам торгов была выбрана страховая компания «Росгосстрах». Данная компания была выбрана по ряду условий:

-опыт работы в данной сфере;

-репутация компании на рынке страховых услуг;

-цена услуг;

-комплекс услуг.

Застройщик ЗАО «Развитие территории», заключил договор страхования с компанией «Росгосстрах», которая предложила наиболее выгодные условия комплексной защиты против рисков, связанных с реализацией строительного проекта, позволяющую защитить интересы всех участников строительства.

Условия страхования

Страховая сумма по страхованию строительно-монтажных работ устанавливается в размере 0,04 % от затрат на строительство.

Срок страхования устанавливается равным сроку выполнения строительно-монтажных работ (в соответствии с календарным планом).

Территорией страхования является территория строительной площадки, на которой проводятся работы.

В договор страхования помимо страхования рисков, связанных со строительно-монтажными работами компания «Росгосстрах» осуществляет страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при осуществлении строительно-монтажных работ и страхование послепусковых гарантийных обязательств.

По договору страхования ответственности перед третьими лицами при осуществлении строительно-монтажных работ застрахован риск ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, который был нанесен им при выполнении строительно-монтажных работ.

Страхование послепусковых гарантийных обязательств позволяет возместить расходы подрядчика, возникшие в результате причинения ущерба выполненным строительно-монтажным работам вследствие допущенных подрядчиком ошибок при выполнении строительно-монтажных работ или работ по техническому обслуживанию, проявившихся в течение гарантийного срока (обычно 1-24 месяца).

Стоимость страхового полиса на период строительства была принята в размере 0,4% от СМР и составила:

2 223 798 000 руб.х 0,004= 8 895 192 р. в год.

Так как строительство объектов будет продолжаться 18,5 месяцев, то сумма страхового полиса составила: 8 895 192 / 12 мес.*19 мес. = 14 084 054 руб.

3.4.6 Затраты на рекламную компанию

Рекламная компания необходима ЗАО «Развитие территории» для привлечения средств на долевое строительство и последующей продажи части готовых таунхаусов жилого поселка «Сосенки» по полной коммерческой стоимости.

Финансирование расходов на рекламную компанию начинается во 2 квартале 2008 года.

Рекламная компания будет осуществляется равномерно в течении всего производства строительно-монтажных работ вплоть до срока сдачи объектов строительства в эксплуатацию.

Рекламная компания будет проводиться по следующим направлениям:

- Наружная реклама (рекламные плакаты, стенды, флагштоки и т.п.)

- Реклама в средствах массовой информации и сети Интернет.

Величина затрат на привлечение покупателей определялась из сложившейся практики. В среднем на рекламную компанию, инвесторы закладывают в бюджет строительства 0,5-2,0% от сметной стоимости строительства объекта, для расчетов была принята величина 1% от общей стоимость СМР.

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.4.7 Затраты на ввод объекта в эксплуатацию

Затраты на ввод объекта в эксплуатацию представлены следующей структурой.

1. Сдача объекта для оценки Госкомиссии.

2. Передача объекта оценки в эксплуатацию.

3. Затраты на БТИ

По сложившимся правилам затраты на ввод объекта в эксплуатацию составляют в размере 1 % от суммы СМР.

Тогда затраты на ввод жилого поселка «Сосенки» составят:

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.4.8 Затраты на покупку земельного участка

Затраты на покупку земельного участка определяются как совокупность затрат на его непосредственное приобретение, согласно установленной рыночной цены Администрацией Одинцовского района и затрат на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Характер затрат представлен в таблице 3.14.

Таблица 3.14

Затраты на земельный участок

Характер затрат	Цена за сотку	Площадь	Сумма
Земельный участок	375000 руб.	17,1 Га	641 250 000 рублей
Перевод земельного участка из земель с/х назначения в земли поселений	5000 руб.	17,1	855 000 рублей

3.4.9 Совокупные затраты инвестора

Совокупные затраты ЗАО «Развитие Территории» представлены в таблице 3.15.

Таблица 3.15

Совокупные затраты инвестора

Наименование статьи	Сумма, руб.
Затраты по переводу з/у из одной категории в другую	855 000
Затраты на проектирование	11 656 000
Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
Затраты на покупку земельного участка	641 250 000
Стоимость СМР (дома, административное здание, спортклуб, свайные поля)	2 223 798 000
Затраты на страхование	14 084 054
Затраты на рекламную компанию	22 237 980
Затраты на ввод объекта в эксплуатацию	22 237 980
ИТОГО	3 207 793 700

Полученные результаты позволяют сделать вывод, о том, что стоимость строительства коттеджного поселка «Сосенки» по состоянию на февраль 2008 года составляет 3 207 793 700 (3 миллиарда двести семь миллионов семьсот девяносто три тысячи семьсот рублей).

Распределение инвестиционных затрат по периодам представлено в таблице 3.15 и на рисунке 3.5.

Таблица 3.15.

Распределение инвестиционных затрат по периодам (18,5 месяцев)

Показатель	Периоды строительно-монтажных работ
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года	4 кв. 2008 г.	1 кв. 2009 г.	2 кв. 2009 г.	3 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.
Доля затрат (%)	20%	20%	15%	15%	15%	10%	5%
Коттедж-ный поселок «Сосенки»	641558740	641558740	481169055	481169055	481169055	320779370	160389685

Рис. 3.5. Распределение инвестиционных затрат по периодам строительства коттеджного поселка «Сосенки»

3.5 Доходы по проекту

Валовый доход по проекту это совокупность всех поступающих денежных сумм за реализацию таунхаусов коттеджного поселка «Сосенки» без учета затрат на реализацию проекта.

Основные показатели валового дохода представлены в таблице 3.16.

Таблица 3.16

Основные показатели валового дохода

Статьи дохода	Количество	Цена за м.2	Общая площадь м.2	Сумма, руб.
Продажа таунхаусов на этапе строительства (долевое участие)	18	87 500 рублей	20314	1 777 475 000
Продажа таунхаусов на завершающем этапе строительства	54	125 000	60944	7 618 000 000
Продажа спортклуба на завершающем этапе строительства	1	100 000	2000	200 000 000
ИТОГО	9 595 475 000

Распределение валовой прибыли по годам инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки» представлено в таблице 3.17 и на рис. 3.6.

Таблица 3.17

Распределение валовой прибыли по периодам (38 месяцев)

Показатель	Периоды инвестиционной деятельности
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года	4 кв. 2008 г.	1 кв. 2009 г.	2 кв. 2009 г.	3 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.	1 кв. 2010 г.	2 кв. 2010 г.	3 кв. 2010 г.	4 кв. 2010 г.	1 кв. 2011 г.	2 кв. 2011 г.	3 кв. 2011 г.
Доля поступлений (%)	0	5,6	3,7	3,7	2,8	2,8	2,08	8	12	12	12	12	12	12
Коттеджный поселок «Сосенки»	0	533243500	355495000	355495000	266621250	266621250	200000000	761800000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000

Чистая прибыль по проекту это разница между валовым доходом и суммой затрат по инвестиционной деятельности компании ЗАО «Развитие территории», в том числе и налогом на прибыль инвестора, который на сегодняшний день составляет 24 %.

Расчет показателей чистой прибыли представлен в таблице 3.18

Таблица 3.18

Расчет показателей чистой прибыли

Показатель	Сумма
Валовая прибыль	9 595 475 000
Себестоимость	3 207 793 700
Прибыль до налогообложения	6 387 681 300
Налог на прибыль (ставка 24 %)	1 533 043 512
Чистая прибыль	4 854 637 788

3.5.1 Прогноз денежного потока от реализации инвестиционного проекта

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-ом шаге (Dtu) можно представить в виде следующей зависимости (3.1.)

Dtu = ?Pit-?Зit (3.1.)

Где Pit- поступления денежных средств от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зit - затраты на приобретение активов или на увеличение оборотного капитала на t-ом шаге i-й инвестиционной деятельности.

В результате производственной деятельности образуются доходы от реализации продукции и оказания услуг, а также проявляются расходы, связанные с текущими издержками производства (строительства), амортизационные отчисления на обслуживание основных фондов организации, налоги и т.д.

Поток реальных денег от производственной деятельности на t-м временном шаге (Dto) представляется в виде следующей зависимости (3.2.)

Dto = ?Pno-?Зno (3.2.)

Где Pno - поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также другие доходы на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зno - затраты на производственную деятельность на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;

Финансовая деятельность обеспечивает приток денежных средств за счет использования собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег - за счет погашения задолженности по кредитам, выплаты дивидендов и других расходов. Поток денежных средств от финансовой деятельности (Diф) может быть представлен следующей зависимостью (3.3.):

Diф = ?Piф-?Зiф (3.3.)

Где Piф = приток денег на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зiф - отток реальных денег на -м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности.

Разность между притоком и оттоком денежных средств от каждого вида деятельности на каждом шаге расчета называют сальдо реальных денег.

Сальдо накопленных денег Br за период Т (3.4.)

Br = ?Bt (3.4.)

Где Bt - текущее сальдо денежных средств на t-м шаге (3.5.)

Bt = Dtu Dto Diф (3.5.)

Необходимо условие реализации любого инвестиционного проекта - положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.

На основании рассчитанных данных о доходах и расходах смоделированы денежные притоки и оттоки от инвестиционной и финансовой видов деятельности и рассчитан денежный поток, сальдо реальных денег для оцениваемого инвестиционного проекта.

Финансовый поток проекта - это поток расходов и поступлений денежных средств при реализации проекта в течение срока жизненного цикла проекта. Для построения финансового потока в проекте необходимо провести тщательный анализ рынка продукта и его цены, оценить ресурсы, такие как необходимое количество и затраты на приобретение основных, сырья, трудовых ресурсов, оценить ожидаемые затраты по проекту.

Результатом построения денежного потока является определение показателей экономической эффективности, таких как:

ь Чистый дисконтированный доход (ЧДД);

ь Внутренняя норма доходности (ВНД);

ь Индекс доходности (ИД);

ь Срок окупаемости проекта

ь Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это текущая стоимость всего потока чистых выгод. Она считается путем дисконтирования потока чистых прибылей, которые получает компания в течение всего срока реализации проекта. Дисконтирование производится к определенному моменту времени, чаще всего к настоящему периоду. Формула для расчета ЧДД выглядит следующим образом (формула 3.6)

(4.7)

где

CFt - поступления в конце периода t;

к - коэффициент дисконтирования;

I - затраты

n - жизненный цикл проекта;

Для вычисления ЧДД сначала нужно определить ставку дисконтирования.

Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат предположения о том, что:

- если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);

- чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет к его доходности.

Исходя из этих предположений при расчете ставки дисконтирования необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом (3.7):

(3.7),

где Ебезр - безрисковая ставка доходности ставка;

?Ri - сумма вероятностей всех рисков.

Определение ставки дисконтирования экспертным путем - самый простой путь определения ставки дисконтирования, который используется на практике, -- это установление ее экспертным путем или исходя из требований инвестора.

Безрисковая ставка составляет 6,06% по ГКО (государственные среднесрочные облигации);

Премия за риск : ?Ri =9,21%

Следовательно, по формуле 4.1 ставка дисконтирования: E = 6,06% + 9,21% = 15,27 % => 15%.

Для определения ЧДД рассмотрим прогнозируемые денежные потоки (укрупненные показатели) по периодам (таблица 3.19.)

Таблица3.19

Прогнозируемые денежные потоки по периодам, млн. руб.
0-ой год	1-ый год	2-ой год	3-ий год	4-ый год
-3 207	887	848	4189	3428

Если ЧДД<0, установленная норма прибыли недостижима, и предлагаемое помещение капитала нецелесообразно. Если величина ЧДД положительная, вложение капитала считается целесообразным. В данном случае, так как ЧДД больше 0, проект приемлем.

ь Внутренняя норма доходности (ВНД) - это ставка дисконта, следствием применения которой при дисконтировании выручки и издержек стал бы нулевой чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД=0). Таким образом под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков.

ь С помощью расчетов выбираются значения коэффициента дисконтирования а1<а2 таким образом, чтобы в интервале (а1, а2) функция ЧДД =f (а) меняла свое значение с «+» на «-«. Далее используем формулу 3.8:

(3.8.)

где

E1 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД(E1) >0

E2 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД (E2) <0

Точность вычислений обратна длине интервала (E1 ; E2). Поэтому аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается минимальной (1%).

По данным расчета 1 и 2 вычислим значение ВНД (3.9.)

(3.9.)

Сравним значение ВНД со ставкой банковского кредита 16%.

Т.к. 44 % > 16%, проект приемлем.

ь Индекс доходности - это отношение суммы денежных поступлений к сумме денежных оттоков в течение жизненного цикла проекта. Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков формула 3.10

ь (3.10)

Индекс доходности характеризует относительную отдачу проекта на вложенные средства. Проект считается эффективным при ИД > 1.

Так как 1,91>1, проект приемлем.

ь Срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе,- это период (в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.

В нашем случае, так как сумма денежных поступлений различна по шагам расчета, срок окупаемости будем рассчитывать так, чтобы инвестиции превышали денежные поступления (3.11.):

(3.11)

3207> 887+848

3200 > 1735

Срок окупаемости t =2 года

Далее определяется остаток инвестиционной суммы, который делится на величину поступлений в следующем периоде

3200 - 1735 =1465

1465 / 4189= 0,34?0,3

Таким образом, точное значение срока окупаемости составляет

2+0,3=2,3 года.

Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда руководство предприятия решает проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.

Итак, проект считается экономически эффективным при следующих значениях системы показателей:

Ш ЧДД > 0;

Ш ВНД > E;

Ш ИД > 1;

С учетом всего вышеизложенного в данном разделе, проведем оценку эффективности инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки».

При построении денежного потока принято решение воспользоваться международными подходами, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.

Показатели экономической эффективности, определенные методом дисконтированных потоков приведены в таблице 3.20.

таблица 3.20

Показатели эффективности реализации проекта строительства коттеджного поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Чистый дисконтированный доход	2 922 млн. руб.
Внутренняя норма доходности	44 %
Индекс доходности	1,91
Жизненный цикл проекта	3 года
Период окупаемости	2,3 года

Можно сделать вывод, что рассмотренный вариант реализации проекта экономически эффективен, свидетельством тому стали положительные значения системы показателей, таких как ЧДД, ВНД, ИД, рассчитанных методом дисконтированных потоков на конкретную дату (1 марта 2008 года).

3.6 Экономическое заключение

Одна из основных задач данного дипломного проекта - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект, крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта - строительство коттеджного поселка «Сосенки». Затраты на осуществление проекта составляют 3 207 793 700 руб., при собственных вложениях 1 430 318 700 рублей, инвестиции дольщиков средства 1 777 475 000 рублей.

Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту,- перспектив и тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе международных подходов, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.

Полученная в конечном итоге система показателей экономической эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен: Окупаемость проекта достигается через 2,3 года, ВНД 44%, ЧДД = 2 922 млн. рублей.

IV. Экологическая экспертиза

4.1 Задачи экологической экспертизы

В России основным составляющим системы экологической оценки является: экологическая экспертиза, организуемая государственными природоохранными органами. Экологическая экспертиза основана на простом принципе: легче выявить и предотвратить негативные для окружающей среды последствия деятельности на стадии планирования, чем обнаружить и исправлять их на стадиях ее осуществления.

Задачами экологической экспертизы является изучение природных и техногенных условий всех предполагаемых вариантов размещения площадок строительства с учетом существующих и проектируемых источников воздействия, состояния экосистем, условий проживания населения и возможных последствий ухудшения состояния вышеприведенных условий в процессе строительства, либо эксплуатации сооружения. Кроме того экологическая экспертиза позволяет получить необходимые материалы и данные для обоснованного выбора варианта размещения площадки для реализации инвестиционного проекта, при которых прогнозируемый экологический риск будет минимальным. На основании экологической экспертизы делается обоснованный вывод о влиянии инвестиционного проекта на всех его жизненных стадиях на окружающую среду.

Дадим определение понятию «Экологическая экспертиза»

Экологическая экспертиза -- согласно статье 1 ФЗ РФ "Об экологической экспертизе" (от 23.11.1995) это установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

В настоящее время понятие экологической экспертизы претерпело существенные изменения. В соответствии с ФЗ "О внесении изменений в градостроительный кодекс и другие нормативные акты" от 18.12.2006, экологическая экспертиза это установление соответствия документов или документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность экологическим требованиям, установленным техническим регламентам и законодательству в области охраны окружающей среды в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Федеральный Закон «Об экологической экспертизе» различает 2 вида экологической экспертизы: государственная экологическая экспертиза и общественная экологическая экспертиза. Проведение первой обязательно для всех строительных объектов и проводится экспертной комиссией (экспертная комиссия), которая формируется федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы. Вторая организуется и проводится по инициативе граждан и общественных организаций (объединений), а также по инициативе органов местного самоуправления общественными организациями (объединениями).

4.2 Градостроительная характеристика рассматриваемой территории местоположения объекта

Инвестор (заказчик-застройщик) реализует инвестиционный проект строительство таунхаусов (72 дома) в Одинцовском районе. Схема расположения зданий и планировочная организация территории приведены на рис. 1.2.

Земельный участок ЗАО «Развитие территории» 17,1 Га, предполагаемый под застройку, расположен в восточной части Одинцовского района (рис. 1.1)и граничит:

-с севера - земли Серебряноборского опытного лесничества,

-с северо-запада - в 30-ти метрах ручей «Безымянный»,

-с северо-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

- с запада - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с северо запада - земли ГУП «Экспериментального сельскохозяйственного предприятия «Немчиновка» (ЭХ «Немчиновка),

-с юго-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с юга - на расстоянии 50 м местная автодорога.

В соответствии с «Основными направлениями устойчивого градостроительного развития Московской области», рассматриваемая территория входит в районную Одинцовскую рекреационную устойчивую систему расселения и является частью поселенческого каркаса, основными приоритетами развития которой являются: создание полицентрических систем расселения Московской области с формированием межселенных узлов активного развития; комплексная реконструкция поселений в комфортные системы расселения, обеспечивающие благоприятную, достойную среду проживания и стремящиеся к самодостаточности по набору объектов обслуживания и мест приложения труда; комплексная застройка новых территорий.

Рассматриваемый участок по функциональным приоритетам Московской области относится к западному сектору, с преимущественным развитием рекреационного, общественно-делового и жилого направления.

4.3 Природные условия района строительства

4.3.1 Физико-географические и геолого-геоморфологические особенности территории

Проектируемая территория в пределах Одинцовского района принадлежит местности моренно-водноледниковых равнин, сформировавшихся в московское время в условиях застойного режима талых вод, сложенных водноледниковыми суглинками, подстилаемыми с глубины 1,5 м мореной. Доминантным урочищем являются понижения моренно-водноледниковых равнин, где, вследствие водоудерживающей роли морены, развиты средне- и сильноподзолистые глеевые почвы.

В геологическом строении, помимо повсеместно развитых в виде сплошного и сложно построенного чехла четвертичных отложений, представленных толщей песчано-глинистых пород ледникового и водно-ледникового периодов, принимают участие отложения нижнего отдела мела, залегающие трансгрессивно на породах яруса, в разрезе которого преобладают суглинки с редкими прослоями и линзами песчаных глин.

Юрские отложения (верхний отдел) представлены песчано-глинистыми образованиями, залегающими на неровной эрозионно-тектонической поверхности каменноугольных пород с очень низкой фильтрационной способностью, что практически полностью исключает загрязнение водоносных горизонтов.

Верхнекаменноугольные отложения в виде карбонатно-глинистой толщи распространены повсеместно.

Гидрологические условия характеризуются наличием аллювиальных и надморенных горизонтов, гидравлически связанных между собой.

Грунтовые воды надморенных горизонтов приурочены к флювиогляциальным пескам и супесям и встречены на водоразделе на глубине 0,7-3,6м.

Артезианские воды представлены водоносными горизонтами, залегающими на глубине 70-100 м и 180-220 метров соответственно.

Минерально-сырьевые ресурсы на проектируемой территории отсутствуют.

Инженерно-геологические изыскания участка под строительство ЗАО «Развитие территории» выполнены в октябре 2006 г. ЗАО «Геология», действительны до 25.05.2010 года. По данным Технического отчета «О выполненных инженерных изысканиях на территории проектируемого строительства таунхаусов» грунты основания сложены следующими инженерно-геологическими элементами:

ИГЭ-1 - Насыпной грунт: строительно-бытовой мусор с глинистым заполнителем мощностью слоя 0,7 м;

ИГЭ-2 - суглинок полутвердый тугопластичный с характеристиками: ? ?=1,86 т/м3; JL=0,9; ?=13 град; ?=0,018 МПа; E=14МПа;

ИГЭ - 4 - супесь пластичная с характеристиками: ?=1,91 т/м3; JL=0,9; ?=16 град; ?=0,007 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6б - суглинок мягкопластичный с характеристиками: ?=2,05 т/м3; JL=0,56; ?=7 град; ?=0,008 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6 - суглинок тугопластичный с характеристиками: ?=2,09 т/м3; JL=0,35; ?=11 град; ?=0,016 МПа; E=17МПа;

ИГЭ - 7 - суглинок тугопластичный с характеристиками: ?=2,03 т/м3; JL=0,31; ?=12 град; ?=0,017 МПа; E=18МПа;

Подземные воды напорные, вскрыты скважинами на глубинах 3.6 м, с установившемся уровнем 0,7 метра.

По данным обследования грунтовые воды слабоагрессивны к бетонам нормальной плотности марки W4, коррозионная активность к алюминиевым и свинцовым оболочкам - средняя.

4.3.2 Климатическая характеристика района

Район расположения строительства объекта относится к строительно-климатической зоне II В (СНиП 23-01-99).

Площадка под строительство ровная, однородная.

Коэффициент, учитывающий влияние рельефа местности на рассеивание примесей, принимается равным т = 1,0.

Коэффициент А, зависящий от температурной стратификации атмосферы и определяющий условия горизонтального и вертикального рассеивания веществ в атмосферном воздухе, равен 140.

Средняя температура воздуха в 13 часов в июле +24,2°С.

Средняя температура самого холодного месяца (январь) -6°С.

Среднегодовая скорость ветра составляет 3,5 м/сек.

Климат Одинцовского района умеренно-континентальный, типичный для средней полосы Европейской части России. Он характеризуется теплым летом со средней июльской температурой 18,6 °С, умеренно-холодной зимой (средняя температура января -10 °С).

Сезоны года выражены явно. Средняя годовая температура в Одинцово составляет примерно 4,7°С. Зима является самым продолжительным временем года. Она длится с начала декабря до конца марта. Снеговой покров держится до 135 суток Мощность его колеблется от 15 до 35 см, глубина промерзания 70-80 см. Погода переменчива, после сильных морозов (-35 градусов) нередко наступают оттепели. Период снеготаяния около 20 суток.

Весна короткая- с начала апреля до конца мая. Средняя температура воздуха возрастает до 14 °С. Май - самый сухой и ясный месяц в году. Именно в этом месяце случаются сильные весенние заморозки.

Летом преобладает малооблачная погода, но в эту пору выпадает и максимальное количество осадков, до 40% от годовой суммы. Это преимущественно сильные ливни, сопровождающиеся часто грозами, иногда с градом. Осень начинается с массового пожелтения листьев (с 9 -10 сентября) и длится до декабря - установления прочного снежного покрова. В начальный период осени наблюдается возврат тепла, вызванный вторжением теплых южных воздушных масс.

За весь год средняя продолжительность безморозного периода составляет 140 дней.

Одинцовский район расположен в зоне достаточного увлажнения. Годовое количество осадков составляет 500-550 мм, а распределение их по сезонам таково: лето- до 200 мм, осень- 130 мм, зима- до 100 мм, весна- 110-120 мм. Господствующее направление ветров - западное, юго-западное и южное.

Растительный покров Одинцовского района местами сохранился в естественном виде. Из растительности преобладают типичные для Одинцовского района лиственные древесные насаждения: дуб, липа, ясень, клен, тополь, береза, из хвойных - ель обыкновенная.

4.4 Экологическая ситуация в Одинцовском районе

Западное Подмосковье, где располагается возводимый поселок, прочно удерживает звание наиболее престижного направления Московской области. Хорошая экология и традиционно тесные связи со столицей, поддерживаемые разветвленной транспортной сетью, являются для москвичей важным фактором покупки жилья именно здесь.

Западное Подмосковье исторически сложилось как дачное место: до революции здесь находились дачи интеллигенции, в советское время строили загородные дома высокопоставленные чиновники, а окрестностям Одинцовского района была отведена роль здравницы.

Исключительно благоприятное сочетание природных факторов, отсутствие крупных предприятий позволяет говорить о районе как об одном из самых экологически-чистых в Подмосковье.

Однако на фоне общей благополучности и в Одинцовском районе существуют и некоторые проблемы, о которых речь пойдет ниже.

Одинцовский район расположен в зоне санитарной охраны Московского водопровода и примыкает к водозаборам Западной и Рублевской водопроводных станций.

Существующие очистные сооружения ЗАО "ППЗ Горки-2", поселка Горки-10, войсковых частей и других объектов работают неудовлетворительно и не в состоянии обеспечить очистку стоков ни по качеству, ни по объемам, учитывая интенсивно ведущееся в районе новое жилищное, коттеджное и дачное строительство.

Большая часть существующего жилищного фонда в четырех сельских округах Одинцовского района (Барвихинском, Горском, Назарьевском, Успенском), прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе, канализовано в выгреба, что может привести к загрязнению подземных и поверхностных водоисточников.

Регулярные долгосрочные наблюдения за качеством атмосферного воздуха в Одинцовском районе на стационарных постах - Можайское шоссе д. 112 и ул. Бирюзова д. 1 - осуществляет Московский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (ГУ «Московский ЦГМОС»).

Наблюдения проводятся ежедневно и включают измерения гидрометеорологических характеристик, а также параметров, характеризующих загрязнение природной среды: концентрации основных - взвешенные вещества, диоксид серы, оксид углерода, диоксид азота и специфических ингредиентов - оксида азота, ртути, бензапирена.

В целом, степень фонового загрязнения атмосферного воздуха в Одинцовском районе оценивается как малая.

Непосредственно на проектируемой территории строительства таунхаусов источники загрязнения воздушного бассейна отсутствуют, а наличие большого количества зеленых насаждений (лесные массивы, расположенные вблизи) с большой долей вероятности позволяют предположить, что экологическая ситуация на данной территории значительно лучше, чем в целом по району.

4.5 Характеристика водных ресурсов

4.5.1 Бытовая канализация проектируемого поселка

Сточные воды от всех зданий участка по системе самотечных коллекторов из полиэтиленовых труб Д 110 - 200 мм поступают на проектируемую КНС х/б и далее по двум напорным коллекторам Д 110 - на проектируемые очистные сооружения «ЮБАС - МЕГА - 500».

Общая протяженность наружных самотечных сетей - 3823 м, напорных - 2-х 467.

Расход стоков составляет 268 м3/сут.

4.5.2 Наружные сети дождевой канализации

Дождевые стоки поселков частично самотеком частично напорным коллектором отводятся на очистные сооружения «SOR11-JKS», расположенные на площадке 17,1 га с последующим сбросом после очистки в ручей Безымянный.

ЛКНС дождевых вод - производительность насосов Qкнс =130 м3/час (2 рабочих, 1 резервный), напор 30м.

Расход ливневых стоков с территории составляет 201 л/с.

Проекты таунхаусов разработаны с учетом требований экологической защиты окружающей среды. Охрана водоемов, предусмотренная в проекте, заключается в снижении или полном исключении сбросов сточных вод. При необходимости сброса сточных вод предусмотрена их локальная очистка, тем самым обеспечивая концентрацию загрязнений, не превышающей ПДК по условиям приема в городскую канализационную сеть.

4.6 Характеристика акустического режима

В работе «Исследования влияния аэродромов Государственной и Экспериментальной Авиации (ГЭА) Московской воздушной зоны (МВЗ) на экологическое состояние, транспортную инфраструктуру и социально-экономическое развитие прилегающих к ним районов Московской области», выполненной в 2003 году НПО Прогресстех, были определены границы зон повышенного шумового воздействия от пролетов воздушных судов Внуковского аэродрома в соответствии с требованиями ГОСТа 22283-88 по максимальным и эквивалентным уровням звука.

Проектируемый поселок ЗАО «Развитие территории» расположен вне зоны акустического дискомфорта от авиации.

Наземные источники шумового воздействия, определяющие качество окружающей среды на данной территории, отсутствуют. Потоки автотранспортных средств, следующие по местной дороге настолько незначительны, что не создают акустического дискомфорта и загазованности на прилегающих территориях.

4.7 Характеристика электромагнитного излучения

В рамках комплексной целевой программы оздоровления среды обитания населения Московской области Центром Госсанэпиднадзора, совместно с Центральной медицинской лабораторией Войск ПВО МО РФ, была проведена гигиеническая оценка электромагнитной ситуации вблизи радиотехнических объектов ПВО.

Рассматриваемый участок ООО «Развитие территории» свободен от указанных ограничений.

4.8 Характеристика почв

ЗАО «Развитие территории» для анализа грунтов площадки строительства заказало лабораторное исследование почв. Отбор проб грунта произведен в соответствии с требованиями ГОСТ 17.4.3.01-83, 17.4.4.02-84, 28168-89, специалистами испытательного лабораторного центра ООО «ЦГИИП». Глубина отбора проб - до 0,2 м. Отбор проб произведен методом «конверта».

При проведении исследований использовались следующие методические и регламентирующие документы:

- СП 11-102-97 «Инженерно - экологические изыскания для строительства»;

- МУ 2.1.7.730-99 «Гигиеническая оценка качества почвы населенных мест»;

- ГОСТ 17.4.4.02-84 «Охрана природы. Методы отбора и подготовки проб для химического, бактериологического и гельминтологического анализа»;

- МУ МЗ СССР № 1446-76 от 14.08.76 «Методические указания по санитарно-микробиологическому исследованию почвы»;

- МУ МЗ СССР № 2293-81 от 19.02.81 «Методические указания по санитарно-микробиологическому исследованию почвы»;

- ГН 2.1.7.020-94 «Ориентировочно допустимые концентрации (ОДК) тяжелых металлов и мышьяка в почвах», 1995.

Методы исследований:

-атомно-абсорбционный (соли тяжелых металлов),

-жидкостная хромотография (бензапирен),

-экстракционно-весовой метод (нефтепродукты).

По результатам исследований установлено:

1)по степени загрязнения химическими веществами исследуемые грунты относятся к категории «допустимые». Протокол исследований №924 от 25.07.2006г.

2)по степени микробного загрязнения исследуемые грунты относятся к категории «чистые». Патогенные микроорганизмы, в т.ч. сальмонеллы не выделены. Исследования проведены микробиологической лабораторией Головного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора ФУ Медсан.

Вывод: грунт с исследованных участков может быть использован для строительных работ без ограничений.

4.9 Радиационная безопасность территории

Инженерно-экологические изыскания были проведены в полном объеме с участием службы Госсанэпиднадзора, НПО «Эколог» с целью определения степени радиационной опасности, создаваемой естественными и техногенными радионуклидами, содержащимися в грунтах, определения уровня внешнего гамма-излучения на поверхности участка, определения степени его радоноопасности, определения степени опасности, создаваемой химическими и бактериологическими загрязнителями.

Данные исследования проводились с целью получения материалов для экологического обоснования проектной документации, уточнения материалов и данных по состоянию окружающей среды, полученных на предпроектных стадиях, оценки экологического риска.

Обследование проводилось в соответствии с СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства», МГСН 2.02-97 и другими действующими документами.

Санитарное обследование грунта проводилось с участием службы Госсанэпиднадзора в рамках действующего договора с НПО «Эколог».

Выводы по результатам обследований: сопоставление результатов измерения мощности эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения, плотности потока радона из грунта, содержания естественных радионуклидов и цезия-137 на обследованном участке с допустимым значением позволяет установить, что уровень указанных радиационных факторов не превышает допустимый, регламентируемый вышеперечисленными нормативными документами. Грунт обследованного участка по радиационным показателям допустимо использовать без ограничений.

4.10 Возможные негативные последствия воздействия на окружающую среду от реализации проекта

4.10.1 Характеристика загрязнения от проектируемых источников

Основными источниками выделения вредных веществ в атмосферу на территории проектируемого жилого поселка являются автомобили, размещенные на открытых стоянках, а также - перемещающиеся в рейсовом режиме по территории.

Загрязнители от автомобилей выделяются в период прогрева двигателей, работы на холостом ходу и, соответственно, при движении по территории. Главными загрязнителями при этом являются оксид углерода, диоксид азота, углеводороды и сернистый ангидрит.

На территории проектируемого объекта имеются следующие источники вредных выбросов в атмосферу:

- открытая автостоянка на 48 м/места;

- автотранспорт - вывоз мусора.

Выделение вредных веществ происходит в процессе въезда-выезда автомашин на территорию автостоянки.

Режим работы объекта полуторасменный 305 дней в году.

Вредные выбросы от автотранспорта выделяются в период прогрева двигателей, работы на холостом ходу.

Расчет массы выбросов загрязняющих веществ от проектируемых источников.

Автотранспорт является источником выброса целого спектра загрязняющих веществ (3В). В соответствии с действующими инструктивно-нормативными документами учету, подлежат следующие из них:

§ оксиды азота (азота диоксид и азота оксид);

§ углерода оксид;

§ углеводороды (для автотранспорта, работающего на бензине - по бензину);

§ сернистый ангидрид.

Количество загрязняющих веществ, выделяемых в атмосферу автомобилями при работе двигателей на территории автостоянок в соответствии с «Общесоюзными нормами технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта (ОНТП-01-91)», (М., Росавтотранс, 1991), определяется по формулам 4.1., 4.2.:

§ Для расчета годовых выбросов:

(4.1.)

где:

Мj - масса выброса j-го загрязняющего вещества, тн.;

n - количество групп автомобилей;

qij - удельный выброс j-го загрязняющего вещества одним автомобилем i-го типа с учетом влияния среднего возраста парка и уровня технического состояния на рассматриваемый год в г/км;

L - условный пробег одного автомобиля за цикл на территории с учетом времени запуска двигателя, движения по территории, работы в зонах стоянки, км;

А Э- эксплуатационное количество автомобилей;

k - коэффициент, учитывающий влияние режима движения (скорости) автомобиля;

D - количество рабочих дней в году.

При расчетах годовых выбросов с использованием показателей интенсивности разбора за наиболее напряженные сутки применялся коэффициент усреднения = 0.5.

§ Максимальный разовый (залповый) выброс для расчета систем вентиляции и рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере:

(4.2.)

где:

Gj - масса выброса j-го загрязняющего вещества, г/с;

AП - максимальное количество автомашин, выезжающих с территории в течении часа;

tв - время выпуска и возврата автомобилей.

Въезд-выезд легковых автомашин на территорию открытой автостоянки на 48 м/мест (источник 1)

Расчет Выбросов загрязняющих веществ проведен для легковых автомашин среднего класса.

gco=20,8 г/км; gch=1,3 г/км; gno2=0,63 г/км; gso2=0,09 г/км; L=0,95 км; A=48; Д=305 дн; Kco=1,4; Kch=1,2; Kno2=1,0; Kso2=1,0; N=1,5.

Валовый выброс вредных веществ.

MCO=10-6*20.8*0.95*48*1.4*305*1.5*0.5=0.030375 т/год

MCH=10-6*1.3*0.95*48*1.2*305*1.5*0.5=0.01627 т/год

MNOx=10-6*0.63*0.95*48*1.0*305*1.5*0.5=0.00657 т/год

MSO2=10-6*0.09*0.95*48*1.0*305*1.5*0.5=0.000938 т/год

( где MNO2=0.00657*08=0.00525 т/год;

MNO=0.00657*0.13=0.00085 т/год)

Максимально разовый выброс вредных веществ.

Согласно МГСН 5.01.-01. Стоянки легковых автомобилей. В час пик:

o количество выездов автомобилей от общего количества мест на стоянке составляет 50%;

o количество въездов автомобилей от общего количества мест на стоянке составляет 20%.

t=1 час.

Количество оксида углерода, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество оксидов азота, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество углеводородов, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сернистого ангидрида, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Примечание:

GNO2=0.00399*0.8=0.00319 г/с

GNO=0.00399*0.13=0.000518 г/с

В соответствии с «Методическим пособием по расчету, нормированию и контролю выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух» (С.-П., 2002 г.), для оксидов азота при строительстве учитывался коэффициент трансформации и принималось, что масса выброса азота диоксида и азота оксида составляет 80% и 13% от массы выбрасываемых оксидов азота, полученной посредством расчетов.

Выбросы при вывозе мусора (источник 2)

В расчете учитывается один грузовой дизельный автомобиль большой грузоподъемности с дизельным двигателем. Вывоз мусора производится ежедневно.

В соответствии с принятыми архитектурно-планировочными решениями, условный пробег мусоровоза за цикл принят равным 0,06 км.

gco=17,0 г/км; gch=7,7 г/км; gno2=6,8 г/км; gso2=0,97 г/км; gсажа=0,5 г/км; L=0,06 км; A=1; Д=305 дн; Kco=2,0; Kch=1,6; Kno2=1,0; Kso2=1,0; Ксажа=1,0.

Валовый выброс вредных веществ.

MCO=10-6*17,0*0,06*1*2,0*305=0,0006 т/год

MCH=10-6*7,7*0,06*1*1,6*305=0,0002 т/год

MNOx=10-6*6,8*0,06*1*1,0*305=0,0001 т/год

MSO2=10-6*0,97*0,06*1*1,0*305=0,00002 т/год

Mсажа=10-6*0,5*0,06*1*1,0*305=0,000009 т/год

( где MNO2=0.0001*08=0.00008 т/год;

MNO=0.0001*0.13=0.000013 т/год)

Максимально разовый выброс вредных веществ.

Количество оксида углерода, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество оксидов азота, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество углеводородов, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сернистого ангидрида, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сажи, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Примечание:

GNO2=0.00011*0.8=0.000088 г/с

GNO=0.00011*0.13=0.000014 г/с

Результаты расчета массы выброса загрязняющих веществ от проектируемого источника представлены в табл. 4.1.

Таблица 4.1..

Результаты расчетов массы выброса 3В от проектируемого источника

№ ист. п/п	Источник	Кол-во а/м	Выбрасываемое вещество [г/с // т/год]
			СО	N02	N0	СnНm	SО2
1	Суммарный выброс ЗВ при въезде-выезде а/м на территорию стоянки и движение по рампе	48	0,1844	0.00319	0.000518	0.0098	0.00057
			0.030375	0.00525	0.000013	0.01627	0.000938
2	Вывоз мусора (а/м грузовой дизельный)	1	0,0006	0,000088	0,000014	0,00021	0,000016
			0,0006	0,00008	0,000013	0,0002	0,00002
			сажа	0,000008	0,000009
	Всего		0,1850	0,003278	0,000532	0,010	0,000586
			0,030435	0,00533	0,000026	0,01647	0,000958
			сажа	0,000008	0,000009

Анализ результатов рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере.

В соответствии с «Методикой расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий» (ОНД-86 Л., Гидрометеоиздат, 1987), п. 5.21. указанной методики, существенное влияние на загрязнение атмосферы, при котором необходимо проведение расчетов приземных концентраций, оказывают те вещества, для которых соблюдается неравенство:

(4.3.)

где:

, при и

, при

- суммарная масса выбросов всех рассматриваемых источников j-го вещества, г/с;

-максимально-разовая предельно-допустимая концентрация j-го вещества (мг/м3 );

- средневзвешенная высота источников выбросов (м);

Источником загрязняющих веществ, попадающих в атмосферный воздух является выхлопные трубы автомобилей. Высота выброса от автостоянки составляет 20,0 м. Высота выхлопной трубы дизельного а/м принимается равной 5 м. (в соответствии с письмом 23/3229 от 08.12.92г. ГГО им.Воейкова)

Средневзвешенная высота выбросов вредных веществ составит:

Для оксида углерода. Н=19,95 м

Для углеводородов. Н=19,70 м

Для диоксида азота. Н=19,6 м

Для оксида азота. Н=20,78 м

Для сернистого ангидрида. Н=19,6 м

Для сажи . Н=5,0 м

Расчет степени влияния источников выброса на загрязнение атмосферы по параметру «Ф», обоснование необходимости учета загрязняющих веществ в расчете загрязнения атмосферы представлен в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Степень влияния источников выброса на загрязнение атмосферы.

№	Загрязняющее вещество	ПДК мг/м3	, г/с	Н, м	/	Ф	Примечание
1	СО	4,0	0,1850	19,95	0,030435	0,249	<Ф расч.не целес.
2	СnНm	4,0	0,010	19,70	0,01647	0,244	<Ф расч.не целес
3	N02	0,068	0,003278	19,6	0,00533	0,242	<Ф расч.не целес
4	N0	0,32	0,000532	20,78	0,000026	0,243	<Ф расч.не целес
5	SО2	0,4	0,000586	19,6	0,000958	0,206	<Ф расч.не целес
6	Сажа	0,12	0,000008	5,0	0,00009	0,1	<Ф расч.не целес

Результаты расчета показали, что все выбросы ЗВ от проектируемого источника удовлетворяют критерию Ф, следовательно, размещение источника на территории жилой застройки можно считать допустимым без разработки мероприятий по снижению выбросов.

4.10.2 Возможные негативные последствия на период строительства

Во время строительства жилого поселка предполагает наступление следующих негативных последствий:

- излишний выброс вредных веществ в атмосферу из-за бесконтрольного хранения и эксплуатации строительной техники;

-повреждение плодородного слоя почвы;

-повреждение ценных пород деревьев и кустарниковых насаждений;

-скопление строительного и бытового мусора;

-заболачивание прилегающей территории из-за мойки машин и строительного оборудования;

-угроза экологической катастрофы локального масштаба из-за размещения на территории стройки складов горюче-смазочных материалов.

-загрязнение земель (точечное или рассредоточенное) физическими, механическими веществами.

4.11 Мероприятия по снижению неблагоприятного воздействия проекта на окружающую среду.

Мероприятия при производстве СМР

- строительство объекта вести в строгом соответствии с выделенными под застройку границами участка с проведением геодезической разбивки осей здания;

- применение в период строительно-монтажных работ современных методик организации строительства;

- обеспечение организации временных стоков поверхностных вод;

- срезка растительного грунта, его отвоз и складирование;

- устройство временных дорог, подъездных путей, общеплощадочного складского хозяйства, временных инженерных сетей;

- запрещение отстоя техники и мойки автомашин на площадке;

- при выезде грузового транспорта со строительной площадки организован пост мойки автомобильных колес;

- при длительных перерывах в работе запрещено оставлять механизмы с включенными двигателями.

- сбор строительного мусора производить в специальные контейнеры с последующим его вывозом.

В период строительства вредное воздействие на экологическую обстановку носит кратковременный характер.

Охрана водозаборов (водоемов)

С целью предотвращения сброса сточных вод вблизи водозаборов водопроводных станций, коренного улучшения качества воды в источниках питьевого водоснабжения Москвы, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.97 N 75 "О мерах по обеспечению устойчивого водоснабжения г. Москвы и Московской области", а также в соответствии с решением Объединенной коллегии органов управления Москвы и Московской области от 12.05.97 N 48-рок "О фактах нарушения режима использования под застройку земель в зонах санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы, расположенных на территории Московской области" Правительство Москвы и Правительство Московской области приняло решение, что отвод новых земельных участков на территории Одинцовского района в зоне санитарной охраны Московского водопровода юридическим и физическим лицам будет оформляться только после заключения ими договоров о долевом участии в проектировании и строительстве централизованной системы канализации Горки-10-Москва.

Проекты таунхаусов разработаны с учетом требований экологической защиты окружающей среды. Охрана водоемов, предусмотренная в проекте, заключается в снижении или полном исключении сбросов сточных вод. При необходимости сброса сточных вод предусмотрена их локальная очистка, тем самым обеспечивая концентрацию загрязнений, не превышающей ПДК по условиям приема в городскую канализационную сеть.

Охрана атмосферного воздуха от загрязнений.

Основным видом воздействия промышленных объектов на состояние воздушного бассейна является загрязнение атмосферного воздуха выбросами загрязняющих веществ, которое происходит в результате поступления в него продуктов сгорания топлива, выбросов газообразных и взвешенных веществ от выхлопных газов автомобильного транспорта, испарений из емкостей для хранения топлива, пыли из узлов погрузки, разгрузки и сортировки сыпучих строительных материалов. В соответствии с требованиями федерального закона «Об охране атмосферного воздуха» юридические лица, имеющие источники выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух, должны разрабатывать и осуществлять мероприятия по охране атмосферного воздуха. Производство и использование на территории РФ технических, технологических установок, транспортных средств допускаются только при наличии сертификатов, устанавливающих соответствие содержания вредных (загрязняющих) веществ в их выбросах техническим нормативам выбросов. Запрещается выброс в атмосферный воздух веществ, степень опасности которых для жизни и здоровья человека и для окружающей природной среды не установлена.

Основные направления воздухо-охранных мероприятий для среды включают технологические мероприятия, направленные на сокращение объемов и снижение их призменных концентраций:

- использование более прогрессивной технологии по сравнению с применяющейся на других предприятиях для получения той же продукции,

увеличение единичной мощности агрегатов при одинаковой суммарной производительности,

- применение в производстве более «чистого» вида топлива.

Мероприятия по рекультивации территории.

Перед началом строительства объекта слой почвы толщиной 15 см снимают и вывозят с целью дальнейшего использования его для рекультивации территории после окончания строительства.

Благоустройство территории.

После окончания строительства предусмотрены работы по озеленению территории.

Озеленение площадки предусмотрено выполнить следующими видами пород деревьев:

липа обыкновенная

лиственница сибирская

рябина обыкновенная

различные виды кустарников

Также предусмотрено выполнить привоз растительного слоя для посева газонной травы.

Выводы

Как показала экологическая экспертиза, строительство жилого поселка не меняет сложившегося функционального зонирования данной территории.

На рассматриваемом земельном участке, не входящем в состав лесного фонда, предусматривается рациональное использование природных ресурсов (прежде всего древесно-кустарниковой растительности). Новые постройки планируется производить на территории, с максимальным сохранением зеленых насаждений, обеспечить все здания и сооружения централизованными инженерными коммуникациями, строго соблюдать режим территории, направленный на сохранение природного комплекса.

При условии выполнения рекомендованных мероприятий по охране и рациональному использованию водных ресурсов, эксплуатация застройки на рассматриваемом земельном участке не приведет к загрязнению водных объектов.

На проектируемой территории образование экологически опасных для природной среды и здоровья населения отходов не ожидается. Предусматривается сбор и своевременное удаление отходов потребления с территории жилой застройки.

Ожидаемый уровень загрязнения воздушной среды от всех проектируемых источников по предварительным оценкам на перспективу не превысят 0,4 ПДК, что соответствует санитарным нормам для зон с повышенным требованием к качеству воздушной среды (не более 0,8 ПДК), т.е. отвечает санитарным нормам, предназначенным для земель поселений. Такой уровень загрязнения воздушной среды не повлияет на показатели качества почвенного покров и растительности, как на застраиваемой территории, так и за ее пределами.

Таким образом, строительство поселка на рассматриваемом участке не приведет к ухудшению экологической ситуации на территории.

V.Управленческая экспертиза

5.1 Задачи управления недвижимостью

Управление недвижимостью должно обеспечивать выполнение следующих задач:

-создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

-оптимизация объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);

-формирование стратегии и программ управления недвижимостью;

-обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;

-надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;

-обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;

-ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

-создание системы развития недвижимости;

-обеспечение инвестиций в недвижимость;

-минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с данными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

-уровень управления отдельным объектом недвижимости;

-уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;

-уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом из уровней системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Основной смысл стратегии - указывать организации надежный курс управления недвижимостью в существующих условиях. Уверенность организации в своих действиях позволяет ей достичь очень высоких результатов.

С принятием стратегии управления недвижимости снимаются основные проблемы, что позволяет обратить внимание на детали - конкретные мероприятия по повышения эффективности управления, обслуживанию клиентов, планирования расходов и доходов объекта недвижимости. Тем самым принятая стратегия устраняет неопределенность в управлении, обеспечивая его регулярность и контролируемость.

В модели управления объектом недвижимости можно выделить три основных этапа:

-оценка факторов, формирующих стратегию управления;

-формирование стратегии управления объектом;

-оценка и внедрение стратегии управления объектом.

5.2 Принципы управления недвижимостью

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

1.Принцип объектного управления

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группа объектов),объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

2.Принцип целенаправленности управления

Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.

Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегия и программы управления недвижимостью). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и других результатов.

3.Принцип экономической обоснованности управленческих решений

Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

4.Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с данным принципом управления объектом недвижимости должно обеспечивать его лучшее и наиболее эффективное использование. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ЛНЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

5.Принцип единства системы управления.

Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих элементов:

-цели собственника;

-анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

-определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы мотивации;

-контроль за объектами управления и деятельности управляющих;

-предоставление отчетности о результатах управления;

-принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;

-ответственность за результаты управления.

6.Принцип комлексности управления

Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимости может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта.

7.Принцип профессионального управления недвижимостью

Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

-специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;

-в соответствии с апробированными стандартами.

5.3 Основные подходы организации управления жилым поселком «Сосенки»

Хорошо развитая инфраструктура коттеджного поселка «Сосенки», ухоженный ландшафт, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет, охрана, газ, вода, канализация - все это давно стало нормой для владельцев жилья за городом.

Меняя квартиру на коттедж, состоятельные люди не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, поэтому поднимается вопрос о функционировании в поселке соответствующей компании, так называемой эксплуатационной организации.

Ранее владельцы загородной недвижимости обходились без помощи управляющих компаний, создавая товарищества собственников жилья (ТСЖ) - в прошлом самые распространенные формы управления поселками. Члены товариществ избирали председателя, на которого возлагались обязанности по решению всех организационных вопросов.

Так, например, в случае, если возникали неполадки, к примеру, в системе водоснабжения, председатель находил нужных специалистов или эксплуатационную службу, и они занимались устранением проблем. Подобная организация управления хоть и оправдывала свое предназначение, но иногда давала серьезные сбои.

В управлении жилым поселком «Сосенки» можно выделить два основных подхода:

1. Собственник осуществляет управление самостоятельно путем создания специального департамента/подразделения или отдельной компании, отвечающей за все вопросы управления объектом.

2. Собственник нанимает специализированную компанию, предоставляющую услуги в области управления жилым поселком.

Проанализируем возможные подходы управления.

Рассмотрим первый подход к управлению жилым поселком. Инвестор создает собственную дочернюю управляющую компанию, как правило, так поступают девелоперы, нацеленные на решение совершенно разных стратегических задач. С одной стороны, это компании, ориентированные на перспективу сетевого развития, которые впоследствии предполагают тиражировать опыт и навыки своего менеджерского корпуса на все свои объекты. С другой стороны, такой подход возможен для собственника, для которого проект является единственным, и он не может доверить управление сторонней компании.

Главный плюс "своей" УК -- такая форма позволяет владельцу держать руку на пульсе огромного организма предприятия, быть в курсе всех событий, контролировать деятельность менеджеров и различных служб. Правда, может и отвлекать его от основных направлений деятельности, например финансовой, девелоперской, инвестиционной. Главный минус - степень ответственности собственной структуры гораздо ниже, чем привлеченной.

Привлеченная компания в рамках договорного регламента несет финансовую ответственность. Управляющий же директор отвечает перед владельцем только в рамках трудового законодательства. В случае плохой работы его можно уволить. Даже если дочернее подразделение работает на договорной основе, наложение на него штрафных санкций за ненадлежащее выполнение обязанностей - процедура, не выходящая за пределы средств владельца.

Возможные причины, побуждающие девелопера осваивать несколько несвойственный для его бизнеса сегмент:

- непонимание роли и необходимости привлечения сторонней управляющей компании;

- отсутствие кредита доверия к управляющим компаниям;

- желание самостоятельно контролировать все процессы, происходящие в АЗ;

- нежелание нести расходы по оплате услуг сторонней управляющей компании;

- неразвитость рынка управляющих компаний;

- отсутствие удачных примеров комплексного управления АЗ, которые послужили бы стимулом к делегированию полномочий девелопера управляющей компании;

- недостаточно высокий профессиональный уровень выполнения функций управляющими компаниями.

Проанализируем второй подход к организации управления жилым поселком- привлечение специализированной управляющей компании.

Специализированная управляющая компания - это самостоятельная, независимая от девелоперской компании структура, которая действует на основании договора. Когда целью является получение прибыли без дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию, к управлению привлекается профессиональная компания, имеющая необходимый опыт и лицензии.

Структура управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она предлагает. Как правило, в их число входит:

- эксплуатация жилого поселка (обеспечение работы всех инженерных систем, охрана и уборка общественных зон и парковки, вывоз мусора и т. д.);

- ведение финансовой документации.

Услуги, которые может предоставлять управляющая компания, зависят от позиционирования центра, тех задач, которые поставил перед объектом собственник.

Управляющая компания увеличивает капитализацию объекта и повышает его доходность. Иными словами, профессиональная управляющая компания грамотно и оперативно выполняет поставленные собственником стратегические задачи с целью обеспечения, с одной стороны, стабильно высокого дохода для собственника, сохранения и повышения стоимости здания, с другой - максимально комфортных условий для жизнедеятельности на объекте, и, как следствие, обеспечит достижение максимально высокого рейтинга объекта.

В целом, эксперты выделяют такие позитивные стороны привлечения сторонней компании к управлению коттеджным поселком:

-освобождение собственника от груза обязанностей, связанных с управлением жилым поселком. Девелопер может полностью переключиться на реализацию новых проектов;

- высокий профессиональный уровень ведения дел, связанных с управлением поселком, позволяющий избежать многочисленных рисков, а также нежелательных финансовых расходов;

Независимо от того, какой способ решения этого вопроса выбран, задача остается той же - эффективно управлять объектом, приносящим доход, с целью постоянного увеличения его ценности. Этот процесс подразумевает многое: правильный выбор стратегии управления, ведение эффективного бухгалтерского учета и финансов, техническое обслуживание недвижимости, поддержание чистоты и порядка.

В рамках дипломного проекта инвестор ЗАО «Развитие территории» не имеет опыта самостоятельного управления жилыми поселками. Проведя анализ эффективности по организации возможных двух подходов управления жилым поселком, инвестор выбрал путь привлечения сторонней специализированной организации.

5.4 Выбор управляющей компании для жилого поселка «Сосенки»

Несмотря на свою универсальность, УК работают по разным схемам. Одни предоставляют интегрированные услуги своим клиентам, используя преимущественно внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профессиональном направлении. При этом надо обязательно учитывать, что УК должна иметь все соответствующие лицензии на право ведения той или иной деятельности.

Поэтому такая схема рациональна в основном для крупных региональных объектов. К тому же УК, взявшие на себя комплексное обслуживание объектов, постоянно сталкиваются с той же кадровой проблемой, дефицитом специалистов, необходимостью готовить их самостоятельно, что ведет к постоянному расширению штата, а следовательно, возрастают затраты на переподготовку и повышение квалификации сотрудников.

Другие УК представляют собой скорее управленческую команду, чем компанию. На отдельные виды работ они привлекают подрядчиков, которые специализируются в разных сферах деятельности и, естественно, имеют все необходимые лицензии. Здесь проблема заключается в том, что привлечение большого количества сторонних организаций сказывается на уровне обслуживания, становится трудно контролировать качество работ, возрастают расходы на содержание управленческого аппарата этих компаний. Также распространен вариант, когда УК своими силами осуществляет часть производственных направлений, а для других нанимает подрядчиков.

Возможны другие варианты. К примеру, у компании, заказавшей строительство жилого поселка, в штате состоят квалифицированные сотрудники, которые осуществляют технадзор при возведении объекта и впоследствии будут курировать его вместе с нанятыми менеджерами или возглавят дочернюю УК. В таком случае оптимально рассматривать управление жилым поселком как некий инвестиционный процесс, начинающийся на первых стадиях претворения проекта в жизнь. Уже при выборе стройплощадки зачастую возникает необходимость согласовывать многие вопросы с эксплуатационными подразделениями УК. То есть соответствующее подразделение надо формировать хотя бы, скажем, как филиал. Сразу после сборки конструкции эксплуатирующей команде надо "приглядываться" к объекту. Когда начинается отделка и прокладка коммуникаций, она уже должна функционировать -- принимать все работы, подписывать акты, вносить поправки и уточнения в документацию и т.д. Поскольку изменения в ходе строительства неизбежны, такая приемка очень важна для последующей эксплуатации: при возникновении аварийной ситуации не придется действовать наугад.

Прослеживается один очень важный момент: какая бы по форме и содержанию УК ни была, она должна состоять из широкопрофильных специалистов, которые разбираются в различных направлениях функционирования вверенного предприятия, сопровождают деятельность всех подрядчиков и собственных служб, отвечают за свою работу перед владельцем.

ЗАО «Развитие территории» объявило конкурсные торги по выбору управляющей компании. Выбор компании осуществлялся на основании следующих критериев:

-опыт работы в данной области;

-квалификация специалистов УК;

-репутация компании;

-комплекс услуг, предлагаемых компанией;

-расценки на оказание услуг.

По результатам торгов была выбрана управляющая компания СЭУ ОАО «Трансинжстрой», которая прекрасно зарекомендовала себя на рынке и предложила оптимальный перечень услуг и расценок.

5.5 Технико-экономические характеристики УК СЭУ ОАО «Трансинжстрой»

За пять месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию, проектом предусмотрено заключение договора коммерческого управления с профессиональной управляющей компанией СЭУ ОАО «Трансинжстрой».

СЭУ ОАО «Трансинжстрой» (Филиал) является обособленным структурным подразделением - филиалом Открытого Акционерного Общества Трансинжстрой. Общество зарегистрировано Московской регистрационной палатой, свидетельство № 017.492 от 12 февраля 2004года. Филиал не является юридическим лицом, действует на основании положения.

Основной целью деятельности Филиала является удовлетворение общественных потребностей в продукции, товарах и услугах, производимых Филиалом, а так же услугах, оказываемых Филиалом, обеспечение их конкурентоспособности на рынке и получение на этой основе прибыли.

В своей деятельности Филиал руководствуется Гражданским Кодексом РФ, законодательными и нормативными актами, действующими на территории России, Уставом ОАО «Трансинжстрой», Положением СЭУ ОАО «Трансинжстрой», утвержденным решением Совета директоров ОАО «Трансинжстрой» 16 апреля 2005 года и другими положениями и инструкциями Общества.

Строительно-эксплуатационное управление является многопрофильной организацией, которая осуществляет следующие виды деятельности:

1. Комплексное обслуживание и эксплуатацию объектов муниципальной собственности по договору с Администрацией Одинцовского района.

2. Обслуживание объектов собственности ОАО «Трансинжстрой».

3. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов по подрядным и другим договорам.

4. Капитальное строительство, комплексная эксплуатация, обслуживание и ремонт жилых и нежилых зданий, сооружений, наружных и внутренних инженерных сетей и коммуникаций.

5. Другие виды деятельности, предусмотренные Уставом Общества и не запрещенные федеральными законами.

Филиал СЭУ ОАО «Трансинжстрой» планирует свою деятельность и определяет перспективы развития, исходя из спроса на выполнение эксплуатационных услуг, производимую продукцию, работы, другие услуги и т.п. Планирование хозяйственной деятельности филиала СЭУ должно учитывать необходимость обеспечения производственного и социального развития Филиала.

Деятельность Филиала СЭУ ОАО «Трансинжстрой» осуществляется на основе договоров (контрактов), заключенных в установленном порядке с потребителями (покупателями) продукции, работ и услуг.

Учет деятельности Филиала ведется со строгим разграничением по следующим направлениям:

- хозяйственная деятельность, связанная с доверительным управлением имуществом Администрации Одинцовского района;

- хозяйственная деятельность на основе имущества Общества, находящегося в оперативном управлении Филиала;

- другие виды деятельности, не запрещенные федеральными законами и предусмотренные учредительными документами СЭУ ОАО «Трансинжстрой».

По состоянию на 31.12.2007 г. СЭУ осуществляет в г. Одинцово эксплуатацию и обслуживание муниципального жилого фонда в количестве 145 домов общей полезной площадью 1055,8 тысяч кв. м., кроме того СЭУ ОАО «Трансинжстрой» осуществляет эксплуатацию коттеджных поселков, находящихся на территории Одинцовского района в количестве 164 домов.

Внутреннюю структуру управления СЭУ ОАО «Трансинжстрой» можно представить на основании следующей схемы (рис. 5.1.)

Рис. 5.1.Структура СЭУ ОАО «Трансинжстрой»

5.5.1 Перечень услуг СЭУ ОАО «Трансинжстрой»

Коттеджный посёлок «Сосенки» представляет собой комплекс жилых домов, объединенных инженерными сетями и сооружениями, общими проездами, местами общего пользования и огорожен по периметру общей оградой.

При эксплуатации коттеджного поселка, качество и количество услуг, предоставляемых жителям, имеет прямую зависимость от договорных обязательств, взятых на себя управляющей компанией СЭУ ОАО «Трансинжстрой».

В обязательный стандартный минимальный перечень услуг эксплуатации коттеджного посёлка, выполняемых управляющей компанией СЭУ ОАО «Трансинжстрой» входит:

Техническое обслуживание и управление:

Управление коттеджным комплексом - организация эксплуатации жилищного фонда, нежилых помещений и строений коттеджного поселка «Сосенки», уборки улицы и придомовой территории, бухгалтерский учет, финансовая и экономическая деятельность, делопроизводство.

Техническое обслуживание кооттеджного поселка «Сосенки» - комплекс мероприятий по обеспечению заданных эксплуатационных качеств технологических параметров здания и инженерных систем, включает контроль технического состояния коттеджного поселка «Сосенки» путем общих и частичных осмотров, поддержание работоспособности и исправности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации коттеджного поселка «Сосенки» в целом, обеспечение санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Санитарное обслуживание коттеджного поселка «Сосенки» - комплекс мероприятий, по обеспечению нормативных требований к санитарному состоянию таунхаусов поселка «Сосенки» и прилегающих территорий.

Ремонт коттеджного комплекса «Сосенки» - комплекс строительных работ и организационных мероприятий по устранению физического и морального износа зданий.

Техническое обслуживание и управление включает в себя следующие статьи расходов:

- содержание административно-управленческого персонала СЭУ ОАО «Трансинжстрой» по организации обслуживания, контроля и ремонта инженерных систем (главный инженер, инженер - энергетик, инженер - теплотехник, инженер по контрольно - измерительным приборам, автоматике, инженер эксплуатации зданий).

В задачи персонала компании СЭУ ОАО «Трансинжстрой» входят:

- организация работ по ППО инженерных систем коттеджного поселка «Сосенки»;

- подготовка и заключение договоров с подрядными организациями;

- ведение отчетности и предоставления сведений в ресурсоснабжающие организации; - ремонт и наладка оборудования коттеджного поселка «Сосенки»

- ведение технической документации;

- проведение инструктажей и аттестация персонала СЭУ ОАО «Трансинжстрой», получение необходимых допусков для работы с оборудованием;

- ежедневный контроль и организация работ в коттеджном поселке «Сосенки»

ТО зданий коттеджного посекла «Сосенки» и инженерного оборудования:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, укрепление расшатавшихся приборов в местах присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

- устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения;

Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;

- проветривание колодцев;

- проверка исправности канализационных вытяжек;

- проверка заземления оборудования;

- устранение мелких неисправностей электропроводки;

Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды;

Прочие работы.

Аварийное обслуживание коттеджного поселка «Сосенки»

Аварийное обслуживание включает в себя следующие мероприятия:

1. Выезд специалиста СЭУ ОАО «Трансинжстрой» на место не позднее 30 минут после сообщения от диспетчера или граждан (в последнем случае с обязательным уведомлением диспетчера о приеме заявки);

2. Принятие мер по немедленной локализации аварии.

Текущий и рпофилактический ремонт.

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту относятся:

1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, восстановление поврежденных участков.

2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и отделка фасадов коттеджного поселка «Сосенки»

3. Перекрытия. Частичная смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

4. Крыши. Ремонт и гидроизоляция, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановлениеотдельных элементов (приборов) и заполнений

6. Межквартирные перегородки. Усиление, смена, замена отдельных участков

7. лестницы, балконы, крыльца. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. полы. Замена, восстановление отдельных участков

9. внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях коттеджного поселка «Сосенки».

Помимо функций по обслуживанию и эксплуатации СЭУ ОАО «Трансинжстрой» оказывает услуги по организации эффективного управления коттеджного поселка «Сосенки»:

- заключение договоров на обеспечение коттеджного поселка «Сосенки» коммунальными ресурсами;

- определение размера платежей, взносов и сборов для каждого домовладельца коттеджного поселка «Сосенки»;

- обеспечение в рамках жилищного законодательства выполнения всеми собственниками таунхаусов коттеджного поселка «Сосенки» их обязанностей по оплате содержания и ремонта недвижимого имущества;

Ведение бухгалтерской, финансовой и статистической отчетности, связанной с текущей деятельностью органов управления коттеджным поселком «Сосенки».

Минимальная стоимость стандартного набора услуг предоставляемых управляющей компанией СЭУ ОАО «Трансинжстрой», при эксплуатации коттеджного поселка, «Сосенки» устанавливается согласно регламента выполняемых коммунальных работ и ориентировочно составляет на коттеджный посёлок из расчета 26 рублей с 1-го м2 жилой площади в месяц.

В каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора СЭУ ОАО «Трансинжстрой» должна ознакомить с ними покупателя.

В правилах четко прописываются все нюансы: можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.

Правила и регламенты существуют, в основном, в элитных поселках с единой концепцией. И если говорить, например, о рублево-успенском направлении, то здесь подобные правила разработаны и официально введены лишь в половине поселений.

Наказанием за несоблюдение регламента может стать отключение домовладения от инженерных сетей или же повышение платы за обслуживание коттеджа.

5.5.2 Расчет бюджета организации Расходы на оплату коммунальных услуг

Текущая стоимость электроэнергии составляет 1,80 руб. за КВт. Расчет затрат на электроэнергию представлен в таблице 5.1.

Таблица 5.1.

Затраты на электроэнергию

Характеристика	Значение
Общая Эл. Мощность коттеджного поселка «Сосенки», КВт	150
Среднегодовой коэффициент загрузки	50%
Среднегодовое потребление электроэнергии поселком, КВт	75
Годовое потребление электроэнергии, КВт	71205
Стоимость электроэнергии, руб/Квт	1,80
Годовые затраты на электроэнергию, руб.	147 856

Для определения величины затрат на отопление помещений в зимний период времени была проанализирована информация, представленная в финансовой отчетности компании СЭУ ОАО «Трансинжстрой» (табл. 5.2.)

Таблица 5.2.

Затраты на отопление

Характеристика	Значение
Тепловая потребность (средне утепленное здание), Вт/кв.м	70
Общая площадь обогреваемых площадей 262 коттеджа	81 258 кв.м.
Суммарная тепловая потребность КВт	53 462
Длительность отопительного периода, сут/год	180
Суммарная потребляемая мощность, МВт/год	810 364
Годовые затраты на отопление, руб.	1 413 889

Система водоснабжения централизованная

Расчет затрат на обслуживание канализации приведен в табл. 5.3.

Таблица 5.3.

Затраты на обслуживание канализации

Характеристика	Значение
Количество коттеджей	72
Стоимость обслуживания, руб./ед/мес.	1000
Затраты на обслуживания канализации руб/мес	72 000
Затраты на обслуживание канализации, руб/год	864 000

Величина затрат на связь - телефония и Интернет - экспертно принята равной 10 000 руб. в месяц.

Величина прочих накладных расходов принята равной 20 % от суммы вышеперечисленных расходных статей (на основании данных, приведенных в «Анализе рынка недвижимости Подмосковья).

Итого затраты на коммунальный услуги составляют 2 435 745 рублей.

Получение коммунальных платежей составляет 3 000 245 рублей.

Прибыль СЭУ ОАО «Трансинжстрой» до налогообложения составит 564 500 рублей.

По результатам комплексного анализа нормативно-правовых и организационных характеристик разрешенных законодательством форм управления объектами жилищного фонда сделан обоснованный вывод, что наиболее эффективным вариантом является передача управления специализированной управляющей компанией, каковой является СЭУ ОАО «Трансинжстрой».

Заключение

На основании проведенных в дипломном проекте экспертиз можно сделать следующие выводы:

Техническая экспертиза

В ходе технической экспертизы при проведении анализа участка застройки, его формы, размера близости к другим объектам выявлено, что наиболее эффективным будет возведение жилого поселка, состоящего из 72-х жилых зданий малой этажности с общей площадью застройки 17,1 Га.

В ходе технической экспертизы были выявлены преимущества месторасположения жилого поселка. На основании экспертизы было обосновано лучшее и более эффективное использование земельного участка.

Техническая экспертиза определила более выгодное количество жилых зданий в зависимости от площади квартир.

Техническая экспертиза определила конструктивные особенности фундаментов, конструкций, архитектурно-планировочных решений.

Правовая экспертиза

В данном разделе были рассмотрены правовые аспекты строительства. На основании проведенной правовой экспертизы ЗАО «Развитие территории» (инвестор, заказчик-застройщик) является собственником земельного участка, использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Компания имеет разрешение на строительство. Кроме того проект прошел все необходимые экспертизы. Соответственно ЗАО «Развитие территории» является добросовестной компанией и ведет строительство на законных основаниях.

Так же были рассмотрены также правовые аспекты долевого строительства. На основании экспертизы ЗАО «Развитие территории» выполнило условия (п.1 ст.3 Закона №214-ФЗ), которые позволяют компании на законных основаниях привлекать средства граждан для участия в долевом строительстве.

Экологическая экспертиза

Как показала экологическая экспертиза, строительство жилого поселка не меняет сложившегося функционального зонирования данной территории.

На рассматриваемом земельном участке, не входящем в состав лесного фонда, предусматривается рациональное использование природных ресурсов (прежде всего древесно-кустарниковой растительности). Новые постройки планируется производить на территории, с максимальным сохранением зеленых насаждений, обеспечить все здания и сооружения централизованными инженерными коммуникациями, строго соблюдать режим территории, направленный на сохранение природного комплекса.

При условии выполнения рекомендованных мероприятий по охране и рациональному использованию водных ресурсов, эксплуатация застройки на рассматриваемом земельном участке не приведет к загрязнению водных объектов.

На проектируемой территории образование экологически опасных для природной среды и здоровья населения отходов не ожидается. Предусматривается сбор и своевременное удаление отходов потребления с территории жилой застройки.

Ожидаемый уровень загрязнения воздушной среды от всех проектируемых источников по предварительным оценкам на перспективу не превысят 0,4 ПДК, что соответствует санитарным нормам для зон с повышенным требованием к качеству воздушной среды (не более 0,8 ПДК), т.е. отвечает санитарным нормам, предназначенным для земель поселений. Такой уровень загрязнения воздушной среды не повлияет на показатели качества почвенного покров и растительности, как на застраиваемой территории, так и за ее пределами.

Таким образом, строительство поселка на рассматриваемом участке не приведет к ухудшению экологической ситуации на территории.

Экономическая экспертиза

Одна из основных задач данного дипломного проекта - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект, крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта - строительство коттеджного поселка «Сосенки». Затраты на осуществление проекта составляют 3 207 793 700 руб., при собственных вложениях 1 430 318 700 рублей, инвестиции дольщиков средства 1 777 475 000 рублей.

Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту,- перспектив и тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе международных подходов, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.

Полученная в конечном итоге система показателей экономической эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен: Окупаемость проекта достигается через 2,3 года, ВНД 44%, ЧДД = 2 922 000 000 рублей.

Управленческая экспертиза

Процесс управления подразумевает многое: правильный выбор стратегии управления, ведение эффективного бухгалтерского учета и финансов, техническое обслуживание недвижимости, поддержание чистоты и порядка.

В рамках дипломного проекта инвестор ЗАО «Развитие территории» не имеет опыта самостоятельного управления жилыми поселками.

По результатам комплексного анализа нормативно-правовых и организационных характеристик разрешенных законодательством форм управления объектами жилищного фонда сделан обоснованный вывод, что наиболее эффективным вариантом является передача управления специализированной управляющей компании, каковой является СЭУ ОАО «Трансинжстрой».

По результатам проведенных экспертиз, инвестиционный проект «Строительство таунхаусов в Одинцовском районе» является рентабельным.

Список используемой литературы

1.Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового - Смоленск: изд-во «Смолин Плюс», М.: изд-во АСВ, 1999.

2.Оценка недвижимости. Под общей редакцией проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А. Федотовой. Москва: изд-во «Финансы и статистика», 2007.

3.Организация, планирование и управление строительным производством. Учебник. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового - Липецк: изд-во ООО «Информ», 2006г. - 304 с.

4.Градостроительный кодекс Российской Федерации. - М.: изд-во «Омега-Л, 2007г. - 96с. - (Б-ка российского законодательства).

5.Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Часть 1. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. М: изд-во «АСВ», изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006г.

5.Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Часть 2. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского. М: изд-во «АСВ», изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006г.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: изд-во «Омега-Л, 2007г. - 96с. - (Б-ка российского законодательства).

7.Справочник по недвижимости. Волочкова Н.Г. М., 2000. С. 49.

8.Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М., 2005. С. 38-39.

9. Жилищное законодательство: Комментарий. Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. -- М.: Юридическая литература, 2006. С. 34.

10. Жилищное право Российской Федерации. Учебное пособие. Корнеева И.Л., М.: Юристъ, 2005. С. 111-112

11. Жилищное право: пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. Под ред. И.Б. Мартковича, М.:изд-во Норма, 2005. С. 275-276

12.Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1. Под ред. Т.И. Илларионовой, Б. М. Гонгалло, В.А. Плетнева. М.:изд-во Инфра. 2004. С. 204

13. Гражданское право. Учебник. В 4 томах. Т.2 . Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Издание 7, переработанное и дополненное. М.: изд-во Норма. 2005. С. 64-65

14.Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности. Фомина Л.П. М.: изд-во Юридический консультант 2005. №9 С.47

15.Земельный кодекс Российской Федерации: проблемы теории и практики. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л., изд-во Государство и право 2002. №10 С.88-90

16. Федеральный Закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ СЗ РФ.2002. № 30. Ст. 3018.

17. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости . Греф О.Г., М: изд-во Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 43-44

18.Государственная регистрация прав на земельные участки. Беспалов Ю, М: изд-во Российская юстиция. 2004. № 2. с. 20-21

19. Современная практика перехода прав на земельные участки. Данилов Е.П. М.: Кнорус. 2005. С. 76-77

20.Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Издание второе, переработанное и дополненное. А.Н. Гусев. - М.: изд-во «Экзамен», 2004. - 512 с.

21.Гражданское право Российской Федерации. Учебное пособие. Корнеева И.Л. М. изд-во Инфра-М, 2005. 486с.

22.Гражданский кодекс РФ. Официальный текс, действующая редакция. М: Издательство «Экзамен», 2005. - 336 с.

23. Недвижимость: права и сделки. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. М., 2004г., с.69.

24.Экономика строительства. Краткий курс. Учебное пособие. Пастухова Т.Р.. М.: изд-во Ассоциация строительных вузов, 2004. - 128с.

25.Финансы и кредит. Учебник. Под редакцией проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н. Белоглазовой, 2-е изд, перераб. и доп. М.: изд-во Высшее образование. 2007. - 609 с.

26.Недвижимость. Международный научно-технический журнал. Под редакцией проф. П.Г. Грабового, изд-во «АСВ», 2007.

27.Налоговый кодекс Российской Федерации. Новосибирск, изд-во Сиб. Унив, 2006 - 762 с.

28.Договор строительного подряда. Юшкевич С.П., М.: Ось-89, 2006 -400 с.

29.Строительные материалы. Учебное издание. Микульский В.Г. и др. М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004 - 536 с.

30.Финансы и кредит в недвижимости. Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. - М.: НПЦ «Алфей», 2004. - С. 472

31.Управление рисками в недвижимости: Учебник для вузов. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового. - М.: изд-во «Реалпроект», 2005.-С.472